Przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2010 r. (data wpływu 24 listopada 2010 r.) uzupełnionym pismem otrzymanym w dniu 22 lutego 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem otrzymanym w dniu 22 lutego 2011 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 2006 r. dokonał zakupu nieruchomości o powierzchni łącznej 6.155 m². Nieruchomość ta miała charakter działki budowlanej, co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na zakup powyższej nieruchomości w ?N.? SA został zaciągnięty kredyt budowlany w dniu 17 października 2006 r. Z tytułu spłaty zaciągniętego kredytu budowlanego, w latach 2006-2010 Wnioskodawca nie korzystał z ?ulgi odsetkowej?. Następnie w dniu 11 października 2010 r. Wnioskodawca uzyskał przychód w kwocie 410.000,00 zł z tytułu odpłatnego zbycia części ww. nieruchomości gruntowej wynoszącej 3 639 m², stanowiącej 59,12% z całości nieruchomości ? zgodnie z aktem notarialnym.

Przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia części nieruchomości w wysokości 405.757,53 zł został przeznaczony na całkowitą spłatę kredytu, zaciągniętego w 2006 r. na zakup zbytej nieruchomości, z czego należność główna wyniosła 404.292,11 zł i odsetki na dzień spłaty 1.465,42 zł. Stosując zasadę proporcjonalności Wnioskodawca ustalił, że kwota 239.894,66 zł spłaconego kredytu dotyczy części sprzedanej nieruchomości i spełnia wymogi art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a). Z uwagi na powyższe Wnioskodawca pomniejszył przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości o kwotę 239.894,66 zł, i od niego w dniu 22 października 2010 r. zapłacił zryczałtowany 10% podatek dochodowy w wysokości 17.011,00 zł. Podstawę wyliczenia zryczałtowanego podatku stanowiła różnica pomiędzy osiągniętym przychodem a kwotą przychodu zwolnionego ? 239.894,66 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy kwota 165.862,87 zł, wynikająca z różnicy pomiędzy zapłaconym w całości kredytem a odliczonym (t.j. 405.757,53 zł ? 239.894,66 zł) spełnia wymogi art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cytowanej powyżej ustawy... Czy zapłata 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od kwoty 165.862,87 zł jest prawidłowa...

Zdaniem Wnioskodawcy, spłata kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości w całości powinna być uznana, jako kwota przychodu zwolnionego z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cytowanej powyżej ustawy, a nie w części dotyczącej zbytej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ nabycie nieruchomości nastąpiło przed 1 stycznia 2007 r., do ustalenia skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:





1. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,


5. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:



1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części


1. przeznaczonych na cele rekreacyjne,


3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Zgodnie z art. 21 ust. 2a ww. ustawy przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z przytoczonego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia kredytu (pożyczki).

Kredyt musi zostać zaciągnięty na cele mieszkaniowe określone wyczerpująco w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Istotnym jest również aby kredyt (pożyczka) zaciągnięty został w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, a więc również na nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 a).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2006 r. dokonał zakupu nieruchomości o powierzchni łącznej 6.155 m². Nieruchomość ta miała charakter działki budowlanej, co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na zakup powyższej nieruchomości w ?N.? SA został zaciągnięty kredyt budowlany w dniu 17 października 2006 r. Następnie w dniu 11 października 2010 r. Wnioskodawca uzyskał przychód w kwocie 410.000,00 zł z tytułu odpłatnego zbycia części ww. nieruchomości gruntowej wynoszącej 3 639 m², stanowiącej 59,12% z całości nieruchomości ? zgodnie z aktem notarialnym. Przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia części nieruchomości w wysokości 405.757,53 zł został przeznaczony na całkowitą spłatę kredytu zaciągniętego w 2006 r. na zakup zbytej nieruchomości, z czego należność główna wyniosła 404.292,11 zł i odsetki na dzień spłaty 1.465,42 zł.

Biorąc zatem powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości oraz odsetek od tego kredytu t.j. kwota w wysokości 405.757,53 zł, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.