Dopuszczalna nierówność dzieci najemców...

Zróżnicowanie ochrony interesów mieszkaniowych lokatorów w przypadku śmierci jednego ze współnajemców nie narusza Konstytucji

Zakwestionowany przepis Kodeksu cywilnego prowadzi w praktyce do różnicowania dzieci jedynego najemcy i dzieci współnajemców. Polega ono na tym, że dzieci współnajemców mogą wstąpić w najem lokalu mieszkalnego dopiero po śmierci obojga rodziców, podczas gdy dzieci jedynego najemcy uzyskują to uprawnienie już po śmierci jednego rodzica. Sytuacji tej nie można jednak zakwalifikować jako naruszenia zasady równości, wynikającej z art. 32 ust. 1 Konstytucji. Przepis ten zobowiązuje bowiem do równego traktowania podmiotów podobnych, a dzieci jedynego najemcy i dzieci współnajemców nie spełniają tego warunku – stwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 12 grudnia 2017 r. (sygn. P 13/16).

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 691 § 5 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny w zakresie, w jakim wyłącza prawo dziecka do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w razie śmierci jednego z rodziców-współnajemców tego lokalu, jest zgodny z art. 32 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Ponadto Trybunał Konstytucyjny postanowił umorzyć postępowanie w pozostałym zakresie. Orzeczenie zapadło jednogłośnie.

Kwestionowane zasady wstępowania w najem lokali mieszkalnych po śmierci najemców

Kwestionowany w opisywanej sprawie art. 691 § 5 Kodeksu cywilnego jest jednym z przepisów regulujących zasady wstępowania w najem lokali mieszkalnych. Wprowadza on pewien wyjątek od zasady, że w razie śmierci najemcy osoby wymienione w art. 691 § 1-4 Kodeksu cywilnego (w tym m.in. dzieci) mogą z mocy prawa wstąpić w stosunek najmu, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą aż do jego śmierci. Z zaskarżonego przepisu wynika mianowicie, że mechanizm wstąpienia w najem nie ma zastosowania, gdy umiera jeden z dwóch współnajemców (zazwyczaj są to małżonkowie). W takiej sytuacji jedynym najemcą lokalu staje się pozostały przy życiu współnajemca, a dopiero po jego śmierci w najem mogą wstąpić inne osoby.

Stąd Sąd Rejonowy w Kościerzynie zwrócił się do Trybunału Konstytucyjnego z pytaniem prawnym w sprawie konstytucyjności art. 691 § 5 Kodeksu cywilnego w związku z art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Regulacja ta została przez sąd pytający zakwestionowana w zakresie, w jakim odmiennie traktuje skutki śmierci jedynego najemcy i jednego ze współnajemców, przez co różnicuje ochronę interesów mieszkaniowych lokatorów w przypadku śmierci jednego ze współnajemców. Jako wzorce kontroli sąd pytający wskazał art. 2, art. 32 i art. 75 ust. 1 Konstytucji.

Jak Trybunał ocenił regulacje dotyczące wstępowania w stosunek najemu lokali mieszkalnych?

Trybunał Konstytucyjny podzielił pogląd sądu pytającego, że zaskarżony przepis prowadzi w praktyce do różnicowania dzieci jedynego najemcy i dzieci współnajemców. Polega ono na tym, że dzieci współnajemców mogą wstąpić w najem lokalu mieszkalnego dopiero po śmierci obojga rodziców, podczas gdy dzieci jedynego najemcy uzyskują to uprawnienie już po śmierci jednego rodzica.

W opinii Trybunału Konstytucyjnego, sytuacji tej nie można jednak zakwalifikować jako naruszenia zasady równości, wynikającej z art. 32 ust. 1 Konstytucji. W świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, przepis ten zobowiązuje bowiem do równego traktowania podmiotów podobnych. Dzieci jedynego najemcy i dzieci współnajemców nie spełniają tego warunku.

Trybunał Konstytucyjny zauważył także dodatkowe argumenty, przemawiające za konstytucyjnością art. 691 § 5 Kodeksu cywilnego.

Po pierwsze, instytucja wstąpienia w najem w świetle Konstytucji nie jest obowiązkowym sposobem ochrony praw lokatorów czy najemców. Ustawodawca dysponuje więc stosunkowo dużą swobodą w zakresie określenia jej kształtu normatywnego. 

Po drugie, zaskarżony przepis służby wzmocnieniu ochrony małżonka zmarłego współnajemcy wobec pozostałych domowników. Gwarantuje on, że prawo najmu będzie wykonywane przez osobę najbliższą zmarłemu współnajemcy, która mogła zakładać stosunkowo dużą trwałość zamieszkania w wynajmowanym lokalu. Od dzieci najemców można bowiem racjonalnie oczekiwać, że po osiągnięciu pełnoletności będą podejmowały próby usamodzielnienia się. Preferencja dla małżonka jest także spójna z przepisami prawa spadkowego, które gwarantuje małżonkowi dziedziczącemu z dziećmi co najmniej jedną czwartą spadku (por. art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego).

Po trzecie, art. 691 § 5 Kodeksu cywilnego przyczynia się także do ograniczenia możliwości „rozrastania się” grupy uprawnionych do wstąpienia w najem tego samego mieszkania. Ten aspekt zaskarżonej regulacji należy ocenić pozytywnie z punktu widzenia praw właścicieli wynajmowanych lokali mieszkalnych. Kontynuacja najmu z dotychczasowym współnajemcą jest dla nich korzystniejsza niż rozproszenie tego prawa na kilka osób bliskich zmarłego współnajemcy. Szeroka sukcesja po zmarłym współnajemcy znacznie oddalałaby także perspektywę odzyskania lokalu przez właściciela, co jest ważne zwłaszcza w wypadku lokali komunalnych. Takie lokale powinny być udostępniane przede wszystkim rodzinom o niskich dochodach, które nie mogą sobie pozwolić na wynajem mieszkań na zasadach komercyjnych. Tymczasem wstępowanie w najem nie jest uzależnione od spełnienia kryterium dochodowego.

Po czwarte, brak możliwości wstąpienia w najem dzieci dopóki żyje drugi z rodziców nie pogarsza ich sytuacji w porównaniu do dotychczasowego stanu – nadal mogą one mieszkać w wynajmowanym lokalu z drugim rodzicem. Nie niweczy to w żaden sposób możliwości wstąpienia przez nie w najem lokalu mieszkalnego, a tylko odwleka ją w czasie do momentu śmierci drugiego z rodziców.

Po piąte, dzieci najemców mają w końcu także prawo do ubiegania się o zawarcie własnej umowy najmu lokalu komunalnego na zasadach ogólnych, jeżeli spełniają ustalone w uchwale rady gminy kryteria. Ponadto część z nich (np. osoby bezrobotne) podlegają szczególnej ustawowej ochronie przed eksmisją na bruk i ma prawo pozostać w dotychczas zajmowanym lokalu do czasu uzyskania prawa do lokalu socjalnego.

Wskazane powody - w ocenie TK - wzmacniają domniemanie konstytucyjności zaskarżonej regulacji.

A.J.
Zespół e-prawnik.pl