Umowa najmu i dzierżawy

Ochrona lokatorów

Prawo do mieszkania z zasobów WAM po śmierci głównego lokatora - opinia prawna

Stan faktyczny 

Od ok. 1990 roku mieszkam (bez zameldowania) z moją mamą w lokalu mieszczącym się w budynku należącym do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (WAM) w Warszawie. Na 160 lokali ok. 60 %, zostało już wykupionych przez lokatorów, którzy założyli wspólnotę mieszkaniową. WAM przydzielił mojej mamie, osobie cywilnej, lokal ok. 35 lat temu, po rozwodzie z moim ojcem, oficerem LWP. Mieszkanie nie ma charakteru kwatery wojskowej. Mama, jedyny i główny lokator tego lokalu, zmarła w 2002 roku i przed śmiercią nie zdążyła go wykupić. Po śmierci mamy czynsz jest przeze mnie regularnie opłacany. O śmierci mamy nie poinformowałem WAM i mieszkam nadal w tym samym lokalu. Fakt zamieszkania mogą potwierdzić sąsiedzi. Zameldowany jestem pod innym adresem w Warszawie w lokalu o nieuregulowanym statusie własnościowym. Według WAM muszę opuścić lokal, w którym mieszkałem razem z mamą, gdyż w przeciwnym razie grozi mi sprawa sądowa i w konsekwencji eksmisja. Uważam, że zdanie WAM jest niezgodne z: Ustawami o ochronie lokatorów (tej "cywilnej" i tej "wojskowej") i Ustawą o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, bo jestem jedynym zstępnym po śmierci mamy, do chwili śmierci mieszkałem z mamą w tym samym lokalu (podobno liczy się faktyczne zamieszkiwanie, a nie zameldowanie), podobno po śmierci głównego najemcy wstępuje się w najem automatycznie bez konieczności załatwiania żadnych szczególnych formalności, podobno, mimo że jest się zameldowanym pod innym adresem, najemcą można zostać pod warunkiem zamieszkiwania w tym lokalu. W świetle powyższych faktów i obowiązujących przepisów, ze szczególnym uwzględnieniem przepisów wojskowych oczekiwałbym od Państwa opinii, czy moje prawo jako najemcy do tego lokalu jest oczywiste i jednoznaczne i ukierunkowania dalszego postępowania. Dopiero wtedy mógłbym formalnie i oficjalnie wystąpić do WAM o przedłużenie najmu lokalu po śmierci mojej mamy.

Opinia prawna 

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

Ochrona lokatorów

W odniesieniu do pierwszej części Pana zapytania informujemy, iż kwestię stosowania przepisów ustawy o ochronie lokatorów rozstrzyga przepis artykułu 1a tej ustawy. Stanowi on:  “Przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej”. Oznacza to, że przepisy tej ustawy nie mogą znaleźć zastosowania w Pana przypadku. 

Podkreślenia wymaga, iż nie mamy jasności na jakiej podstawie Pana mama zajmowała przedmiotowy lokal. Wydaje się, że istnieją dwie zasadnicze możliwości - cywilnoprawna umowa najmu lub swoisty kwaterunek na podstawie przepisów o zakwaterowaniu wojskowych. Poniżej rozważymy po kolei obie te możliwości. 

Zakwaterowanie Wojskowych

W opisanym przypadku Pana mama mogła otrzymać lokal w wyniku zastosowania artykułu 18 ustawy obecnie już nieobowiązującej, a mianowicie ustawy z dnia 20 maja 1976 r. o zakwaterowaniu sił zbrojnych (tekst jednolity: Dz. U. 1992 r., Nr 5, poz. 19 ze zmianami). Stanowił on: „W razie orzeczenia rozwodu żołnierza zawodowego zajmującego osobną kwaterę stałą, rozwiedzeni małżonkowie zachowują prawo do zamieszkiwania w dotychczasowej kwaterze do czasu przekwaterowania. Na wniosek rozwiedzionych małżonków wojskowy organ kwaterunkowy dokonuje zamiany zajmowanej przez nich kwatery na dwa odrębne lokale mieszkalne, w granicach powierzchni mieszkalnej zbliżonej do dotychczas zajmowanej, przez przydzielenie 

  1. żołnierzowi - osobnej kwatery stałej,  

  2. rozwiedzionemu małżonkowi - zamiennego lokalu mieszkalnego”. 

Zgodnie z ustawą o zakwaterowaniu sił zbrojnych RP przez zamieszkiwanie należy rozumieć przebywanie i korzystanie z lokalu mieszkalnego na podstawie tytułu prawnego lub prawa zamieszkiwania. Jeżeli Pana mama korzystała z lokalu na podstawie wspomnianego „przydziału”, obecnie Pan nie posiada tytułu prawnego do tego lokalu i zgodnie z artykułem 37a ustawy o zakwaterowaniu sił zbrojnych „osoby zajmujące lokal mieszkalny bez tytułu prawnego są obowiązane do jego opróżnienia, uiszczenia opłaty za używanie lokalu i opłat pośrednich oraz zapłaty odszkodowania w wysokości 200 % wartości należnych opłat za używanie lokalu za każdy rozpoczęty miesiąc jego zajmowania. W takim przypadku dyrektor oddziału regionalnego Agencji wydaje decyzję w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz wysokości należnych opłat i odszkodowań”.

