Propozycja ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości

Wprowadzenie do systemu prawnego F.I.N.N. nie jest równoznaczne z tym, że wyłącznie spółki tego typu będą mogły prowadzić działalność dotyczącą najmu nieruchomości mieszkalnych. To od decyzji podmiotu funkcjonującego na rynku najmu nieruchomości mieszkalnych ma zależeć, czy będzie on działał na zasadach wyznaczonych dla  F.I.N.N (spełniając określone wymogi, ale korzystając z odmiennych od zasad ogólnych reguł opodatkowania), czy będzie prowadził działalność gospodarczą na zasadach ogólnych. Produkt F.I.N.N. kierowany jest przede wszystkim do inwestorów detalicznych, którzy będą nabywać akcje spółki F.I.N.N.

Do celów ustawy zdefiniowano pojęcia: nieruchomość mieszkalna i budynek mieszkalny.

Za "nieruchomość mieszkalną" uznawany będzie budynek mieszkalny lub udział w takim budynku lub lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawem użytkowania wieczystego gruntu lub udziałem w takim prawie, a także lokal do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Nieruchomością mieszkalną będzie także budynek lub lokal wykorzystywany do krótko- lub długoterminowego zakwaterowania. W tym przypadku chodzi o budynki (lokale) wykorzystywane do prowadzenia:

1. placówek zapewniających całodobową opiekę niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku;
2. internatów, akademików, domów studenckich. Budynek zostanie uznany za mieszkalny, jeżeli co najmniej 70 proc. jego całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywane będzie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Zasady funkcjonowania spółek F.I.N.N.

Projekt ustawy określa zasady funkcjonowania spółek F.I.N.N. i ich spółek zależnych. Przewidziano dla nich odmienne uregulowania podatkowe w podatkach dochodowych.

Dla spółek F.I.N.N. przewidziano odroczenie terminu płatności podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). Polegałoby to na odroczeniu obowiązku podatkowego z tytułu uzyskiwanych przez F.I.N.N. dochodów m.in. z najmu nieruchomości mieszkalnych i ich zbycia – do czasu wypłaty dywidendy akcjonariuszom. Dla spółek F.I.N.N. przewidziano także stosowanie 8,5% stawki CIT od dochodów uzyskanych przez nie z najmu nieruchomości mieszkalnych (dochód ten będzie wyliczany nieco inaczej niż w przypadku pozostałych podatników podatku dochodowego). Zaproponowano też zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów spółek zależnych, uzyskanych z najmu i zbycia nieruchomości mieszkalnych.

W projekcie ustawy przedstawiono warunki, jakie musi spełniać spółka, aby uzyskać status F.I.N.N.

Przede wszystkim musi to być spółka akcyjna, której głównym zadaniem będzie wynajmowanie nieruchomości mieszkalnych położonych w Polsce, w tym za pośrednictwem spółek zależnych.

W zależności od uwarunkowań gospodarczych spółka F.I.N.N. będzie mogła sama nabywać nieruchomości mieszkalne i je wynajmować albo mieć udziały w spółkach zależnych, które bezpośrednio świadczyć będą usługi wynajmu takich nieruchomości. Status F.I.N.N. będzie mogła nabyć wyłącznie spółka, która posiada siedzibę i zarząd w Polsce. Wszystkie akcje takiej spółki muszą być na okaziciela, nie może ona również emitować akcji uprzywilejowanych.

Spółka F.I.N.N. musi być zawiązana na czas nieoznaczony i mieć kapitał zakładowy co najmniej 50 mln zł. Musi uzyskiwać przychody z najmu co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych (stanowiących jej własność lub własność spółki zależnej). Ma regularnie wypłacać dywidendę akcjonariuszom w wysokości zależnej od przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości mieszkalnych lub ich zbycia (90%). Ustalony poziom wypłaty zysku w formie dywidendy dla akcjonariuszy nie odbiega od modeli przyjętych w innych państwach, w których wprowadzono formułę REIT: Francja (95%), Niemcy (90%), Holandia (100%). Status FINN wymaga także wpisania takiej spółki przez Komisję Nadzoru Finansowego do rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości (zostanie on stworzony).

Zgodnie z rządową propozycją, spółką zależną od F.I.N.N. może być spółka akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka komandytowo-akcyjna. Status spółki zależnej od F.I.N.N. może uzyskać tylko spółka, która ma siedzibę i zarząd w Polsce a w przypadku spółki komandytowo-akcyjnej – spółka oraz jej komplementariusze mają siedzibę lub miejsce zamieszkania w Polsce. W kapitale zakładowym takiej spółki co najmniej 95 proc. udział ma mieć F.I.N.N. Spółka zależna nie może być wpisana do rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości oraz nie może  mieć akcji, ani udziałów w innych spółkach. Poza tym w jej przypadku co najmniej 90 proc. przychodów mają stanowić przychody z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych stanowiących własność spółki lub z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych, które były przed ich zbyciem wynajmowane przez spółkę co najmniej przez rok.

Kiedy proponowane rozwiązania mają wejść w życie?

Wszystkie rozwiązania zawarte w ustawie mają wejść w życie 1 stycznia 2019 r.