Mieszkanie z licytacji komorniczej – na co uważać?

Atrakcyjna cena mieszkań z licytacji komorniczych bardzo często jest elementem decydującym przy wyborze tej drogi kupna nieruchomości. Nierzadko jednak z niską ceną wiążą się niebezpieczeństwa, które należy rozważyć  przed przystąpieniem do licytacji.

Jakie zagrożenia mogą na nas czekać? Na co należy zwrócić uwagę? Co powinno wzbudzić naszą szczególną ostrożność?

W mieszkaniu mieszka nadal dłużnik i jego rodzina

To jedno z największych niebezpieczeństw na jakie możemy się narazić kupując mieszkanie licytacyjnie. Tą drogą sprzedawane są bowiem zasadniczo lokale osób, które zaciągnęły zobowiązania ale nie są w stanie ich spłacać. Z pewnością osoby te nie są też chętne do tego aby się z niego dobrowolnie wyprowadzić. Postępowanie eksmisyjne mieszkańców (niezależnie od tego czy posiadali czy też nie tytuł prawny do mieszkania) może okazać się długotrwałe. W  ostatnim czasie procedura eksmisyjna uległa jednak złagodzeniu na korzyść wierzycieli dłużników czy też właścicieli nieruchomości.

Aby móc zamieszkać w zakupionym z lokatorami mieszkaniu, konieczne jest przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego, czyli wszcząć proces przed sądem cywilnym. Pozew powinien być skierowany przeciwko wszystkim osobom zajmującym mieszkanie, można je także wskazać już w toku postępowania. Jeśli wyrok nie będzie uwzględniał osoby zamieszkującej wspólnie z dotychczasowym uprawnionym czyli właścicielem, nie będzie można takiej osoby eksmitować. Dotyczy to więc tak żony dotychczasowego właściciela jak i jego dzieci, wnuków czy innych osób, z którymi zamieszkiwał.

Czynności komornika podejmowane po wydaniu wyroku, zależne są od tego czy mieszkańcom przysługuje prawo do lokalu socjalnego czy też nie i czy dysponują pomieszczeniem do którego można ich przeprowadzić.

W świetle przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266), sąd obowiązkowo orzeka o prawie do lokalu socjalnego wobec:

• kobiet w ciąży,  
• małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,  
• obłożnie chorych,  
• emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,  
• osoby posiadającej status bezrobotnego, 
• osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Osoby takie będą więc mogły zamieszkiwać w lokalu (mieszkaniu) do czasu udostępnienia przez gminę lokalu socjalnego. Sytuacja taka może trwać latami i zależna jest od zasobów danej gminy, stąd też należy rozważyć czy zakup mieszkania będzie opłacalny, skoro nie będziemy mogli z niego korzystać, aż do czasu udostępnienia lokalu socjalnego przez gminę. Warto wspomnieć w tym miejscu, że jeśli gmina nie dopełni swojego obowiązku zapewnienia mieszkania socjalnego, właścicielowi mieszkania będzie przysługiwało, pod pewnymi warunkami, prawo do dochodzenia odszkodowania.

Jeśli mieszkańcowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, konieczne jest zapewnienie mu innego lokum – tzw. pomieszczenia tymczasowego. Pomieszczenie tymczasowe może wskazać gmina, sam eksmitowany, wierzyciel, jak i osoba trzecia. Jeśli gmina nie dysponuje takimi lokalami, możliwe jest eksmitowanie do wskazanej przez gminę noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Ustawodawca zakazał jednak eksmisji do pomieszczenia tymczasowego bądź noclegowni czy schroniska w okresie od 1 listopada do 31 marca. Należy się więc liczyć się z tym, że przez ten okres zajmujący cudzy lokal będą mogli w nim mieszkać. Zasada ta nie obowiązuje natomiast w przypadku przeprowadzki do mieszkania socjalnego czy zamiennego.

Stan mieszkania

Kolejną niedogodnością, z jaką mogą się spotkać zainteresowani kupnem mieszkania z licytacji, jest utrudnienie w faktycznym zapoznaniu się z lokalem. Jeśli bowiem nieruchomość jest zajęta, mieszkańcy nie mają obowiązku udostępnienia jej do oględzin. Może więc zdarzyć się i tak, że nabywca będzie musiał zaryzykować i kupić przysłowiowego „kota w worku”.  Oczywiście wiele informacji może uzyskać czy to od komornika, czy udając się na miejsce i dokonując zewnętrznej obserwacji nieruchomości. Można też spróbować porozmawiać z mieszkańcami, jednakże nie ma żadnej pewności, że nabywca zostanie wpuszczony do mieszkania bądź że ktokolwiek będzie chciał z nim rozmawiać. Zawsze może więc pozostać pewna niewiadoma, w jakim stanie jest mieszkanie i w jakim stanie będzie, kiedy wyprowadzą się z niego mieszkające w nim osoby. 

Obciążenia lokalu

Wprawdzie Kodeks postępowania cywilnego wskazuje, iż z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, jednakże ustawodawca i w tej kwestii pozostawił pewne wyjątki.

Są nimi:

- hipoteka ustanowiona z mocy prawa – czyli hipoteka wierzyciela nabywcy nieruchomości (art. 1037 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego),

- ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. W tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. Regulacja powyższa budzi pewne wątpliwości interpretacyjne, dlatego też w zasadzie nie wygasają:

• użytkowanie – przykładowo, ustanowione umownie z dotychczasowym właścicielem,
• służebności – np. służebność mieszkania, czyli prawo do zajmowania nieruchomości, ustanowiona na rzecz określonej osoby, czy
• prawa wynikające z dożywocia – a więc możliwość korzystania i zamieszkiwania w mieszkaniu do czasu śmierci osoby uprawnionej.

Informacja o tych obciążeniach lokalu powinna być ujawniona w protokole opisu nieruchomości oraz, co istotne, być uwzględniona w wycenie lokalu. Prawa te obniżają bowiem wartość mieszkania, i ta okoliczność również powinna być szczegółowo rozważona przez zainteresowanego kupnem mieszkania z licytacji.

Rękojmia (wadium)

Przystąpienie do licytacji wiąże się z obowiązkiem uiszczenia przez każdego z zainteresowanych nabyciem  tzw. rękojmi. Jest to kwota, która zabezpiecza wypełnienie obowiązku uiszczenia ceny przez osobę, która nabyła mieszkanie. Suma rękojmi przepada więc jedynie wówczas, gdy wygrywający licytację, nie zapłaci ceny za mieszkanie i de facto odstąpi od zakupu.  Pozostali uczestnicy licytacji mogą więc liczyć się z tym, że rękojmia zostanie im zwrócona. Jest to istotne postanowienie, gdyż wysokość rękojmi jest dość znaczna – wynosi ona 1/10 sumy oszacowania nieruchomości. Jak więc wynika z powyższego nabywca mieszkania, przystępując do licytacji musi już dysponować pewną sumą gotówki.

Reasumując, atrakcyjna cena mieszkania licytacyjnego to nie wszystko a nabywca musi liczyć się w wieloma niedogodnościami i zdawać sobie sprawę z ryzyka, jakie musi podjąć. Często można bowiem trafić na świetną okazję, czasem jednak oferta może nie być jednak tak korzystna, na jaką się wydawała. Warto więc przed podjęciem decyzji, rozważyć wszystkie „za” i „przeciw” i ostatecznie nie kierować się wyłącznie ceną ale i innymi, czasem nawet ważniejszymi okolicznościami.

Grzegorz Pawelec

e-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl