Czy mogę żądać sprzedania mi sąsiedniej nieruchomości – opinia prawna

Opinia prawna

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że działki sąsiadujące z Pana nieruchomością, stanowią własność osoby trzeciej, od której Pan chciałby odkupić przedmiotowe grunty lub w inny sposób nabyć ich własność. Najprostszą i najszybszą metodą jest oczywiście zawarcie umowy sprzedaży tych działek z dotychczasowym właścicielem, na podstawie której zostanie przeniesiona na nabywcę własność tych nieruchomości. Umowa przeniesienia własności nieruchomości powinna być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego.

Natomiast co do zasady nie przysługuje Panu roszczenie o wykup sąsiadujących działek, chyba że zachodzą przesłanki określone w art. 231 k.c. Przepis ten stanowi, iż samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli jednak taka sytuacja nie zachodzi, nie jest możliwe żądanie od właściciela sąsiedniego gruntu sprzedaży tej nieruchomości.

W opisanej sytuacji możliwe jest również rozważenie, czy zaistniały przesłanki do nabycia przez Pana własności przedmiotowych nieruchomości przez zasiedzenie na podstawie art. 172 k.c. Skoro dopiero pomiary geodezyjne wykazały, że Pańska nieruchomość jest mniejsza niż zakładana, można wnioskować, że do chwili ujawnienia rzeczywistej powierzchni nieruchomości, użytkował Pan przyległe części, uważając się za ich właściciela.

Taki stan rzeczy, określany jako posiadanie samoistne, stanowi, obok upływu czasu, przesłankę zasiedzenia. Jeśli zatem posiadanie samoistne tych sąsiednich działek trwało przepisany w ustawie okres, należy uznać, że doszło do nabycia ich własności przez zasiedzenie. Okres wymagany do zasiedzenia wynosi 20 lat, jeśli posiadacz samoistny uzyskał posiadanie w dobrej wierze lub 30 lat, jeśli wejście w posiadanie przedmiotowych działek nastąpiło w złej wierze, tzn. posiadacz zdawał sobie lub mógł sobie zdawać sprawę z faktu, iż te działki nie są jego własnością.

Nie jest również wykluczone w przedstawionej sytuacji złożenie wniosku (ale tu wymagana jest współpraca z właścicielami sąsiednich nieruchomości) o przeprowadzenie postępowania scaleniowego w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami lub ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów. Postępowanie scaleniowe jest prowadzone bądź na podstawie uchwały gminy, bądź przez starostę i ma na celu właśnie zracjonalizowanie wykorzystania gruntów.        

Z opisanego stanu faktycznego wynika ponadto, że przedmiotowe działki oddzielają grunt, stanowiący Pana własność, od drogi gminnej. W takiej sytuacji możliwe jest domaganie się ustanowienia służebności drogowej od właściciela nieruchomości sąsiednich na podstawie art. 145 k.c., który stanowi, że w przypadku gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Jeśli nabycie własności nieruchomości nie będzie możliwe ani na podstawie umowy sprzedaży, ani z mocy prawa w drodze zasiedzenia, musi Pan liczyć się z wykorzystaniem sąsiedniego gruntu niezgodnie z Pana zamiarem. Przeznaczenie przedmiotowych działek można ustalić w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, do którego każdy ma prawo wglądu. Należy też mieć na uwadze obowiązujący w pasie drogowym zakaz lokalizacji obiektów budowlanych, umieszczania urządzeń, przedmiotów i materiałów niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego (art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych).