Ochrona najmu na nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja – opinia prawna

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece  (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami).

Z podanych przez Pana informacji wynika, że zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy z osobą, która nabyła nieruchomość obciążoną hipoteką od dłużnika, ale nie została wpisana  do księgi wieczystej jako nowy właściciel. W konsekwencji, w księdze wieczystej nadal figuruje dłużnik jako właściciel. Rozważając Pana położenie jako najemcy w świetle przepisów regulujących nabycie nieruchomości obciążonej prawem najmu lub dzierżawy w postępowaniu egzekucyjnym należy mieć na względzie treść księgi wieczystej.

1/ W księdze wieczystej widnieje nadal poprzedni właściciel, czyli dłużnik przeciwko któremu prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, a nie został wpisany nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu i nie zostało uwidocznione Pana prawo najmu.

W takim przypadku treść księgi wieczystej nie daje podstaw do dostatecznego zabezpieczenia Pana interesów jako najemcy w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym. Nie może Pan bowiem skorzystać z możliwości przewidzianej w przepisie art. 1002 kpc, który stanowi, iż nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu, a zatem normuje sytuację, w której licytant w postępowaniu egzekucyjnym nabywa nieruchomość będącą własnością dłużnika, z którym najemca zawarł umowę najmu/dzierżawy. W Pana sprawie nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy nie jest dłużnikiem osobistym w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym i nie przeciwko niemu jest ono prowadzone. Mógłby on występować jedynie jako dłużnik hipoteczny, ale jest to wykluczone skoro nie widnieje jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej. 

Innymi słowy, skoro nowy właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy,  nie został wpisany w  treści księgi wieczystej, nie może on w ogóle występować jako dłużnik w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym, a tym samym Pan nie może skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 1002 kpc. Komornik ma obowiązek kierowania się treścią księgi wieczystej i tytułem wykonawczym, który został wystawiony jedynie na poprzedniego właściciela nieruchomości będącego dłużnikiem.

W rezultacie, według treści księgi wieczystej, nadal jej właścicielem, a jednocześnie jedynym dłużnikiem i to zarówno osobistym, jak też hipotecznym  jest poprzedni właściciel, co oznacza, że przepis art. 1002 kpc nie znajdzie zastosowania. Nie zawarł Pan bowiem umowy z osobą występującą jako dłużnik w postępowaniu egzekucyjnym, a z osobą trzecią, która nie figuruje ani w księdze wieczystej ani na tytule wykonawczym. Wniosek wynikający z tego faktu jest taki, że osoba, która nabędzie nieruchomości na licytacji nie wstąpi w stosunek najmu łączący Pana z nowym właścicielem nieruchomości nieujawnionym w księdze wieczystej, gdyż umowę zawarł Pan nie z dłużnikiem, a z osobą trzecią w stosunku do stron postępowania egzekucyjnego, tj. wierzyciela i dłużnika.

Dalszą konsekwencją nie ujawnienia w księdze wieczystej zarówno nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży przez nowego właściciela, jak też Pana prawa najmu jest to, że skutki umowy najmu łączącej Pana z nowym właścicielem nie rozciągają się na kolejnych właścicieli nieruchomości, którzy nabędą ją na licytacji.

Nie ma podstaw prawnych do tego, by związać osobę, która nabędzie nieruchomość na licytacji prawami i obowiązkami wynikającymi z prawa najmu, które nie zostało uwidocznione w księdze wieczystej. W świetle art. 1002 kpc zgłoszenie przez Pana w toku postępowania egzekucyjnego, iż jest Pan najemcą nieruchomości, spowodowałoby wstąpienie nabywcy w prawa i obowiązki wynajmującego tylko wtedy, gdyby zawarł Pan umowę najmu z właścicielem uwidocznionym w księdze wieczystej.