Ta sytuacja, zupełnie dla Pana niekorzystna, wynika z faktu, iż z dniem 1 lipca 2004 r. ustawy o zakwaterowaniu sił zbrojnych RP została znowelizowana. Szczególnie chodzi o najistotniejszy w tym wypadku przepis artykułu 44. W brzmieniu sprzed nowelizacji stanowił on, iż “Żołnierze zwolnieni z zawodowej służby wojskowej pełnionej jako służba stała, którzy nie zachowują prawa do kwatery, członkowie rodzin zmarłych żołnierzy oraz emerytów i rencistów wojskowych, którzy nie nabywają prawa do kwatery oraz inne osoby, których prawo do kwatery wygasło, mogą zamieszkiwać w dotychczasowym lokalu na podstawie umowy najmu zawartej z dyrektorem oddziału terenowego Agencji. Osoby te wnoszą opłaty odpowiadające kosztom eksploatacji i remontów lokalu mieszkalnego w tym budynku. Jeżeli osoby te odmawiają zawarcia umowy, podlegają przymusowemu przekwaterowaniu do lokalu socjalnego na ich koszt”. To na tej podstawie dyrektor terenowego oddziału WAM miał obowiązek zawrzeć z rodziną zmarłego uprawnionego umowę najmu mieszkania (oczywiście, gdy tego chciała). Gdyby dyrektor oddziału terenowego nie chciał tego zrobić, rodzinie przysługiwało stosowne roszczenie. Oznacza to, że rodzina mogła pójść do sądu, a ten w orzeczeniu miał prawo przymusić dyrektora do zawarcia umowy, zastępując oświadczenie woli WAM. 

Przy założeniu, że faktycznie był Pan „członkiem rodziny zmarłego żołnierza, nie zachowującym prawa do kwatery” w rozumieniu przytoczonego przepisu, mógł Pan po śmierci mamy złożyć w WAM wniosek o zawarcie umowy najmu zajmowanego lokalu. Ponieważ jednak nie dokonał Pan przed 1 lipca 2004 r. tych formalności i nie poinformował Pan WAM-u, o śmierci mamy, tym samym nie wykonał Pan swojego uprawnienia do zawarcia umowy najmu. Z opisu wynika, iż na dzień dzisiejszy rzeczywiście nie posiada Pan uprawnienia do powyższego lokalu, zatem stanowisko WAM ma swe podstawy w obowiązujących przepisach. Faktycznie grozi Panu - zgodnie ze wspomnianym art. 37a - sprawa sądowa (dodatkowo jej ewentualne koszty) oraz w efekcie eksmisja. 

Najem

Istnieje także możliwość, iż Pana mama, po rozwodzie z ojcem, zawarła umowę najmu na podstawie której zajmowała przedmiotowy lokal. 

W pierwszej kolejności należy odwołać się do regulacji o charakterze najbardziej ogólnym, czyli do przepisów kodeksu cywilnego.

Zgodnie z jego artykułem 691 “w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci”.  

Treść powyższego przepisu nie zmienia faktu, iż osoba chcąca skorzystać z takiej możliwości wstąpienia w stosunek najmu, powinna o śmierci najemcy poinformować właściciela lokalu - wynajmującego - oraz złożyć (w formie pisemnej dla celów dowodowych) oświadczenie o skorzystaniu z tego uprawnienia. W razie przeszkód osoba uprawniona na podstawie przytoczonego artykułu 691 kodeksu cywilnego może żądać ustalenia na drodze procesu cywilnego, że wstąpiła w stosunek najmu. Ma bowiem interes prawny w potwierdzeniu stanu prawnego wynikłego ze śmierci najemcy. Co najważniejsze w powyższych okolicznościach, żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu. 

W takim przypadku można uznać, iż wstąpił Pan w stosunek najmu po zmarłej mamie z mocy prawa i nie ma podstaw do wyeksmitowania Pana przez WAM z zajmowanego lokalu. W razie ewentualnego sporu z WAM może Pan przed sądem żądać ustalenia wstąpienia w stosunek najmu. 

Powyższe uwagi są słuszne jednak tylko w tym wypadku, jeżeli faktycznie Pana mama zajmowała opisany lokal na podstawie zawartej umowy najmu. Jeżeli było inaczej, w świetle prawa Pan nie posiada tytułu prawnego do niego, a zatem żaden przepis nie uprawnia Pana do żądania od WAM uznania Pana jako najemcy. W takim wypadku najistotniejsze jest dokładne sprawdzenie dokumentacji dla tego lokalu. Jeżeli jest Pan w posiadaniu umowy najmu, bądź jest Pan w stanie udowodnić jej istnienie, powinien Pan postąpić jak zostało powyżej opisane.

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: