Czy należy bać się hipoteki (jakie niesie zagrożenia) – opinia prawna

Stan faktyczny

Potrzebuję kredytu hipotecznego na rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego. Mój bank z reguły udziela kredytu na dokończenie budowy, jednak znalazł wyjście i zgodził się udzielić kredytu formalnie na sfinansowanie całej budowy, który zostanie wykorzystany jedynie w części. Efektem przyjętego przez bank rozwiązania jest, że suma przyznanego mi formalnie kredytu jest dwukrotnie wyższa, niż ta, której faktycznie potrzebuję i jaką rzeczywiście wykorzystam do momentu ukończenia budowy. Bank jednak oczekuje, że wystąpię o założenie hipoteki w wysokości stosownej do wielkości "wirtualnej" kredytu. Hipoteka taka 2,5-krotnie przekraczałaby wartość analogicznej hipoteki dla interesującej mnie, rzeczywistej sumy kredytu. Czy takie rozwiązanie jest dla mnie bezpieczne? Innymi słowy, czy bank miałby w takim przypadku większe możliwości ewentualnej egzekucji niż pozwalałaby na to hipoteka ustanowiona w wysokości wynikającej z rzeczywiście wykorzystanej sumy kredytu?

Porady prawne

Opinia prawna

Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

  • Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 r., Nr 19, poz. 147 ze zmianami),

  • Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami).

Hipoteka

Czym jest i do czego służy hipoteka opisuje w swoich przepisach ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z jej artykułem 65: „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości”.


Przepisy dopuszczają także obciążenie hipoteką część ułamkową nieruchomości, jeżeli część tak stanowi udział współwłaściciela.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w Pańskim przypadku bank udzieli Panu kredytu pod warunkiem zabezpieczenia tej należności hipoteką. Hipoteka to w z punktu widzenia prawa zabezpieczenie rzeczowe wierzytelności. Po zaciągnięciu kredytu Pan stanie się dłużnikiem, a bank Pana wierzycielem (wielkość kredytu natomiast to wielkość pana długu). W pierwszej kolejności musi powstać wierzytelność (Pana dług), a dopiero później ustanawia się hipotekę na zabezpieczenie tej wierzytelności.

W praktyce nie ma dla Pana zagrożenia w takiej postaci, iż na przykład po spłacie kredytu bank jako wierzyciel będzie mógł dochodzić od Pana jeszcze należności z tego tytułu gdyż w doktrynie prawa hipotekę opisuje się jako prawo akcesoryjne, to znaczy takie, które nie ma prawa bytu bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Zgodnie bowiem z artykułem 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.


Zabezpieczenie wierzytelności hipoteką jest bardzo korzystne dla wierzyciela hipotecznego, gdyż może on dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z obciążonej nieruchomości bez względu na to, kto stał się jej właścicielem, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi. Hipoteka bowiem nie ogranicza Pana jako właściciela w rozporządzaniu nieruchomością (w praktyce może ją Pan nawet zbyć, z tym, że bank także gdy nieruchomość przejdzie już na nabywcę może z niej zaspokoić swoją wierzytelność). Aby jednak do tego doszło wierzyciel musiał wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu zasądzającemu od dłużnika rzeczowego określoną sumę pieniężną. Sąd powinien zastrzec mu prawo powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczoną odpowiedzialność, o ile prawo to nie jest zastrzeżone już w tytule egzekucyjnym.


Hipoteka zapewnia wierzycielowi hipotecznemu (bankowi) przywilej, polegający na możliwości zaspokojenia się z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Oznacza to, że w razie egzekucji z nieruchomości z sumy uzyskanej z licytacji będzie spłacony najpierw wierzyciel hipoteczny, a dopiero po nim wierzyciele osobiści właściciela, w miarę środków pozostałych na ich zaspokojenie.


Odpowiadając wprost na Pana pytanie - co do zasady bank będzie mógł się zaspokoić z nieruchomości obciążonej hipoteką do wysokości na jaką ta hipoteka została ustanowiona. Przy czym kwota ta może być oczywiście wyższa od kwoty samego kredytu, ale nie może być wyższa od kwoty Pana faktycznego zadłużenia. Uprawnia do tego wprost artykuł 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „W granicach przewidzianych w odrębnych przepisach hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowania” kwota ta może i zazwyczaj jest wyższa od samej kwoty pierwotnej wierzytelności.

Proszę jednak pamiętać, iż suma pieniężna powinna być w zasadzie podana w ściśle oznaczonej wysokości. Istnieje jednak także możliwość ustanowienia hipoteki kaucyjnej, czyli do wysokości oznaczonej sumy najwyższej. Proszę przy tym pamiętać także i o tym, iż w doktrynie prawa cywilnego przyjmuje się (tak np. Stanisław Rudnicki), iż w związku z tym, iż hipoteka zabezpiecza odsetki i koszty postępowania w pełnej wysokości. Jeżeli chodzi o odsetki kredytowe, to są one hipotecznie zabezpieczone (objęte hipoteką) tylko wtedy, gdy zostały ujawnione we wpisie, natomiast odsetki zwłoki (ustawowe i umowne) są objęte hipoteką niezależnie od ujawnienia ich we wpisie. Odsetki przedawnione nie są objęte hipoteką.


Aby jednak do ustanowienia hipoteki doszło konieczne jest zawarcie stosownej umowy oraz wpis do księgi wieczystej. Umowa taka musi określać wierzytelność zabezpieczoną przez hipotekę (tu kredyt) i jej wysokość. Hipoteka ustanowiona przez Pana na Pana nieruchomości będzie zatem wyrażona w oznaczonej sumie pieniężnej, ale - jak już wspominaliśmy - wcale nie musi to być dokładnie ta sama kwota, która stanowić będzie kwotę udzielonego Panu kredytu (z przyczyn doliczenia kosztów postępowania oraz odsetek).


Zaspokojenie z hipoteki


Zgodnie z artykułem 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny. Oznacza to, że wierzyciel hipoteczny (bank) będzie musiał w pierwszej kolejności uzyskać tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności (podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy). Bank ma ułatwioną sytuację gdy udziela kredytu, gdyż wyciągi z ksiąg i inne dokumenty związane z dokonywaniem czynności bankowych, stwierdzające zobowiązania na rzecz banku i zaopatrzone w oświadczenie, że oparte na nich roszczenia są wymagalne, mają moc tytułów wykonawczych bez potrzeby uzyskiwania dla nich sądowych klauzul wykonalności.


Wszczęcie egzekucji wskutek wniosku wierzyciela następuje przez wezwanie dłużnika przez komornika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni, i przez jednoczesne złożenie przez komornika w sądzie prowadzącym księgę wieczystą nieruchomości wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożeniu wniosku do zbioru dokumentów. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. Natomiast w stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jak też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.


Podsumowując, może się zdarzyć, że wysokość Pana zadłużenia względem banku przewyższy wysokość zaciągniętego kredytu (odsetki, koszty sądowe). Taką kwotę w razie niespłacenia kredytu i odsetek bank wyegzekwuje z hipoteki. Należy jednak pamiętać, że bez względu na to, na jaką wysokość zostanie ustanowiona hipoteka, bank powinien ściągnąć tylko tyle, ile faktycznie będzie wynosić Pana zadłużenie. Gdyby ściągnął więcej - będą Panu przysługiwały roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (uregulowane w art. 405 i nast. Kodeksu cywilnego)


Zespół
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika