Czy Twoje własnościowe prawo do lokalu może przekształcić się w inne?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to tyle, iż z jednej strony obciąża nieruchomość stanowiącą własność lub współwłasność spółdzielni, z drugiej natomiast, daje uprawnionemu możliwość korzystania i rozporządzania rzeczą jedynie w zakresie wskazanym przez ustawę. Przez długi czas podstawowym ograniczeniem w zakresie rozporządzania takim prawem była konieczność uzyskania członkostwa spółdzielni mieszkaniowej przez nabywcę takiego prawa. Warunkiem skuteczności przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu było uzyskanie przez osobę, na którą przeszło w drodze różnych czynności prawnych to prawo, członkostwa spółdzielni.

Jednak od czasu, kiedy weszło w życie orzeczenie TK (Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r.), czyli od 15 kwietnia 2004 r. dla skuteczności nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest już niezbędne i konieczne wstąpienie w poczet członków spółdzielni.

Poza tym członek spółdzielni może korzystać z lokalu jedynie zgodnie z jego przeznaczeniem. Nie jest jednak wykluczone prowadzenie w lokalu, poza zamieszkiwaniem w nim, nieuciążliwej dla innych lokatorów działalności zawodowej.

W przeciwieństwie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, odrębna własność lokalu stanowi „pełne” prawo rzeczowe. Właściciel lokalu, stanowiącego odrębną nieruchomość, może korzystać ze swojego prawa w sposób pełny. Przepisy nie wyznaczają zakresu jego uprawnień w stosunku do rzeczy, a jedynie pewne zachowania mogą być przez przepisy wykluczone lub ograniczone. Można zatem w skrócie powiedzieć, że właściciel może czynić z rzeczą wszystko co nie jest zakazane, natomiast uprawniony z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego jedynie to, na co mu przepisy pozwalają.

Jakie warunki muszą zostać spełnione, ażeby spółdzielnia przeniosła na członka własność lokalu, co do którego przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo?

Żeby nastąpiło przeniesienie własności lokalu, co do którego członkowi spółdzielni przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo muszą zostać spełnione następujące warunki:

• Członek spółdzielni musi złożyć pisemne żądanie o przeniesienie własności lokalu; w tym miejscu należy zaznaczyć że żądanie członka wiąże spółdzielnię, co oznacza że jest ona obowiązana do zawarcia z członkiem przedmiotowej umowy. W razie braku zgody spółdzielni, członek może dochodzić swojego prawa przed sądem, tzn. wnieść powództwo o nakazanie spółdzielni zawarcia umowy. Orzeczenie sądu w tej sprawie korzystne dla członka zastępuje oświadczenie woli spółdzielni w sprawie zawarcia umowy;

• Umowa o przeniesienie własności lokalu na członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo musi być zawarta w formie aktu notarialnego, przy czym koszt zawarcia umowy obciąża członka spółdzielni i wynosi 1/3 wysokości najniższego wynagrodzenia ogłaszanego przez ministra właściwego do spraw pracy na podstawie Kodeksu pracy;

• Przeniesienie własności lokalu może dotyczyć jedynie lokalu wyodrębnionego od reszty nieruchomości, dlatego w umowie o przeniesienie własności lokalu następuje równocześnie ustanowienie odrębnej własności lokalu albo spółdzielnia przenosi na członka własność lokalu, który został wyodrębniony wcześniej na mocy jednostronnej czynności prawnej spółdzielni, będącej do momentu przekształcenia właścicielem tego lokalu;

• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako ograniczone prawo rzeczowe może mieć założone księgę wieczystą, w której zostanie ujawnione to prawo. Jeżeli została założona księga wieczysta dla prawa spółdzielczego, po przekształceniu tego prawa w odrębną własność, członek spółdzielni jako właściciel odrębnego lokalu powinien zgłosić zmianę dotyczącą jego prawa. W takim wypadku księga wieczysta prowadzona dla spółdzielczego prawa staje się księgą wieczystą dla nieruchomości. W księdze takiej dokonuje się stosownego wpisu. Jeżeli jednak księga wieczysta nie została założona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wówczas członek spółdzielni jako właściciel lokalu powinien złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie lokalu, wniosek o założenie księgi wieczystej oraz o dokonanie w niej stosownego wpisu. Koszt założenia i wpisu do księgi wieczystej wynosi 1/3 wysokości najniższego wynagrodzenia ustalanego przez Ministra Pracy i Polityki Socjalnej;

• Zawarcie umowy o przeniesienie własności lokalu może być dokonane dopiero po wykonaniu przez członka określonych niżej zobowiązań finansowych na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.

Jakie opłaty członek spółdzielni musi uiścić, żeby doszło do przeniesienia własności lokalu?

Spółdzielnia jest obowiązana do zawarcia z członkiem umowy o przeniesienie własności tego lokalu, po dokonaniu przez niego:

• spłaty przypadającej na jego lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową w zakresie wniesienia wkładu budowlanego, a także wykonania innych zobowiązań określonych w umowie o budowę lokalu; jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy, osoba taka jest obowiązana do spłaty przypadającego na jego lokal zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami;

• spłaty przypadającego na jego lokal uzupełnienia wkładu budowlanego z tytułu modernizacji budynku, przez którą lokal uzyskał wyższą wartość użytkową;

• spłaty przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu pożyczek i kredytów zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal;

• spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w części przypadającej na jego lokal oraz innych opłat określonych w statucie spółdzielni; dotyczy to przede wszystkim niezalegania wobec spółdzielni z czynszem za mieszkanie.

Czy spadkobiercy członka spółdzielni mogą żądać przeniesienia własności lokalu, do którego członkowi przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo?

W przedmiotowej kwestii będziemy mieli do czynienia z dwiema sytuacjami.

1. Spadkobiercy odziedziczyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a spadkodawca nie żądał przeniesienia własności lokalu – w sytuacji takiej spadkobiercy zawsze mogą żądać przekształcenia, jednakże warunkiem zgłoszenia takiego żądania jest uprzednie uzyskanie członkostwa przez spadkobiercę. Jeżeli jest kilku uprawnionych do prawa własnościowego, wówczas powinni oni wyznaczyć w terminie roku od otwarcia spadku spośród siebie pełnomocnika, który zażąda przekształcenia, po uprzednim uzyskaniu członkostwa spółdzielni. Jeżeli między spadkobiercami nie ma zgody co do osoby pełnomocnika lub jeżeli nie dokonali w powyższym terminie wyboru z innej przyczyny, o wyborze przedstawiciela zadecyduje sąd w postępowaniu nieprocesowym na wniosek spadkobierców lub spółdzielni.

2. Spadkobiercy odziedziczyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a spadkodawca przed śmiercią zażądał przekształcenia tego prawa w odrębną własność lokalu – w sytuacji takiej spadkobiercy, jeżeli jest ich kilku również powinni wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika analogicznie jak w powyższym przypadku. Pełnomocnik jednak wchodzi niejako w miejsce spadkodawcy, co ma to znaczenie, iż nie musi on uzyskać członkostwa spółdzielni, ażeby spółdzielnia przeniosła na spadkobierców własność lokalu. Pełnomocnik powinien również złożyć wniosek o przeniesienie własności, gdyż spadkobiercy mogą nie być zainteresowani przekształceniem, z racji tego, iż wiąże się to z kosztami. Jeżeli jednak wniosek taki został złożony, uznaje się, iż wniosek o przeniesienie własności lokalu został złożony w dniu złożenia pierwszego wniosku, czyli przez spadkodawcę.

Pamiętaj, że:

• Istnienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest już uzależnione od członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej,

• Członek, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może żądać do spółdzielni przeniesienia własności tego prawa,

• Na pisemne żądanie członka spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę, która dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego,

• Umowa o przeniesienie własności lokalu zostanie zawarta jedynie po dokonaniu przez członka wszelkich wymaganych przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, a także przez statut spółdzielni opłat i spłat,

• Spadkobiercy członka spółdzielni mogą żądać przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nawet bez potrzeby uzyskania członkostwa spółdzielni, jeżeli zmarły członek przed śmiercią złożył pisemny wniosek o przeniesienie własności tego lokalu,

• Na skutek przekształcenia spółdzielczego prawa w prawo odrębnej własności lokalu, powstaje odrębna od budynku, nieruchomość lokalowa,

• Z dniem 15 kwietnia 2004 r.

  został uchylony także przepis, zgodnie z którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasało z upływem 6 miesięcy od dnia ustania członkostwa z innych przyczyn niż śmierć członka, chyba że członek przed upływem tego terminu dokonał zbycia prawa, a jeden z nabywców złożył deklarację członkowską. W tym wypadku prawo wygasało, gdy odmowa przyjęcia tej osoby na członka spółdzielni stała się ostateczna, a od dnia ustania członkostwa upłynęło 6 miesięcy.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl