Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane to wyspecjalizowany rodzaj umowy o dzieło. Posiada zresztą podstawowe cechy umowy o dzieło. Na czym polegają więc różnice? Dowiesz się z porady.

Jakie są główne cechy charakterystyczne umowy o roboty budowlane?

Stronami tej umowy są wykonawca i inwestor. Przedmiotem umowy natomiast jest odpowiednie zobowiązanie. Zobowiązuje się oczywiście wykonawca, a czyni to wobec inwestora. Wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu. Wykonanie natomiast ma odpowiadać założeniom projektu i być zgodne z zasadami wiedzy technicznej. Aby wykonawca mógł wykonać powyższe zobowiązania, ze swoich musi wywiązać się także inwestor. Inwestor więc zobowiązany jest do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Czy wykonawca musi wszystkie czynności wykonywać samodzielnie?

Nie. Już w samej umowie o roboty budowlane strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Jednak do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą konieczna jest zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.

Mało tego, możliwe jest zawarcie umowy o roboty budowlane przez podwykonawcę z dalszym podwykonawcą. Jednak w takim wypadku nie wystarcza już tylko zgoda inwestora. Konieczna jest dodatkowo zgoda wykonawcy. Milczenie obydwu jest tu także traktowane jak zgoda na zawarcie umowy. Umowy z podwykonawcami oraz podwykonawcami podwykonawców powinny być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

A co kiedy wykonawca napotka przeszkody?

W takiej sytuacji ustawodawca narzucił na wykonawcę obowiązek, zgodnie z którym wykonawca robót budowlanych powinien niezwłocznie zawiadomić inwestora o wszelkich pojawiających się przeszkodach w prawidłowym wykonaniu robót. Ma to więc uczynić bez nieuzasadnionej zwłoki przy zachowaniu normalnej, przyjętej w danych stosunkach staranności. Zaniechanie tego obowiązku może uzasadniać odpowiedzialność wykonawcy za ewentualne szkody, możliwe do uniknięcia staraniem inwestora.

Czy wykonawca ponosi odpowiedzialność za teren budowy?

Tak, jednak po spełnieniu konkretnego warunku. Mianowicie wtedy, gdy wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy. Chodzi tu jednak tylko o sytuację, gdy jednego wykonawcę obciąża obowiązek wykonania wszystkich prac składających się na całość projektowanego obiektu. Jest on wtedy nazywany generalnym wykonawcą. Jeżeli wykonawca ma wykonać tylko określoną część robót sprawa odpowiedzialności wygląda nieco inaczej. Jeżeli bowiem z częściowym wykonawcą umowę zawiera sam inwestor, to pozostaje on gospodarzem placu budowy, a częściowemu wykonawcy powinien udostępnić odpowiednią część samego obiektu i terenu budowy. Gdy wykonawca obiektu zawiera umowę ze swoim podwykonawcą o wykonanie części robót, odpowiedzialnym kontrahentem pozostaje wówczas nadal tylko wykonawca. On też, a nie inwestor, musi wprowadzić podwykonawcę na teren budowy.

Ustawodawca przewidział także sytuację, w której obiekt został uszkodzony. Do czasu oddania obiektu, to wykonawca ponosi ryzyko zniszczenia lub uszkodzenia obiektu. Natomiast od momentu dokonania odbioru obiektu przechodzi ono na inwestora. Jednak gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, a wykonawca uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu, to może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części. Wykonawca posiada takie samo uprawnienie w przypadku, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

Pamiętaj, że:

• W umowie o roboty budowlane, zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), wykonawca (generalny) i inwestor ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców,
• Zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę,
• Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, a wymagana przez przepisy prawa budowlanego dokumentacja stanowi część składową umowy,
• Jeżeli strony inaczej nie postanowiły, inwestor ma obowiązek na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia,
• Regulacje dotyczące umów o roboty budowlane mają zastosowanie odpowiednio także do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli,
• Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.