Odziedziczone spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i co dalej – opinia prawna

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, w tym przechodzi na spadkobierców. Regulowane jest to przepisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Właścicielowi takiego prawa służy uprawnienie do przeniesienia własnościowego prawa oraz uprawnienie do rozporządzenia tym prawem w testamencie. Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, jako cywilne prawo majątkowe, z chwila śmierci członka spółdzielni wchodzi w skład spadku po nim i przechodzi w drodze dziedziczenia na jego spadkobierców testamentowych jak i ustawowych.

Śmierć członka spółdzielni powoduje, ze spadkobiercy (w Pana przypadku, gdy brak jest ewentualnego testamentu, następuje dziedziczenie ustawowe, co w praktyce oznacza, że spadek przechodzi na Pana matkę oraz Pana i ewentualne rodzeństwo) w chwili śmierci spadkodawcy, czyli zgodnie z art. 925 Kc.- otwarcia spadku, nabywają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i jest to niezależne od uzyskania członkostwa w danej spółdzielni. Wejście przez spadkobierców w ogół praw i obowiązków zmarłego następuje z mocy prawa i nie jest uzależnione ani od złożenia jakiegokolwiek oświadczenia o przyjęciu spadku, ani od uzyskania przez niego orzeczenia sadowego. W pierwszej kolejności należy więc ustalić czy spadkobierca pozostawił testament i rozporządził w nim swoim majątkiem. W takim przypadku osoba, która posiada testament, powinna go złożyć w sądzie spadku, o którym poniżej. Z tą chwilą spadkobierca może złożyć wniosek w trybie art. 633 Kpc. o zabezpieczenie spadku, gdy z jakiejkolwiek przyczyny grozi naruszenie praw lub rzeczy należących do spadku. Do zabezpieczenia spadku właściwy jest sąd, w którego okręgu znajdują się rzeczy będące w chwili otwarcia spadku we władaniu spadkobiercy.

By wykonywać swoje prawa wynikające z własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu zgodnie z art. 179  ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spadkobiercy powinni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku , wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa. Pełnomocnictwo takie daje równie upoważnienie do zawarcia umowy o przeniesienie własności mieszkania. By legitymować się prawami do spadku, spadkobiercy na wniosek któregokolwiek z nich mogą wnieść do właściwego sądu wniosek o stwierdzenie nabycia spadku. Wydane w tym postępowaniu prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku przez spadkobierców ustawowych albo powołanych do dziedziczenia przez testament, stwarza domniemanie, że osoba wymieniona w tym postanowieniu jest spadkobiercą legitymowanym do dochodzenia roszczeń z tytułu dziedziczenia oraz do rozporządzania prawami, które należą do spadku.

Złożenie wniosku o stwierdzenia nabycia spadku wiąże się z opłatą w wysokości 20 zł. (opłata stała), którą najlepiej wnieść wraz z wnioskiem w znaczkach opłaty sądowej. Przedmiotem żądania we wniosku jest stwierdzenie nabycia spadku po określonym spadkodawcy. Wnioskodawca we wniosku podaje wszystkie uprawnione osoby do dziedziczenia, niezależnie od podstawy powołania (testament czy ustawa). Do wniosku należy dołączyć dowód śmierci spadkodawcy (ze wskazaniem miejsca ostatniego zamieszkania) wraz z odpisami aktów urodzenia spadkobierców. Sąd bada z urzędu, kto jest spadkobiercą.

Reasumując powyższe uwagi, należy wnieść wniosek o stwierdzenie nabycia spadku do sądu spadku, czyli sądu rejonowego ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy.

Niezależnie od powyższych działań, jeżeli krąg spadkobierców jest Panu znany, mogą państwo wspólnie wyznaczyć pełnomocnika w celu dokonywania czynności związanych z własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu. Pełnomocnictwo takie jest pełnomocnictwem rodzajowym i powinno być sporządzone w formie pisemnej oraz powinno powoływać się na podstawę, czyli art. 179 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Należy również tam wskazać, kto jest spadkobiercą, czyli kto ustanawia pełnomocnika oraz komu prawo własnościowe spółdzielcze przysługiwało i złożyć je w spółdzielni. Pełnomocnik taki jest umocowany w szczególności do dokonywania czynności prawnych z wykonywaniem tego prawa, łącznie z udziałem na walnym zgromadzeniu członków spółdzielni oraz zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu.

W związku z powyższym, może Pan również, za pośrednictwem ww. ustanowionego pełnomocnika, złożyć wniosek o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Na podstawie art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest zawrzeć z umowę przeniesienia własności lokalu po spełnieniu przez właścicieli prawa następujących warunków:

1. spłaty przypadającej na jego lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 173, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;

2. spłaty przypadającego na jego lokal uzupełnienia wkładu budowlanego z tytułu modernizacji budynku, w rozumieniu art. 61 ust. 5;

3. spłaty przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal;

4. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.  

Po spełnieniu powyższych warunków mają państwo jako spadkobiercy roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Zgodnie z wyżej powołanym przepisem koszty zawarcia umowy oraz koszty założenia księgi wieczystej dla lokalu i wpisu do księgi wieczystej obciążają członka spółdzielni na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. Opłata notarialna od umowy przeniesienia przez spółdzielnie własności oraz założenia księgi wieczystej i wpisu do niej wynosi 1/3 najniższego wynagrodzenia za każdej z tych czynności, czyli 2 x 283 złote. Przepisy nie nakładają na spadkobierców obowiązku dokonania podziału spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, co w praktyce oznacza, ze dopóki nie przeprowadzą państwo działu spadku, posiadają państwo to prawo w ułamkowych częściach w wysokości do stosunku udziałów spadkowych.
 
W związku z faktem, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku osób mogą państwo złożyć wniosek o wpisanie matki i Pana jako osób, którym to prawo przysługuje, jednakże zgodnie z art. 171  ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkiem spółdzielni może być tylko jedna osoba ( lub współmałżonkowie).

W przypadku zgody wszystkich spadkobierców mogą państwo dokonać umownego podziału spadku, w wyniku, którego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwać będzie jednej osobie. Umowa o dział spadku musi być zawarta pomiędzy wszystkimi spadkobiercami i powinna całościowo regulować wzajemne stosunki dotyczące spadku.