Postanowienie o przysądzeniu własności, które otrzyma nabywca nieruchomości w licytacji, będzie podstawą do wprowadzenia go w posiadanie nieruchomości, a tym samym Pana prawo do posiadania nieruchomości wynikające z umowy najmu będzie musiało ustąpić prawu własności nabywcy, który ma prawo nieruchomość faktycznie posiadać. Jeśli ma Pan zamiar korzystać z wynajmowanej nieruchomości, proszę zwrócić się do licytanta, który nabędzie nieruchomość, z prośbą  o zawarcie nowej umowy najmu/dzierżawy. Jeśli nabywca nie zechce z Panem zawrzeć umowy najmu/dzierżawy, pozostaje Panu zwrócić się do właściciela, z którym zawarł Pan umowę najmu, z roszczeniem o odszkodowanie na podstawie art. 471 kc z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. Wszak wskutek zaniedbania przez niego obowiązku wpisu w księdze wieczystej prawa własności nie może on wywiązać się z umowy najmu, tj. zapewnić Panu możliwości korzystania z nieruchomości jak najemca skoro zmuszony jest Pan do znoszenia egzekucji wskutek której może utracić posiadanie nieruchomości.

2/ W Pana interesie leży uporządkowanie treści księgi wieczystej i doprowadzenie do sytuacji, w której zostanie w niej wpisany jako właściciel kontrahent, z którym zawarł Pan umowę najmu, a w dalszej konsekwencji Pana prawo najmu. Może Pan zatem podjąć próbę doprowadzenia do zawieszenia postępowania egzekucyjnego do czasu uporządkowania treści księgi wieczystej.
W tym celu powinien Pan w trybie art. 10 UKW wnieść do sądu rejonowego pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie osoby, z którą zawarł Pan umowę najmu jako właściciela i jednocześnie o zabezpieczenie powództwa poprzez zawieszenie postępowania egzekucyjnego. W uzasadnieniu powinien Pan powołać dokument w postaci umowy sprzedaży zawartej między poprzednim właścicielem nieruchomości, który występuje jako dłużnik w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym a nowym właścicielem, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy oraz samą umowę najmu/dzierżawy. Umowa sprzedaży jest dowodem na okoliczność, iż rzeczywistym właścicielem nieruchomości jest nie dłużnik z postępowania egzekucyjnego, a osoba, z którą zawarł Pan umowę najmu. 

Należy dodać, iż ta droga postępowania będzie wymagała od Pana cierpliwości, ale jeśli  sąd zdecyduje się zawiesić postępowanie egzekucyjne, zyska Pan czas, w którym będzie mógł korzystać z nieruchomości jak najemca/dzierżawca. Jeśli uda się Panu doprowadzić do uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wówczas będzie Pan miał otwartą drogę do wpisania Pana prawa najmu w księgę wieczystą, a tym samym będzie Pan mógł skorzystać z art. 1002 kpc, co zabezpieczy Pana interesy w postępowaniu egzekucyjnym. Właściciel, z którym zawarł Pan umowę najmu/dzierżawy zostanie wpisany w księdze wieczystej, a tym samym stanie się dłużnikiem hipotecznym w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym. W takiej sytuacji ten, kto nabędzie nieruchomość na licytacji w myśl art. 1002 kpc wstąpi w stosunek najmu/dzierżawy w miejsce dotychczasowego właściciela będącego dłużnikiem hipotecznym.

Należy jednak zwrócić uwagę, że nabywca nieruchomości na licytacji, wstępując w stosunek najmu/dzierżawy, może wypowiedzieć go według przepisów o wypowiedzeniu przy zbyciu rzeczy wynajętej, tj. przepisu art. 678 kc. Jako nowy właściciel nabywca nieruchomości może nie być zainteresowany kontynuowaniem umów najmu/ dzierżawy, dlatego przepisy dają mu możliwość wypowiedzenia takich umów. Zawarta przez Pana umowa najmu/dzierżawy jest umową na czas określony, co oznacza, że jeśli dodatkowo zawarł ja Pan w formie pisemnej z datą pewną, tj. potwierdzoną urzędowo, np. przez notariusza nabywca nieruchomości - zgodnie z art. 678  § 2 kc - nie będzie  mógł wypowiedzieć zawartej przez Pana umowy najmu tylko z tego powodu, że nabył nieruchomość i nie chce jej wynajmować czy dzierżawić.

Na koniec jeszcze raz należy jednak podkreślić, iż taka ochrona Pana prawa najmu/dzierżawy będzie możliwa tylko wtedy, gdy uda się Panu doprowadzić do uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.  W przeciwnym razie pozostaje Panu rozwiązanie opisane w punkcie 1.