Okres zalegania z czynszem a wypowiedzenie - opinia prawna

Stan faktyczny

Najemca w umowie cywilnoprawnej zawartej pod koniec lipca zgodził się na opłatę czynszu za pierwszy miesiąc oraz za kaucje wartości 1 miesiąca czynszu w przeciągu kilku dni po wprowadzeniu się, oraz na następne opłaty czynszu z 1 miesięcznym wyprzedzeniem. Jednak pierwszego terminu nie dochował i tylko jedna oplata za 1 miesiąc z tytułem "czynsz" wpłynęła na rachunek Wynajmującego pod koniec sierpnia. Wynajmujący zarachował jednak sierpniową wpłatę jako kaucję oraz poinformował o tym najemcę listem poleconym 11 października, tym samym, w którym po raz pierwszy wezwał do zapłaty zaległości. Uznając, że zaległość była nadal za koniec lipca (kilka dni), sierpień, wrzesień i październik, (czyli więcej niż 3 m-ce) Wynajmujący wysłał 20.11 list do Najemcy z wezwaniem do zapłaty. Na początku grudnia Najemca zapłacił jeszcze za 2 miesiące zaległego czynszu, ale nie za wszystko. Czyli licząc od początku umowy zapłacił wartość 3 miesięcy lub kaucje i 2 miesiące (tak to uznał Wynajmujący). Od tej pory nie zapłacił już nic. Nawet rachunek za elektryczność zaległy od pół roku musiał zapłacić Wynajmujący. W związku z powyższym oficjalne wymówienie umowy i wezwanie o zapłatę zaległości zostało wysłane 31.01.2008. W chwili obecnej zaległość jest już za 6 miesięcy (wliczając marzec) oraz za wszystkie rachunki (prąd, woda). Czy Wynajmujący może zarachować pierwszą opłatę jako kaucję, która według umowy była w tej same kwocie i miała być wpłacona najpierw? Czy 3-miesieczny okres zalegania z czynszem musi być liczony ponownie od czasu, gdy Najemcy zapłaci częściowo zaległość? Czy można już składać wniosek o eksmisję?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93),

• Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266).  

Zgodnie z art. 451 kodeksu cywilnego dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić.

Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne. Jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu. W braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych - na poczet najdawniej wymagalnego.

Z opisanej sytuacji wynika, że dłużnik wskazał w tytule przelewu, jaki dług chce zapłacić, w związku z tym nie można przyjąć, że pierwsza wpłata była dokonana na poczet kaucji.  

Zgodnie z art. 11 ust.1 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 tej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:   

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust.

  4 (tj. jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.) 

3-miesięczny okres zalegania z zapłatą czynszu, o którym mowa w punkcie drugim, nie musi być liczony ponownie. Wystarczy jeśli suma zaległości za czynsz stanowiłaby równowartość czynszu za trzy miesiące. Na przykład najemca mógłby płacić co miesiąc połowę czynszu, a po sześciu miesiącach suma zaległości wyniesie sumę stanowiącą przesłankę wypowiedzenia.

Pozew o eksmisję zasadny jest nie wtedy, gdy lokator zalega z czynszem, lecz dopiero wtedy, gdy umowa najmu wygaśnie po upływie okresu wypowiedzenia dokonanego z powodu zaległości czynszowych. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Zakładam, że ten warunek został spełniony. Wypowiedzenia dokonuje się nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Z opisu sytuacji nie wynika, by spełniony został ostatni warunek, tj. uprzedzenie na piśmie najemcy o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenie dodatkowego terminu zapłaty. Nie jest do końca jasne, jak strony ustaliły termin zapłaty za czynsz. Wydaje się, że czynsz miał być płacony za dany miesiąc do końca miesiąca poprzedzającego,  a pierwszy czynsz miał być płacony za sierpień. W związku z tym należy przyjąć, że najemca zapłacił czynsz za sierpień, a w grudniu za wrzesień i październik. Stąd zaległość na dzień wysłania wypowiedzenia (31 stycznia) dotyczy listopada, grudnia i stycznia. Wynajmujący wysłał 20.11 wezwanie do zapłaty, gdy zaległość wynosiła trzy miesięczny czynsz - za wrzesień, październik i listopad (płatny do końca października). Z opisu sytuacji wynika, że wynajmujący co prawda wezwał najemcę do zapłaty, lecz nie spełnił wszystkich warunków - nie uprzedził go o zamiarze wypowiedzenia i nie udzielił dodatkowego terminu do zapłaty.

Mimo to wynajmujący zdaniem opiniującej może złożyć pozew o eksmisję. Pozew ten nie powinien być oddalony jako niezasadny, jeśli do zamknięcia rozprawy najemca nadal będzie w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy miesiące oraz jeśli przed zamknięciem rozprawy upłynie jednomiesięczny termin odpowiadający terminowi wypowiedzenia. Taką możliwość przewidział SN w uchwale z dnia 22 lutego 1967 r., sygn. III CZP 113/1966, opubl. w OSNCP 1967 r. nr 6 poz. 102. Zgodnie z jej tezą, jeżeli najemca lokalu mieszkalnego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (taki termin obecnie dotyczy lokalu użytkowego), a wynajmujący - bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielenia najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 kodeksu cywilnego) wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 kodeksu postępowania cywilnego) wykazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu, nie zapłacił zaległego czynszu.

Pozew może więc zostać uznany przez sąd za zasadny, jeśli najemca nadal nie będzie płacił za czynsz.

Zespół
e-prawnik.pl