Odpowiedzialność za rezygnację z podpisania umowy - opinia prawna

Stan faktyczny

Mieszkam poza granicami Polski. W 1997 roku dostałam darowiznę części budynku mieszkalnego, w którym od 40 lat mieliśmy mieszkanie. Moja część to 25 m kwadratowych. Całe mieszkanie wynosi około 80 m kwadratowych. Przed trzema miesiącami mieszkańcy tego budynku (również współwłaściciele małych części), między innymi i ja, dostaliśmy propozycję dokupienia brakujących nam części. Załatwiłam wtedy pełnomocnictwo prawnikowi, aby mnie mógł reprezentować i dokupić część mojego mieszkania. Niestety ten prawnik nie wywiązał się skutecznie z powierzonej mu roli. Pieniądze na dokup zostały wysłane zleconemu notariuszowi. W dniu podpisania umowy okazało się, że właściciel brakującej mi części zmienił zdanie i sprzedał moją część komuś innemu. Wszystkie inne osoby dokupiły brakujące części. Czy w jakikolwiek sposób można się odwołać od tej decyzji lub podważyć tą całą umowę, może na podstawie zasiedzenia (40 lat). Czy miałam prawo pierwokupu?

Opinia prawna

Poniższą opinię sporządzono na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawa prawo prywatne międzynarodowe z dnia 12 listopada 1965 r. (Dz. U. z 1965 r. Nr 46 poz. 290 ze zm. ), dalej PPM.

• Ustawa kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1965 r. (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm. ), dalej KC.

Pierwszą kwestią jest ustalenie prawa właściwego w przypadku ewentualnych czynności prawnych podejmowanych przez cudzoziemców, a dotyczących  własności nieruchomości (o ile zamieszkała za granicą osoba faktycznie jest cudzoziemcem w rozumieniu prawa polskiego).

Tak więc w świetle art. 24 PPM „Własność i inne prawa rzeczowe podlegają prawu państwa, w którym znajduje się ich przedmiot. Nabycie i utrata własności (...)  podlega prawu państwa, w którym znajdował się przedmiot tego prawa w chwili, gdy nastąpiło zdarzenie pociągające za sobą wymienione skutki prawne”. Jako że przedmiotowa nieruchomość położona jest w Polsce, zastosowanie znajdzie polskie prawo.

W omawianym stanie faktycznym należy założyć, że w 1997 r. doszło do darowizny samodzielnego lokalu o pow. 25 m w rozumieniu ustawy o własności lokali. Tylko bowiem taki lokal stanowi nieruchomość lokalową mogącą stać się przedmiotem umowy darowizny. W pewien sposób, jak wynika z opisu, lokal ten musi być częścią większego mieszkania o pow. 80 m. Następnie podjęto negocjacje co do zakupu drugiej części mieszkania, ale do zawarcia umowy ostatecznie nie doszło.

Jeśli chodzi o możliwość podważenia umowy sprzedaży drugiej części mieszkania, to należy przede wszystkim podkreślić, że decyzja właściciela o sprzedaży jej innej osobie nie jest decyzją w rozumieniu prawa administracyjnego, a więc nie służy od niej odwołanie. Trudno jest także podważyć taką umowę w inny sposób, zasadniczo bowiem świetle art. 140 KC „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może (...) rozporządzać rzeczą”.

Natomiast warunki ewentualnego zasiedzenia określa KC w art. 172 w sposób następujący „Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby działał w złej wierze.” Kluczowe dla określenia możliwości zasiedzenia jest więc pojęcie posiadacza samoistnego, zdefiniowane w art. 336 KC: „Posiadaczem rzeczy jest (...) ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny) (...)”. W szczególności należy zaznaczyć, że taką osobą nie jest np. najemca lokalu normalnie płacący czynsz jego właścicielowi, w związku z czym najem zasadniczo nie może prowadzić do zasiedzenia. Jeśli więc w rozważanym przypadku rodzina zajmowała mieszkanie przez lat 40 na podstawie umowy najmu z właścicielem, to nie można tu skorzystać z instytucji nabycia własności w drodze zasiedzenia.

Przepisy prawa nie przewidują także w stosunku do lokatorów prawa pierwokupu (czy też podobnego prawa pierwszeństwa nabycia) najmowanego lokalu będącego własnością osoby fizycznej.

Rozważenia wymaga zaś ewentualna odpowiedzialność właściciela mieszkania z tytułu tzw. culpa in contrahendo. Odpowiedzialność tą statuuje art. 72 KC, stanowiąc, że „Strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy” . Jeżeli więc udowodnione zostałoby, że kontrahent od początku nie miał zamiaru zawarcia umowy, a negocjacje prowadził np. wyłącznie w celu uzyskania wyższej ceny od innej osoby, to można domagać się odszkodowania rekompensującego w szczególności koszty zaangażowania w sprawę prawnika, kontaktów z nieuczciwym kontrahentem itp.

Podobnie można też wspomnieć o potencjalnej odpowiedzialności prawnika z tytułu niewłaściwego wykonania zobowiązania tj.

zawartej z nim prawdopodobnie umowy zlecenia. Wg bowiem art. 471 KC „Dłużnik jest zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności”. Również tutaj byłoby możliwe uzyskanie odszkodowania, po udowodnieniu jednak pełnomocnikowi niedopełnienia należytej staranności podczas reprezentowania klienta.

Z opisanego stanu faktycznego nie wynika jasno, czy wspomniany lokal o powierzchni 25 m faktycznie stanowi przedmiot odrębnej własności (jest tzw. nieruchomością lokalową). Istnieje także możliwość, iż w praktyce przedmiotem darowizny był tylko ułamkowy udział w całej nieruchomości. W takim przypadku obdarowany nie jest właścicielem żadnej „konkretnej” części nieruchomości, a jedynie udziału. W takim przypadku, wyodrębnienie tej części może nastąpić jedynie w toku postępowania o zniesienie współwłasności.

Zespół
e-prawnik.pl