Wspólnota

Czy długi poprzedniego właściciela mieszkania obciążają nowego właściciela - opinia prawna

Stan faktyczny

Kupiłem mieszkanie własnościowe, nie wiedząc że poprzedni właściciel tego mieszkania nie płacił czynszu i jest winien Wspólnocie Mieszkaniowej pieniądze. Czy to zadłużenie obciąża mnie w jakikolwiek sposób?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna sporządzona została na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami).

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota jest odrębnym podmiotem prawa („może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”).

Zgodnie zaś z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej. Właściciele są obowiązani w szczególności uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 ustawy). Następuje to w formie zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, nazywanych po prostu czynszem. Przy pochodnym nabyciu prawa własności (jest to Pana sytuacja) obowiązuje zasada, według której nabywca uzyskuje prawo własności w takich granicach, w jakich przysługiwało ono zbywcy, a więc ze wszystkimi obciążeniami. Dotyczy to jednak wyłącznie obciążeń o charakterze prawnorzeczowym (np. hipoteka, służebność itp.). Natomiast roszczenie o zaległy „czynsz” nie stanowi takiego obciążenia. Jego podstawą nie jest bowiem własność lokalu ani związana z nią współwłasność nieruchomości wspólnej, lecz stosunek prawny, łączący właścicieli lokali, którzy utworzyli wspólnotę mieszkaniową i zobowiązali się do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Takie roszczenie ma zatem charakter względny i tylko wówczas, gdyby doszło między Panem a zbywcą do zawarcia umowy o przejęcie długu, byłby Pan odpowiedzialny za to zadłużenie. Reasumując, wspólnota mieszkaniowa może dochodzić zaległych kwot „czynszu” od poprzedniego właściciela lokalu, nie zaś od Pana.

Nie dotyczy Pana również art. 16 ustawy, który stanowi: "jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat (...), wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości".

Przyjąć należy, że przepis ten nie dotyczy każdoczesnego właściciela lokalu, lecz tylko tego, który zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat. Skoro zaś z zapłatą zalegał Pana poprzednik, a nie jest on już właścicielem lokalu to wspólnota nie może w trybie procesu żądać sprzedaży Pańskiego lokalu. Istotą tego przepisu jest bowiem „pozbycie się” uciążliwego właściciela, który nie wywiązuje się z ciążących na nim obowiązków względem wspólnoty mieszkaniowej.

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (1)

Gienek

29.6.2010 14:31:31

Re: Czy długi poprzedniego właściciela mieszkania obciążają nowego właściciela - opinia prawna

Na podstawie art. 548. par.l 1 Kodeksu Cywilnego znalazłem inną opinię w tej sprawie. Proszę o opinię który przepis ważniejszy czy to tylko interpretacja?


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: