Przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (niezbędne formalności) – opinia prawna

Stan faktyczny

Jak należy dokonać przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego mieszkania z matki na syna? Jakie dokumenty są potrzebne i w jaki sposób można to załatwić (testament, akt notarialny, sprawa sądowa)?

Opinia prawna

Niniejsza opinia została sporządzona na postawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

  

Z przedstawionego pytania wynika, iż intencją Pytającego jest przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na inną osobę i nie ma znaczenia czas w jakim to nastąpi. W związku z tym, który ze sposobów (ponieważ możliwości jest kilka) będzie najwłaściwszy, powinni wybrać sami zainteresowani.

Darowizna

Jeszcze za życia matki możliwe jest zawarcie umowy darowizny (darowizna bowiem jest umową z punktu widzenia prawa). Zgodnie z artykułem 888 kodeksu cywilnego „Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”. Matka będzie w takim wypadku występować w roli darczyńcy, syn natomiast w roli obdarowanego. Obydwoje muszą złożyć w celu zawarcia tej umowy oświadczenia woli, darczyńca, iż zobowiązuje się do określonego świadczenia na rzecz obdarowanego, obdarowany, iż darowiznę przyjmuje. W praktyce zawarte są one w tym samym „egzemplarzu” umowy. Przedmiotem darowizny w opisywanym przypadku będzie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Umowę darowizny należy sporządzić oczywiście w odpowiedniej formie, żeby z punktu widzenia prawa była ważna i skuteczna. W praktyce taka umowa musi zostać sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego (wymóg formy aktu notarialnego dotyczy właściwie tylko oświadczenia darczyńcy, w praktyce cała umowa jest sporządzana w tej formie). Zatem dla jej sporządzenia należy udać się do notariusza. Notariusz pobiera wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego, którego maksymalną wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości  z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna jest uzależniona od wartości przedmiotu czynności, w tym wypadku od wartości mieszkania.

I tak maksymalna stawka wynosi od wartości:
1) do 3 000 zł - 100 zł;
2) powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4) powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5) powyżej 60000 zł do 1 000000 zł - 1010 zł + 0,5 % od nadwyżki powyżej 60000 zł;
6) powyżej 1 000 000 zł - 5 710 zł + 0,25 % od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku.

Notariusz jest poza tym zobowiązany do naliczenia i pobrania podatku od darowizny (to notariusz z punktu widzenia przepisów prawa jest płatnikiem tego podatku). Podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość mieszkania. Warto przy tym pamiętać, iż wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego. W przypadku jednak, gdy darowizna jest dokonywana na rzecz syna przez mamę, to z punktu widzenia przepisów podatkowych jest ona zawierana przez osoby należące do tzw. I grupy podatkowej. Ma to istotne znaczenie, bo zwalnia to od podatku od darowizny. Żeby zwolnienie miało miejsce muszą być jeszcze spełnione inne warunki:
- mieszkanie nie może być większe niż 110 m²,
- obdarowany nie ma innego domu czy też mieszkania, nie jest także najemcą innego lokalu,
- zamierza i będzie zamieszkiwać w darowanym mieszkaniu przez 5 lat od dnia zamieszkania w nabytym lokalu - jeżeli nabywca zamieszka w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego.

Testament

Jeżeli jednak zainteresowanym nie zależy na przeniesieniu wspomnianego prawa już za życia obecnego właściciela, to innym sposobem będzie po prostu sporządzenie testamentu, w którym jedynym spadkobiercą (jeżeli mieszkanie wyczerpuje w całości bądź prawie w całości majątek potencjalnej spadkodawczyni) będzie syn.

Jeżeli w skład spadku mogą wchodzić jeszcze inne przedmioty i prawa majątkowe, a intencją matki jest przeniesienie na syna tylko prawa do mieszkania, to w takim testamencie matka może dokonać tzw. zapisu na rzecz syna. W takim przypadku należałoby w testamencie zawrzeć postanowienie stanowiące takie rozrządzenie, które zobowiązywałoby spadkobiercę ustawowego lub testamentowego do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby (np. poprzez zwarcie tam oświadczenia „Cały majątek ma przypaść memu bratu B, ale mieszkanie zapisuję synowi C”). W efekcie takiego zapisu, syn, po śmierci matki stanie się zapisobiercą, a przedmiotem zapisu stanie się prawo do wspomnianego mieszkania.

Najpopularniejszą formę testamentu stanowi testament własnoręczny. Dla ważnego i skutecznego sporządzenia należy:
1. napisać całość testamentu pismem ręcznym, przy czym proszę pamiętać, iż z punktu widzenia prawa nie będzie testamentem opatrzone podpisem pismo sporządzone na maszynie do pisania lub wydruk komputerowy,
2. opatrzyć testament podpisem, przy czym należy pamiętać, iż także podpis pod testamentem musi być złożony własnoręcznie i powinien w zasadzie obejmować imię i nazwisko spadkodawcy, poprzestać jednak można na nazwisku, poza tym podpis ma być umieszczony poniżej treści testamentu, gdyż wszelkie rozrządzenia, znajdujące się poniżej podpisu, nie wywołują zamierzonych skutków prawnych, czyli nie stanowią już treści testamentu, podpis nie może zostać umiejscowiony na początku testamentu, w treści lub na marginesie pisma, nie może także widnieć jedynie na kopercie, w której testator umieścił zapis swej ostatniej woli;
3. opatrzyć testament datą.

Inna forma testamentu, to testament notarialny, czyli w postaci aktu notarialnego (dokumentu sporządzonego notariusza). W takim wypadku spadkodawca ma pewność, że testament nie zostanie podważony z powodu jego sprzeczności z obowiązującym prawem. Po sporządzeniu akt notarialny pozostaje w kancelarii, co zapewnia dodatkową ochronę przed potencjalnym zniszczeniem, zaginięciem lub sfałszowaniem.

Kolejna forma testamentu to tzw. testament allograficzny, czyli testament sporządzony w obecności określonej osoby urzędowej, która pełni w tym przypadku funkcję podobną do notariusza. W tym wypadku w pierwszej kolejności w obecności dwóch świadków spadkodawca oświadcza swą wolę wobec zaproszonej (wezwanej) osoby urzędowej, czyli wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty, marszałka województwa, sekretarza powiatu, sekretarza gminy lub kierownika urzędu stanu cywilnego.

Jedynie oświadczenie złożone wobec jednej z wymienionych osób uznane być może za testament; w każdym innym przypadku testament allograficzny nie zostanie sporządzony.
Kolejnym niezbędnym krokiem jest spisanie oświadczenia przez spadkodawcę w protokole z podaniem daty jego sporządzenia. Protokół taki ma rangę dokumentu urzędowego. Spisania oświadczenia może dokonać każdy z obecnych przy sporządzaniu testamentu, tj. jeden ze świadków lub osoba urzędowa, jak również podjąć się tego może inna jeszcze osoba. Następnie protokół odczytuje się spadkodawcy w obecności świadków, po czym protokół powinien zostać podpisany przez spadkodawcę, osobę urzędową, która odbierała oświadczenie, oraz przez świadków.

Sprzedaż

Potencjalnie można jeszcze rozważyć przeniesienie własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w drodze sprzedaży. W omawianym stanie faktycznym to rozwiązanie nie będzie raczej miało doniosłego znaczenia, ale warto o nim wspomnieć. Umowa sprzedaży wspomnianego mieszkania musi być również sporządzona w formie aktu notarialnego. Analogicznie jak przy darowiźnie, notariusz pobierze taksę notarialną oraz odprowadzi podatek od czynności cywilnoprawnych.
Podstawę opodatkowania tym podatkiem stanowi nie cena, jaką strony ustaliły, lecz wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. 
Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego wynosi 2%.