Zarządzanie nieruchomościami po zmianach 22 września 2004 r.

21.9.2004

22 września 2004r. to magiczna data dla tych, którzy na co dzień posługują się ustawą o gospodarce nieruchomościami. Tego dnia wchodzą w życie zmiany uchwalone już w ubiegłym roku w listopadzie.

Kto może być zarządcą nieruchomości?

Tak wcześniej, jak i teraz zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości. Jednak obecnie w obliczu zmienionych przepisów zarządcą nieruchomości jest i może być tylko osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową oraz przedsiębiorcy (jeżeli czynności z tego zakresu wykonują u nich zarządcy nieruchomościami). Z grona zarządców zostały zatem wyeliminowane osoby fizyczne prowadzące bez posiadania licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz przedsiębiorcy, którzy przez takie osoby chciały lub prowadziły swoją działalność.

Zarządca nieruchomości nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „zarządca nieruchomości”, który podlega ochronie prawnej z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości.

Kto może ubiegać się o licencję zawodową zarządcy nieruchomości?

Aby w ogóle móc się o nią ubiegać trzeba spełniać szereg warunków. Konieczne jest zatem aby osoba fizyczna:

posiadała pełną zdolność do czynności prawnych,
nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód,
przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin uprawniający do otrzymania licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami,
odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Zmiany zaszły w pozostałych warunkach. Obecnie nie wystarcza już wykształcenie średnie, koniecznym jest posiadanie wykształcenia wyższego oraz ukończenie zamiast kursu kwalifikacyjnego studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami, co nie jest wymagane tylko wobec osób, które ukończyły studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami.

Osoba nie posiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową zarządcy nieruchomości po spełnieniu w/w warunków oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.

Czym jest zarządzanie nieruchomością?

Do momentu zmian zarządzanie nieruchomością polegało na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Obecnie ustawa określa zarządzanie nieruchomością jako podejmowanie decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Istotne jest, iż czynności te zarządca nieruchomości wykonuje osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową. Nowością jest, iż zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Tak jak do tej pory podstawą działania zarządcy jest umowa o zarządzanie nieruchomością. Oczywiście musi być ona zawarta z właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.

Także nie jest nowością, iż umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Obecnie jednak przepis wskazuje, jakie elementy powinna zawierać. Tak więc obowiązkowe jest wskazanie zarządcy nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numeru jego licencji zawodowej. Poza tym obowiązkowo w umowie powinno być zamieszczone oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Powinna także określać sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie. Oczywiście zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.

Istotnym novum jest określenie w ustawie wprost, że zarządca nieruchomości nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.

Do czego jest zobowiązany zarządca nieruchomości?

Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania swoich czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Poza tym ma obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Nadal zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania. W przypadku gdy zarządca wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

Jakie ma uprawnienia zarządcą nieruchomością?

Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową o zarządzanie nieruchomością, w zakresie objętym tą umową, zarządca odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

księgach wieczystych,
katastrze nieruchomości,
ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych,
planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunkach zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
ewidencji ludności.

Czy i za co odpowiada zarządca nieruchomości?

Tak jak do tej pory licencjonowany zarządca nie wypełniający obowiązków narzuconych mu przez przepisy podlega odpowiedzialności zawodowej, z tytułu której mogą być orzeczone wobec niego kary dyscyplinarne:

upomnienie,
nagana (teraz już bez wpisy do centralnego rejestru zarządców),
zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do roku,
zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym,
pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Wszystkie przypadki zawieszenia i pozbawienia licencji miałyby od tej pory powodować wykreślenie osoby ukaranej z rejestru z dniem, w którym decyzja o ukaraniu podlega wykonaniu. Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych oraz skazania za przestępstwa gospodarcze, fałszowania pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 2004 r., Nr 141, poz. 1492).

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.