Jak pozbyć się słupa z działki albo jak otrzymać za niego odszkodowanie ? opinia prawna

Stan faktyczny

W 2020 roku nabyłem od osoby prywatnej działkę budowlaną o powierzchni 4500 m² wraz z istniejącą na niej zabudową energetyczną. Przez działkę tę przechodzą dwie linie energetyczne niskiego napięcia zawieszone na sześciu betonowych słupach. Linie te biegną wzdłuż płotów bocznych działki, w odległości  ok. 5-7 metrów od jej granic. Oprócz tych lin, diagonalnie, przebiega jeszcze linia średniego napięcia (15KW) podwieszona na jednym słupie w odległości ok. 20-25 metrów od granic bocznych. Na froncie działki, w narożniku, umiejscowiony jest transformator, który zasila energią elektryczną okolicznych mieszkańców. Poprzez tę zabudowę, odliczając pasy ochronne pod liniami energetycznymi, powierzchnia użytkowa działki zmniejsza się o około 2000 m². Wymieniona tutaj zabudowa energetyczna leży w granicach mojej działki i jest własnością Zakładu Energetycznego. Zbudowano ją w latach 1960-65 bez zgody poprzedniego właściciela. W akcie notarialnym i w akcie własności (wypis z ksiąg wieczystych) nie przewidziano jakiejkolwiek służebności czy też prawa użytkowania na rzecz osób trzecich. Na moje podanie o likwidację lub przebudowę chociaż linii średniego napięcia Zakład Energetyki ustosunkował się negatywnie. Ewentualna likwidacja linii mogłaby być przeprowadzona jedynie na mój koszt. Mimo tych niedogodności, biorąc pod uwagę wielkość działki, otrzymaliśmy odpowiednie pozwolenia (między innymi również od energetyki) i rozpoczęliśmy budowę domu mieszkalnego z garażem wolnostojącym (obecnie stan surowy - zamknięty). Czy mam prawo domagać się od Zakładu Energetycznego, jako (nieprawnego?) użytkownika mojej nieruchomości:
1. odszkodowania za użytkowanie nieruchomości od chwili jej nabycia przeze mnie i w jakiej wysokości?
2. stałej opłaty miesięcznej za użytkowanie powyższej nieruchomości i w jakiej wysokości?
3. odszkodowania za szkody wynikające z korzystania z gruntu (np. ścięcie części korony sosny rosnącej na działce, której gałęzie wchodziły w druty; zniszczenie trawnika przed płotem, itd.)?
4. usunięcia wszystkich lub części słupów lub przebudowy choćby tej linii, która najbardziej przeszkadza w użytkowaniu działki, jak i w dalszej rozbudowie np. budowa budynku gospodarczego, wiaty na drewno altany i itp.?
5. jeżeli istnieje możliwość uzyskania pewnych płatności od zakładu energetycznego,  jakie mam podjąć kroki?
Proszę również o podanie nr. dzienników, nr ustaw itd., na które mógłbym się powołać w czasie ewentualnego dochodzenia przysługujących mi praw.

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zmianami).

Przede wszystkim należy zaznaczyć, iż wszystkie poniższe warianty są hipotetyczne i nie gwarantują, iż osiągnie Pan zamierzony efekt.

W pierwszej kolejności konieczne jest odwołanie się do przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z artykułem 49 urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Jak wynika wprost z przepisu powyżej zacytowanego słupy energetyczne stanowią własność zakładu energetycznego, nie wchodzą w skład Pana nieruchomości. Jest to wyjątek od ogólnej zasady prawa cywilnego, zgodnie z którą własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Nie ulega wątpliwości, iż zakład energetyczny jest przedsiębiorstwem w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego. W artykule 551 stanowi on, iż przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Skoro już ustaliliśmy, iż opisane przez Pana słupy nie stanowią części składowej Pana nieruchomości gruntowej, a zatem nie stanowią Pana własności, należy stwierdzić, iż z punktu widzenia prawa powinna w takiej sytuacji zostać ustanowiona służebność obciążająca Pana nieruchomość na rzecz zakładu energetycznego. Tak byłoby, gdyby stwierdzić z całą pewnością, iż obecnie obowiązujące przepisy mogą być w tej sprawie rozstrzygające. Nie ma takiej pewności, gdyż jak sam Pan pisze, słupy zostały prawdopodobnie ustawione w latach 60.

Kodeks cywilny nie przewiduje wprost w treści swoich przepisów ustanowienia służebności gruntowej polegającej na obciążeniu nieruchomości sąsiedniej prawem przeprowadzenia sieci i przewodów elektrycznych, energetycznych, paliwowych i innych podobnych urządzeń przesyłowych (brak tu podstawy do ustanowienia takiej służebności).

  Jednak z różnych względów, w drodze analogii, dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej umożliwiającej przyłączenie do sieci elektrycznej i innych urządzeń przesyłowych nieruchomości zabudowanej lub niezabudowanej, pozbawionej połączenia z siecią i obciążenie tą służebnością nieruchomości mającej bezpośrednią łączność z tą siecią. W odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego jedną z możliwych, stosowanych niejako w analogii, sytuacji byłoby odniesieniem się do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, konkretnie do artykułu 124 (trzeba pamiętać, że budowa linii energetycznej miała miejsce w latach 60-tych i wtedy obowiązywały inne przepisy). Stanowi on, iż starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Zezwolenie może być udzielone z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej. Jednak udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie w/w prac. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań. 

Jeżeli natomiast założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń uniemożliwia właścicielowi dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel może żądać, aby starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.

  Właściciel nieruchomości jest obowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej. Decyzja ostateczna stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej.

Z treści powyższego przepisu artykułu 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż jest to pewien szczególny wypadek ograniczenia wykonywania prawa własności, polegający na znoszeniu przez właściciela przedsięwzięć podejmowanych na jego nieruchomości, polegających na zakładaniu i przeprowadzaniu pewnych urządzeń (np. słupów). Aby jednak w taki sposób jak powyżej opisany możliwe było to ograniczenie wykonywania prawa własności Pana nieruchomości konieczne byłoby wspomniane już udzielenie zezwolenia przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej podmiotowi wykonującemu prace związane z budową obiektów lub urządzeń albo instalacją ciągów lub przewodów na przeprowadzenie tych prac na nieruchomości. Zezwolenie jest udzielane jedynie wówczas, gdy właściciel nie wyraża zgody na udostępnienie nieruchomości. W celu wydania takiego zezwolenia powinno było być jednak przeprowadzone postępowanie administracyjne. Nie ma pewności, iż w Pana sytuacji tak to właśnie się odbywało (nie wynika to z przedstawionego stanu faktycznego ani nie ma pewności, czy takie postępowanie się toczyło, kiedy i na jakich przepisach). Nie ma zatem całkowitej pewności, iż przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe (czy też powoduje nadmierne utrudnienia lub koszty) i czy w razie takiej ewentualności Panu jako właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Odszkodowanie to obecnie ustalałby organ, który wydał zezwolenie. Gdyby do takiej sytuacji faktycznej doszło poprzez zawarcie umowy któregoś z poprzednich właścicieli, „ślad” powinien pozostać w księdze wieczystej, lub w innej dokumentacji administracyjnej, w szczególności budowlanej.

Gdyby założyć, że taka wersja zdarzeń jest prawdopodobna, to w celu sprawdzenia okoliczności Pana sprawy mógłby Pan sprawdzić drogę administracyjną. We właściwym dla Pana urzędzie gminy należałoby sprawdzić, czy nie została wydana decyzja administracyjna ograniczająca prawo własności każdoczesnego właściciela na rzecz zakładu energetycznego.

Ta droga wydaje się być dlatego prawdopodobna, gdyż wspomniał Pan, iż nie ma zapisu w tej sprawie w księdze wieczystej dla Pana nieruchomości. Prawdopodobnym jest, iż linia energetyczna została wybudowana bez dochowania niezbędnych formalności. Jeżeli tak, to mógłby Pan złożyć wniosek do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o usunięcie przedmiotowej linii z granic działki z powodu niezgodnego z prawem działania inwestora. Podczas prowadzonego postępowania mógłby Pan zapoznać się szczegółowo z wszystkimi decyzjami wydanymi w tej sprawie (musiałby Pan złożyć pisemną informację o chęci wglądu w akta postępowania). Poza tym powinien Pan wtedy sprawdzić dokumenty związane z decyzją o pozwoleniu na budowę linii (zarówno gminy, jak i zakładu energetycznego). We wszystkich aktach powinny znajdować się plany, które szczegółowo określają przebieg obiektów liniowych przez wszystkie działki. W dokumentacjach tych powinny ponadto znajdować się wszystkie dokumenty zawierające zgodę poprzednich właścicieli na przebieg przez ich grunty linii albo decyzje pozwalające na wejście czasowe na nie w celu budowy linii. W czasie postępowania administracyjnego powinien Pan uzyskać odpisy wszystkich dokumentów lub poświadczone kopie tych dokumentów, co pozwoli na ich ewentualne wykorzystanie w postępowaniu cywilnym przed sądem cywilnym. Zwrócenie się z tą sprawa do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wcale jednak nie gwarantuje Panu, iż w taki sposób wszczęte postępowanie administracyjne będzie miało pozytywny dla Pana przebieg i skutek. Istnieje bowiem i takie prawdopodobieństwo, iż organ ten uzna się za niewłaściwy, bądź też postępowanie takie umorzy. Inną opcją jest sytuacja, w której do właściciela linii – czyli zakładu energetycznego – złożyłby Pan wezwanie do usunięcia linii energetycznej i wypłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu. Takiego roszczenia można dochodzić za 10 letni okres wstecz, od dnia wytoczenia powództwa. Zakład energetyczny powinien wskazać podstawę prawną (np. wspomnianą decyzję) do budowy tej linii. W takim wezwaniu zgłosić należy dalsze roszczenia za okresy późniejsze po złożeniu wezwania o wypłatę zaległości za bezumowne korzystanie i usunięciu tej linii. Wobec jednak przedstawionego stanu faktycznego wydaje się, iż takie próby będą raczej bezprzedmiotowe.

Ewentualną podstawą żądania przez Pana odszkodowania za bezumowne korzystanie z Pana gruntu byłby artykuł 222 kodeksu cywilnego.

Stanowi on, iż właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania tą rzeczą. Ustęp 2 stanowi, iż przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Mógłby Pan zatem w razie braku porozumienia z zakładem energetycznym - wystąpić o usunięcie linii energetycznej i o zapłatę za bezumowne korzystanie za ostatnie dziesięć lat.  Nie może być mowy o usunięciu linii i opisanych słupów na Pana koszt. Urządzenia te (linia i słupy) są własnością zakładu i nie może obciążać Pana – co do zasady - kosztami ich demontażu. Prawo żądania dokonania powyższego wynika dla Pana wprost z treści artykułu 222 kodeksu cywilnego. 

Ewentualne odszkodowanie powinien Pan określić w taki sposób, żeby odzwierciedlało utratę wartości Pana nieruchomości oraz doliczenie do tak obliczonej kwoty wartość ewentualnych pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał Pan oraz wartość pogorszenia. Zakład energetyczny należy uznać w tym wypadku za samoistnego posiadacza w złej wierze, który powinien zwrócić grunt przez usunięcie linii energetycznej i zapłacić kwotę należną za używanie gruntu za 10 lat wstecz. Podstawą powyższego byłby przepis artykułu 224 kodeksu cywilnego, bowiem to on reguluje tzw. stosunki bezumowne, gdy rzecz (tu grunt) znalazła się w jakikolwiek sposób w samoistnym posiadaniu (współposiadaniu) niewłaściciela.
Wspomniane powyżej odszkodowanie w prawie cywilnym jest wynagrodzeniem właściwie (tak przepis stanowi) za korzystanie z rzeczy należy się właścicielowi wynagrodzenie w takiej wysokości, w jakiej - w danych okolicznościach - mógłby je uzyskać, gdyby rzecz wynajął lub wydzierżawił czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego. W razie gdy ścisłe udowodnienie żądania jest niemożliwe lub znacznie utrudnione, sąd może zasądzić odpowiednią sumę według swej oceny. W pojęciu wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy nie mieści się zwrot spodziewanego, utraconego zysku. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy pokrywa normalne zużycie rzeczy, będące następstwem prawidłowego jej używania. Odszkodowanie za zużycie czy pogorszenie rzeczy obejmuje tylko takie zużycie, które wykracza poza następstwa prawidłowego jej używania.

Wartość zużytych pożytków, którą ma uiścić posiadacz rzeczy (tu zakład energetyczny) oblicza się według cen istniejących w poszczególnych okresach gospodarczego korzystania z rzeczy.

Zasiedzenie

Wszystkie powyższe roszczenia mogą jednak nie zostać uznane, przy bliższym poznaniu okoliczności, gdyż w opisanym przypadku najprawdopodobniej doszło do zasiedzenia służebności. Skoro bowiem opisane słupy zostały postawione na Pana działce w latach sześćdziesiątych, to najprawdopodobniej doszło już do zasiedzenia przez zakład energetyczny służebności mediów na Pana działce. Zgodnie z artykułem 292 kodeksu cywilnego w drodze zasiedzenia można nabyć prawo własności i służebność gruntową polegającą na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Takim urządzeniem w tym wypadku byłyby przedmiotowe słupy (linia napowietrzna). Jeżeli zatem upłynął okres przewidziany dla zasiedzenia służebności gruntowej dla linii elektroenergetycznej (wynosi on 20 lat dla posiadania w dobrej wierze i 30 lat dla posiadania w złej wierze), to do zasiedzenia już doszło.

Służebność gruntowa jest jedynym ograniczonym prawem rzeczowym, które może być przedmiotem zasiedzenia. Bieg zasiedzenia rozpoczyna się od dnia przystąpienia przez samoistnego posiadacza służebności gruntowej do jej wykonywania, to znaczy do korzystania z urządzenia w zakresie odpowiadającym treści służebności (orzeczenie SN z 21 kwietnia 1967 r., III CZP 12/67, OSNCP 12/67, poz. 212). Samoistne posiadanie służebności polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości w zakresie służebności określonego rodzaju. Przesłanką zasiedzenia służebności gruntowej jest ponadto istnienie trwałego i widocznego urządzenia umożliwiającego wykonywanie służebności danego rodzaju. Skoro do zasiedzenia już doszło, to faktycznie zakład energetyczny ma teraz już prawo wnioskować, aby służebność ta została wpisana do księgi wieczystej jako tzw. ograniczone prawo rzeczowe obciążające Pana nieruchomość.
Nie sposób podważyć zasiedzenia służebności, jaką prawdopodobnie zakład już nabył. Nawet zmiana stosunków osobistych (fakt, iż jest Pan już kolejnym właścicielem) nie uzasadnia podważenia przysługiwania zakładowi w/w służebności. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna dnia 3 kwietnia 1985 r.

III CRN 75/85, w tezie którego czytamy: „W świetle przepisu art. 294 kc, zmiana jedynie w zakresie stosunków  osobistych między właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej nie uzasadnia żądania zniesienia służebności. Zmiana ta ma bowiem dotyczyć sfery gospodarczej i musi pozostawać w związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla nieruchomości obciążonej, a to, czy służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, jak również czy jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, podlega ocenie z punktu widzenia społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości”.

Podsumowanie

W obliczu wszystkich powyższych uwag należy rzetelnie stwierdzić, iż bez względu na to, którą opcję Pan by ewentualnie wybrał, postępowanie w tym przedmiocie jest raczej skazane na niepowodzenie. Nie ma gwarancji, iż którykolwiek z powyższych wariantów przyniesie Panu pożądany efekt. Warto może zatem przekalkulować koszty podjętych działań, które mogą być niewspółmiernie większe od dochłodzonych roszczeń.

Zespół
e-prawnik.pl