Kiedy członek spółdzielni udostępnia swój lokal?

Niezależnie od formy władania lokalem w spółdzielni mieszkaniowej – czy jest to spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, czy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy też odrębna własność lokalu, zasadą jest nienaruszalność tego prawa oraz wyłączne korzystanie i rozporządzanie przez uprawnionego. Jest to zasada wyrażona w Konstytucji RP, która wyraźnie wskazuje, iż przeszukanie mieszkania może nastąpić jedynie w przypadkach określonych w ustawach i w sposób w nich określony. Każdemu zapewnia się wolność i nietykalność osobistą, każdy ma prawo do własności i innych praw majątkowych, jakikolwiek przejaw ograniczania każdego z tych praw dopuszczalny jest tylko w szczególnych okolicznościach przewidzianych przepisami ustawy. Prawo do nienaruszalności mieszkania jest chronione na wszelkich płaszczyznach prawa – naruszenie tzw. miru domowego może być bowiem deliktem w rozumieniu prawa cywilnego, naruszeniem dobra osobistego, co może skutkować wniesieniem pozwu o ochronę dobra osobistego, w określonych okolicznościach jest także wykroczeniem, a nawet może być zagrożonym karą pozbawienia wolności przestępstwem.

Istnieją jednak przypadki, gdy ze względu na szczególne okoliczności, w sytuacji, gdy istnieje zagrożenie dla innego dobra, możliwym będzie złamanie zasady nienaruszalności miru domowego i wkroczenie na teren mieszkania osoby trzeciej. W postępowaniu karnym będzie to np. sytuacja przeszukania, gdy dla celów śledztwa koniecznym będzie dokonanie oględzin mieszkania. Również prawo spółdzielcze zna taki przypadek. Zgodnie z Konstytucją, jest on szczegółowo opisany w ustawie wraz z określeniem sposobu w jaki osoby trzecie mogą złamać zasadę nienaruszalności mieszkania.

Kiedy członek spółdzielni jest zawsze zobowiązany udostępnić swój lokal?

Szczególną okolicznością, która powoduje, że mieszkaniec - członek spółdzielni ma obowiązek udostępnić swój lokal osobom trzecim jest powstanie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem takiej szkody. Udostępnienie lokalu może nastąpić tylko oczywiście w celu usunięcia takiej szkody bądź zagrożenia i tylko na czas niezbędny do usunięcia awarii.

Czy do mieszkania można wejść pod nieobecność mieszkańca?

Jeżeli osoba korzystająca z lokalu jest nieobecna, spółdzielnia ma prawo do wkroczenia do lokalu również tylko w sytuacji stanu wyższej konieczności – awarii lub zagrożenia nią, oraz w obecności funkcjonariusza Policji, a także przy udziale straży pożarnej, gdy jest to konieczne. Tej samej procedury wymaga wkroczenie do mieszkania w sytuacji, gdy korzystający z lokalu odmawia udostępnienia lokalu.

Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia tej osoby. Z wykonanych czynności sporządza się wówczas protokół.

Kiedy jeszcze osoba korzystająca z lokalu powinna udostępnić spółdzielni lokal?

Inne sytuacje naruszania domowego miru przez osoby z zewnątrz nie są już wiązane ze stanem wyższej konieczności, lecz ze sprawnym zarządzaniem nieruchomością przez zobowiązaną do tego spółdzielnię. Tylko po wcześniejszym uzgodnieniu terminu mieszkaniec powinien udostępnić lokal w celu:

• dokonania okresowego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu,

• ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania,

• doraźnego przeglądu stanu technicznego lokalu w szczególnie uzasadnionych przypadkach,

• zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni.

Co dzieje się w przypadku modernizacji budynku?

Powyższe sytuacje miały charakter wydarzeń o charakterze wyjątkowym, krótkotrwałym. Usunięcie awarii bądź dokonanie przeglądu stanu technicznego budynku, nawet w skomplikowanych przypadkach, wymaga bowiem zwykle doraźnej interwencji w celu usunięcia usterki, co nie powinno być zbyt uciążliwe dla mieszkańca i trwać bez końca.

Nie można jednak wykluczyć sytuacji, gdy spółdzielnia zarządza budynkiem o znacznym stopniu zużycia technicznego, który wymaga gruntownej modernizacji. Może się też zdarzyć, iż jakaś część budynku wymagać będzie przebudowy w celu usprawnienia korzystania z lokalu. Zabiegi modernizacyjne polegające na ulepszeniu, unowocześnieniu istniejącego budynku będą dla mieszkańców korzystne, gdyż zwiększą wartość użytkową budynku lub lokalu.

W takich sytuacjach spółdzielnia może żądać od osób korzystających z lokalu lub budynku udostępnienia pomieszczeń w celu wykonania koniecznych robót. Jest to możliwe tylko po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.

Kiedy przysługuje nam lokal zamienny?

Trudno oczekiwać aby korzystający ze swojego mieszkania lokator był w sytuacjach przeprowadzania gruntownych prac modernizacyjnych budynku czy lokalu narażony na dyskomfort z tym związany. Z drugiej strony przepisy prawa budowlanego nie zezwalają na przybywanie na terenie modernizowanego budynku osób trzecich. Zatem, gdy spółdzielnia podjęła prace remontowe, które nie mają charakteru krótkotrwałego i nie są związane z doraźnym usunięciem awarii, osoby korzystające z budynku lub lokalu zobowiązane są na żądanie i koszt spółdzielni w uzgodnionym terminie przenieść się do lokalu zamiennego. Przeniesienie może nastąpić tylko na ściśle oznaczony i podany do wiadomości okres czasu wykonywania naprawy lub modernizacji, przy czym nie może on być dłuższy niż 12 miesięcy.

Jakie koszty ponosi lokator za lokal zamienny?

W okresie używania lokalu zamiennego członek spółdzielni albo właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni ponosi opłaty związane jedynie z używaniem tego lokalu. Opłaty za używanie lokalu zamiennego, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie mogą być wyższe niż opłaty za używanie lokalu dotychczasowego.

Pamiętaj, że:

• Prawo do nienaruszania miru domowego jest chronionym konstytucyjnie prawem, które może znaleźć ograniczenie jedynie w wyjątkowych sytuacjach, szczegółowo opisanych w ustawach,

• W sytuacjach awaryjnych ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje możliwość wkroczenia na teren mieszkania osób trzecich,

• W razie nieobecności lokatora lub odmowy jego zgody spółdzielnia może wejść do mieszkania jedynie w obecności funkcjonariusza Policji,

• Po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, osoba korzystająca z lokalu powinna go udostępnić także dla dokonania bieżących przeglądów stanu technicznego bądź zastępczego wykonania prac,

• Jeżeli lokal wymaga gruntownego remontu obciążającego spółdzielnię, po wcześniejszym uzgodnieniu spółdzielnia może żądać udostępnienia lokalu, w zamian zapewniając lokal zastępczy.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl