Co się dzieje z moim mieszkaniem, gdy spółdzielnia znajduje się w stanie likwidacji lub upadłości?

Skutkiem likwidacji bądź ogłoszenia upadłości spółdzielni jest utrata przez nią bytu prawnego. Krótko można powiedzieć, że spółdzielnia przestaje wówczas istnieć. Jest rzeczą oczywistą, że również członkostwo osób w niej zrzeszonych ustaje z mocy prawa. Dalszą konsekwencją tych zdarzeń jest likwidacja majątku spółdzielni. Cały majątek zostaje spieniężony na skutek zbycia konkretnych dóbr spółdzielni. Również posiadane nieruchomości trafiają w ręce nowego nabywcy. Najczęściej nieruchomości te są obciążone prawami na rzecz członków, a mianowicie spółdzielczymi prawami do lokali. Co zatem dzieje się w momencie, gdy dany budynek przechodzi w „obce” ręce? Jak przedstawia się wówczas kwestia mieszkania członka, który do czasu likwidacji bądź ogłoszenia upadłości spółdzielni zajmował dany lokal? Zanim jednak odpowiemy na te pytania przyjrzyjmy się przyczynom, które mogą leżeć u podłoża likwidacji oraz ogłoszenia upadłości spółdzielni.

Kiedy spółdzielnia może znaleźć się w stanie likwidacji?

Spółdzielnia przechodzi w stan likwidacji:

• z upływem okresu, na który, w myśl statutu, spółdzielnię utworzono – jeżeli spółdzielnia była założona na czas określony,

• wskutek zmniejszenia się liczby członków spółdzielni poniżej dziesięciu lub poniżej minimalnej liczby członków wskazanej w statucie, jeżeli w ciągu roku spółdzielnia nie zwiększy liczby członków do wielkości wymaganej,

• jeżeli walne zgromadzenie dwukrotnie podejmie uchwałę w tym przedmiocie - uchwały takie muszą następować bezpośrednio po sobie, jednakże nie wcześniej niż w odstępie dwutygodniowym oraz muszą zostać podjęte większością ¾ głosów.

W wskazanych wyżej przypadkach zarząd spółdzielni ma obowiązek zgłosić do Krajowego Rejestru Sądowego otwarcie likwidacji oraz zawiadomić związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona. Spółdzielnia może zostać postawiona w stan likwidacji na mocy uchwały podjętej przez związek rewizyjny, w którym jest ona zrzeszona, jeżeli:

• działalność spółdzielni wykazuje rażące i uporczywe naruszenia prawa lub postanowień statutu,

• spółdzielnia została zarejestrowana z naruszeniem prawa,

• spółdzielnia co najmniej od roku nie prowadzi działalności gospodarczej.

Uchwałę taką spółdzielnia postawiona w stan likwidacji może zaskarżyć do sądu, w ciągu sześciu tygodni od dnia jej doręczenia wraz z uzasadnieniem. Jeżeli jednak sąd utrzyma uchwałę w mocy lub nie zostanie ona zaskarżona, wówczas związek rewizyjny zgłasza do Krajowego Rejestru Sądowego wniosek o otwarcie likwidacji.

Kiedy może nastąpić ogłoszenie upadłości spółdzielni?

Ogłoszenie upadłości spółdzielni następuje wówczas, gdy spółdzielnia stała się niewypłacalna. Spółdzielnia zaś jest niewypłacalna, jeżeli nie wykonuje swych wymagalnych zobowiązań. Istnieje jednak możliwość przedłużenia bytu spółdzielni nawet pomimo jej niewypłacalności. W sytuacji takiej bowiem, walne zgromadzenie może podjąć uchwałę o dalszym istnieniu spółdzielni, jeżeli równocześnie wskaże środki, za pomocą których spółdzielnia wydobędzie się ze stanu niewypłacalności, a więc środki, które pozwolą spłacić jej wymagalne długi. Niemniej jednak, jeżeli wniosek o ogłoszenie upadłości złoży wierzyciel spółdzielni, może ona zostać postawiona w stan upadłości mocą postanowienia sądu, nawet w przypadku, gdy walne zgromadzenie podjęło uchwałę o dalszym istnieniu spółdzielni.

Poza stanem niewypłacalności, spółdzielnia może złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości, jeżeli tak postanowi walne zgromadzenie. Będzie to miało miejsce, gdy według sprawozdania finansowego spółdzielni ogólna wartość jej aktywów nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich zobowiązań. Dotyczy to zarówno zobowiązań wymagalnych, jak i jeszcze niewymagalnych, czyli takich, w stosunku do których termin płatności jeszcze nie nastąpił. W takiej sytuacji zarząd obowiązany jest zwołać walne zgromadzenie, ażeby ono podjęło decyzję co do dalszego istnienia spółdzielni. Wniosek do sądu o ogłoszenie upadłości w razie wystąpienia przesłanek tego zdarzenia powinien zgłosić zarząd spółdzielni.

Jak likwidacja lub upadłość wpływa na sytuację prawną członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego?

Likwidacja albo upadłość spółdzielni pociąga za sobą konieczność spieniężenia całego jej majątku, w tym również budynków, w których znajdują się mieszkania zajmowane przez członków spółdzielni.

Pojawia się zatem pytanie co się stanie z moim mieszkaniem, w przypadku nabycia go przez jakiś podmiot? Jeżeli członkowi przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, sytuacja członka uzależniona jest od tego, kto będzie nabywcą budynku. Jeżeli nabywcą budynku nie jest inna spółdzielnia mieszkaniowa, wówczas spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przekształca się w prawo najmu. Powstały w ten sposób stosunek najmu traktowany jest tak, jakby między członkiem spółdzielni a nowym właścicielem budynku zawarta została umowa najmu oczywiście na czas nieokreślony. Czynsz z tego tytułu będzie ustalał właściciel lokalu z zastrzeżeniem, iż do 31 grudnia 2004 r. czynsz odpowiada kosztom eksploatacji i remontów ponoszonym uprzednio przez członków spółdzielni. Poza czynszem członek będzie oczywiście zobowiązany uiszczać opłaty niezależne od właściciela, tj. za dostawy energii, gazu, wody, odbiór nieczystości stałych i płynnych. Należy zaznaczyć, że zgodnie z istotą prawa najmu, nie jest to prawo dożywotnie i może wygasnąć, m.in. wskutek wypowiedzenia dokonanego przez właściciela budynku. Pomimo jednak tak niebezpiecznie brzmiącej tezy, rozwiązanie umowy najmu przez właściciela nie jest wcale takie proste, gdyż lokatorzy są chronieni przepisami ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Właśnie ta ustawa określa pod jakimi tylko i wyłącznie warunkami właściciel – wynajmujący może rozwiązać z lokatorem stosunek najmu, a dokładniej, dokonać wypowiedzenia tego stosunku. Jeżeli chodzi o zwrot wkładu mieszkaniowego to każdorazowo statut określa zasady ich zwrotu na wypadek likwidowania majątku spółdzielni.

W przypadku, gdy nabywcą budynków likwidowanej lub upadłej spółdzielni jest inna spółdzielnia mieszkaniowa, byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków nowej spółdzielni. Oznacza to tyle, iż nowa spółdzielnia ma obowiązek przyjąć członka zlikwidowanej spółdzielni, ponieważ jego członkostwo w związku z ustaniem bytu rodzimej spółdzielni oczywiści również ustało. Były członek nie staje się jednak automatycznie członkiem nowej spółdzielni. Aby nim zostać musi wcześniej złożyć deklarację członkowską. Jeżeli były członek wykazuje opieszałość w złożeniu deklaracji, nowa spółdzielnia wyznaczy mu w tym celu odpowiedni termin, nie krótszy jednak niż 6 miesięcy, uprzedzając równocześnie o skutkach, jakie może spowodować niedochowanie tego terminu.

Jeżeli w wyznaczonym przez spółdzielnię terminie zainteresowany nie złożył deklaracji, wówczas nowa spółdzielnia mieszkaniowa może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Przystępując do nowej spółdzielni członek spółdzielni zlikwidowanej nie musi ponosić z tego tytułu żadnych opłat. Zatem nie ciąży na nim ani obowiązek wniesienia wpisowego, ani dokonania wpłat na udziały. Również wniesiony przez niego wkład mieszkaniowy automatycznie przechodzi w posiadanie nowej spółdzielni mieszkaniowej, jednakże należy mieć na względzie fakt, że kwestie związane z wkładem mieszkaniowym członka zawsze reguluje statut jego „starej” spółdzielni.

Jak likwidacja lub upadłość wpływa na sytuację prawną członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego stanowi w odróżnieniu od spółdzielczego lokatorskiego prawa ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to nie tylko to, iż prawo to obciąża cudzą nieruchomość (w tym wypadku spółdzielni), ale również, że zarówno w zakresie korzystania, jak i rozporządzania tym prawem istnieją dość rozległe ograniczenia. Podstawowym ograniczeniem zarówno w korzystaniu jaki rozporządzaniu tym prawem przez długi czas był konieczność przynależności do spółdzielni mieszkaniowej. Obecnie, od 15 kwietnia 2004 r. obowiązuje treść wyroku Trybunału Konstytucyjnego, na podstawie którego został skreślony przepis stanowiący, iż skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. W praktyce oznacza to, że aby stać się posiadaczem lokalu mieszkalnego i prawa do niego spółdzielczego własnościowego wcale nie trzeba wstąpić w poczet członków spółdzielni, a sama spółdzielnia nie może potencjalnego nabywcy do tego zmusić.

Takie rozwiązanie ma oczywiście także wpływ na sytuację posiadacza w/w lokalu w przypadku likwidacji spółdzielni. Wprawdzie co do zasady z chwilą likwidacji spółdzielni wszyscy członkowie byłej spółdzielni tracą swoje członkostwo, to obecnie nie ma to znaczenia dla osób posiadających prawa własnościowe.

Natomiast jeżeli w toku likwidacji lub postępowania upadłościowego budynki stanowiące własność likwidowanej spółdzielni (albo udział w takich budynkach) nabędzie podmiot, który nie jest spółdzielnią mieszkaniową, wówczas obciążające te budynki spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych przekształcają się z mocy samego prawa (bez żadnych dodatkowych czynności) w nieograniczone prawo rzeczowe odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego. Oczywiście to w jakie prawo się przekształcą zależy od tego jakie spółdzielcze prawo im przysługiwało wcześniej, czy własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, czy też prawo do domu jednorodzinnego.

Jeżeli jednak własność budynków lub udział w ich własności nabyła spółdzielnia mieszkaniowa, wówczas członkowi byłej spółdzielni przysługuje roszczenie o przyjęcie go w poczet członków spółdzielni nowej. Przyznanie roszczenia ma ten skutek, że spółdzielnia jest obowiązana do przyjęcia takiej osoby, a w razie odmowy z jej strony, były członek może żądać, aby sąd zobowiązał spółdzielnię do przyjęcia. Wyrok sądu zapadły w takiej sprawie zastępuje oświadczenie (uchwałę) spółdzielni o przyjęciu zainteresowanego do grona jej członków.

W razie nabycia budynków przez nową spółdzielnię mieszkaniową były członek musi złożyć nową deklarację członkowską. Jeżeli nie uczyni tego, nowa spółdzielnia wyznaczy mu odpowiedni termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, po upływie którego będzie mogła podjąć uchwałę o wygaśnięciu nabytego przez byłego członka spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub do domku jednorodzinnego. Z obowiązkiem złożenia deklaracji do nowej spółdzielni nie są związane żadne koszty, tj. opłata z tytułu wpisu i wpłata na udział w spółdzielni.

Pamiętaj, że:

• Z momentem zakończenia likwidacji lub postępowania upadłościowego spółdzielni wygasa członkostwo wszystkich zrzeszonych w spółdzielni osób,

• Na skutek nabycia budynków spółdzielni przez nowy podmiot, nie wygasają spółdzielcze prawa członków, a jedynie ewentualnie mogą ulec przekształceniu na inne,

• Nabycie budynków spółdzielni przez inną spółdzielnię mieszkaniową powoduje zachowanie dotychczasowych praw jakie przysługiwały członkom zlikwidowanej spółdzielni w tej samej postaci;

• Jeżeli budynki przejęła inna spółdzielnia mieszkaniowa byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do nowej spółdzielni,

• Członkostwo nie przechodzi automatycznie w stosunku do nowej spółdzielni mieszkaniowej, dlatego wymagane jest złożenie nowej deklaracji członkowskiej i podjęcie przez właściwe organy spółdzielni uchwały o przyjęciu w poczet członków,

• W przypadku uchwały odmawiającej przyjęcia, były członek może zwrócić się do sądu z żądaniem nakazania przyjęcia go w poczet członków nowej spółdzielni, natomiast wyrok wydany w tej sprawie, a przychylny dla zainteresowanego, zastępuje oświadczenie woli spółdzielni o przyjęciu, co oznacza, że na jego mocy były członek uzyskuje członkostwo nowej spółdzielni;

• Jeżeli budynki zostały przejęte przez podmiot inny niż spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu, natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo do domu jednorodzinnego przekształca się odpowiednio w prawo odrębnej własności lokalu lub w prawo własności domu jednorodzinnego.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity Dz. U. 1995 r., Nr 54, poz. 288 ze zmianami),

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl