Ulga odsetkowa w praktyce (obowiązująca do końca 2006 r., później na zasadzie kontynuacji)

6.9.2007

W miejsce zlikwidowanych ulg budowlanych w ustawie o podatku od osób fizycznych wprowadzono tzw. ulgę odsetkową, która umożliwia odliczenie od dochodu wydatków poniesionych przez podatnika, przeznaczonych na spłatę odsetek od kredytów lub pożyczek zaciągniętych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Skorzystanie z tegoż odliczenia obwarowane jest całym szeregiem warunków, które trzeba spełnić łącznie, co w praktyce prowadzi do eliminacji wielu odsetek od kredytów, jakie mogłyby zostać odliczone od dochodów, które to odsetki wynikają również z zaciągnięcia kredytu na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Z jaką inwestycją musi być związany kredyt (pożyczka), aby móc skorzystać z ulgi odsetkowej?

Ustawodawca przewiduje, że kredytowane „własne potrzeby mieszkaniowe”, od których przysługuje ulga odsetkowa, to:

budowa budynku mieszkalnego albo
wniesienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
nadbudowa lub rozbudowa budynku na cele mieszkalne lub przebudowa (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne (np. strychu, suszarni), w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego,

i żadne inne.

Wydatki na spłatę odsetek od kredytu udzielonego na jedno ze wskazanych przedsięwzięć muszą być faktycznie poniesione. Fakt ten (wysokość oraz termin zapłaty) muszą być udokumentowane dowodem wystawionym przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową (SKOK).

Czy odsetki od kredytu na zakup gruntu oraz budowę nowego mieszkania też można odliczyć?

Nie można odliczyć odsetek od kredytu zaciągniętego na finansowanie zakupu gruntu, nawet jeśli na zakupionym gruncie byłaby realizowana inwestycja objęta ulgą. W takim przypadku trzeba wydzielić z kwoty kredytu kwotę przeznaczoną na zakup gruntu i od dochodu odjąć tylko odsetki od tej części kredytu, która została przeznaczona na wskazany w ustawie cel. Dotyczy to także tej części kredytu, która została przeznaczona na zakup prawa użytkowania wieczystego gruntu pod inwestycję objętą ulgą odsetkową.

Jakie są inne warunki do skorzystania z ulgi odsetkowej?

Wszystkie wskazane poniżej obwarowania trzeba spełnić łącznie, aby skorzystać z ulgi odsetkowej. Dotyczą one także pożyczek. I tak:

Odliczeniu podlegają tylko odsetki od kredytu udzielonego po 1 stycznia 2002 roku, co oznacza, że ważna jest data zawarcia umowy kredytowej, a nie uruchomienia środków kredytowych;
Kredyt musi być udzielony przez profesjonalistę w zakresie kredytów, czyli podmiot uprawniony do udzielania kredytów (pożyczek) na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo–kredytowych. Pożyczka od innej instytucji czy osoby fizycznej, choćby była oprocentowana i sformalizowana nie wchodzi w grę;
Z umowy kredytu musi jednoznacznie wynikać, że dotyczy ona jednej z inwestycji przewidzianej ustawą;
Inwestycja musi mieć miejsce na terytorium RP, a teren inwestycji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo, jeżeli planu nie ma, w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, musi być przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe;
Z ulgi nie można skorzystać, gdy podatnik lub jego małżonek korzysta lub skorzystał wcześniej z nieistniejących już w ustawie ulg mieszkaniowych (np. dużej ulgi budowlanej, ulgi na nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne, przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz ulgi na wykończenie mieszkania czy ulgi na kasę mieszkaniową) - ulgi te nie podlegają kumulacji, co może zachwiać planami małżeńskimi niejednej pary, która korzysta bądź korzystała z dobrodziejstw odliczenia, choć oczywiście nie powinno. Jak wynika bowiem z wyjaśnień Ministra Finansów warunek ten (niekorzystania z ulg mieszkaniowych) dotyczy także okresu przed zawarciem małżeństwa;
Przeznaczone do odliczenia odsetki nie zostały wcześniej zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku;
Przeznaczone do odliczenia odsetki nie zostały wcześniej odliczone od przychodów na podstawie art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (dotyczy osób płacących podatek w tej formie).

Jakie dokumenty trzeba złożyć w urzędzie skarbowym?

Do zeznania podatkowego podatnik powinien dołączyć:

PIT/D, czyli druk przeznaczony dla chcących odpisać wydatki mieszkaniowe. Załącznik jest podzielony na odpisy od dochodu (część B) i odpisy od podatku (część D) - ulga remontowa to odpis od dochodu,
PIT-2K – dotyczy osób, które po raz pierwszy zamierzają rozliczać ulgę. Jest to oświadczenie o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją, w tym o wysokości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usług niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku,
zaświadczenie wystawione przez bank lub SKOK o wysokości oraz terminie spłaty odliczanych odsetek.

Jeżeli małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu, odliczeń dokonuje się zgodnie z wnioskami zawartymi w zeznaniach rocznych – bądź od dochodu każdego z małżonków, w proporcji wskazanej we wniosku, bądź od dochodu jednego z małżonków.

Kiedy można zacząć odliczać ulgę?

Odliczenia zapłaconych odsetek od uzyskanego dochodu dokonuje się najwcześniej za rok podatkowy, w którym inwestycja została zakończona, co nie oznacza, że podatnik nie może odliczyć odsetek zapłaconych przed rokiem zakończenia inwestycji – można odliczyć takie odsetki w roku następującym bezpośrednio po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczył odsetki. Wówczas odliczeniu podlega jednak wyłącznie różnica między sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwotą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik dokonał pierwszego odliczenia.

Trzyletni okres realizacji inwestycji

Początkowo ustawa ustanawiająca ulgę odsetkową przewidywała możliwość odliczenia odsetek wyłącznie wtedy, gdy realizacja inwestycji nie trwała więcej niż trzy lata. Powodowało to powstawanie kłopotliwych sytuacji, gdy inwestycja nie mogła zostać zrealizowana z powodów niezależnych od podatnika, czyli wtedy, gdy realizacja inwestycji nie podlegała kontroli chcącego odliczyć odsetki.

W związku z tym zmieniono wymóg trzech lat i obecnie osoby, które nie skorzystały z odliczenia wyłącznie ze względu na niedotrzymanie trzyletniego terminu realizacji inwestycji będą mogły skorzystać z odliczenia w 2005 roku również odsetek zapłaconych w latach 2002–2003. Graniczną kwotą kredytu, od którego można odliczyć odsetki pozostaje 189 000 zł (tzn. kredyt może być większy, ale tylko odsetki naliczone od tej kwoty podlegają odliczeniu). Zwolnienie z wymogu trzyletniego okresu realizacji inwestycji dotyczy jednak tylko inwestycji ukończonej w latach 2002-2003:

związanej z wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego, albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
związanej z zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonaniu działalności gospodarczej – od dewelopera.

Potwierdzeniem zakończenia inwestycji w takich przypadkach (bez względu na to, ile ona trwała) jest umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego. Jedną ze stron umowy musi być korzystający z odliczenia podatnik, nie ma natomiast wymogu zameldowania podatnika w lokalu mieszkalnym, który jest przedmiotem umowy kredytowej.

Trzyletni okres realizacji inwestycji dotyczy nadal wszystkich, którzy inwestują w budowę domu lub jego przebudowę (nadbudowę, rozbudowę). Okres trzyletni liczony jest od końca roku w którym uzyskano pozwolenie na budowę (nadbudowę, rozbudowę) do momentu zakończenia, który dokumentowany jest pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w przypadku gdy nie ma obowiązku uzyskiwania takiego pozwolenia, jako udokumentowana forma zakończenia inwestycji jest traktowane zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku.

Jakich odsetek nie można odliczyć?

Odliczeniu nie podlegają spłaty odsetek od kredytów:

udzielanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę mieszkań na wynajem oraz udostępnianie lokalu mieszkalnego na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na podstawie przepisów o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (czyli na mieszkania w TBS-ach),
udzielanych przez kasy mieszkaniowe na zasadach określonych w przepisach o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego,
udzielanych na usuwanie skutków powodzi na zasadach określonych w przepisach o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na usuwanie skutków powodzi,
objętych wykupem odsetek ze środków z budżetu państwa na zasadach określonych w przepisach o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zm.)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl