czy będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku w pzrypadku sprzedaży przekształconego lokatorskiego (...)

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 25.05.2007 r., uzupełnionym dnia 06.06.2007 r. zwróciła się Pani z prośbą o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, przedstawiając następujący stan faktyczny:

Od 1993 r. jest Pani członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej BSM w Białymstoku i zamieszkuje Pani w mieszkaniu lokatorskim. W momencie nabycia lokatorskiego prawa do lokalu zlikwidowała Pani książeczkę mieszkaniową założoną w 1972 r. i cały wkład wraz z premią gwarancyjną wpłaciła Pani na rachunek Spółdzielni Mieszkaniowej BSM. Obecnie zamierza Pani przekształcić lokatorskie prawo do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Po przekształceniu zamierza Pani sprzedać mieszkanie za cenę ok. 160.000 zł i kupić dom na wsi, przeznaczony do remontu za cenę ok. 100.000 zł. Na remont domu zamierza Pani przeznaczyć kwotę ok. 60.000 zł, tj. różnicę pomiędzy środkami uzyskanymi ze sprzedaży mieszkania, a wydatkowanymi na nabycie domu.

W związku z powyższym sformułowała Pani następujące pytanie:czy będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości i dlaczego?

Sformułowała Pani też własne stanowisko w sprawie stwierdzając, iż:nie powinna Pani płacić podatku z tytułu sprzedaży mieszkania.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę i stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia tego zdarzenia, postanawia udzielić następującej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych określonych w lit. a) ? c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego regulują przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Zgodnie z art. 171 ust. 3 powyższej ustawy, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Zatem bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w cyt. wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W myśl art. 30e ust. 1 w/w ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Przepis ten ma zastosowanie do zbycia nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2006 r.

Stosownie do ust. 2 powołanego artykułu, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych praw. Podatek ten jest płatny w terminie złożenia zeznania podatkowego, za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie (art. 30e ust. 4).

W myśl art. 19 ust. 1 w/w ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Stosownie natomiast do art. 19 ust. 3 w/w ustawy, wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa wyżej, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto należy zauważyć, iż na mocy art. 1 pkt 14 lit. a) ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588), od 1 stycznia 2007 r. do katalogu zwolnień z podatku dochodowego dodano nowe zwolnienie. Zatem zgodnie z brzmieniem nowego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. c) ustawy, określającego zwolnienie przy sprzedaży nieruchomości, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie ? jeżeli podatnik był zameldowany w takim lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22. W myśl art. 21 ust. 21 cyt. ustawy, zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków (art. 21 ust. 22).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż zamierza Pani sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nabyte w 2007 r., a uzyskane środki ze sprzedaży przeznaczyć na zakup i remont domu.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz cytowane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, iż odpłatne zbycie prawa do lokalu nabytego w 2007 r., które nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło jego nabycie, będzie stanowić u Pani źródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W tym przypadku opodatkowany będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia prawa do lokalu, a udokumentowanymi kosztami jego nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość posiadanego lokalu i zostały poczynione w czasie jego posiadania. Podatek ten, w wysokości 19% podstawy jego obliczenia będzie zobowiązana Pani opłacić w terminie złożenia zeznania podatkowego, za rok, w którym nastąpi zbycie prawa do lokalu. Warunkami skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, będzie spełnienie przez Panią wymogu zameldowania na pobyt stały, w zbywanym lokalu mieszkalnym przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy, licząc od dnia nabycia prawa do tego lokalu, tj. ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz złożenie oświadczenia, ze spełnia Pani warunki do przedmiotowego zwolnienia.

Zatem Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku uznaje, że stanowisko podatnika przedstawione we wniosku z dnia 25.05.2007 r. jest nieprawidłowe.