Uchwała wspólnoty o przekazaniu nadpłaty za media na fundusz remontowy - opinia prawna

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zmianami).

Zgodnie z art. 13 ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,  

• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,  

• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,  

• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,  

• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.  

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.  

Opłaty uiszczane przez właścicieli lokali we wspólnocie można wiec generalnie podzielić na dwie grupy: 

• opłaty związane z nieruchomością wspólną,

• opłaty związane z danym lokalem. 

W praktyce oba rodzaje opłat są wnoszone i rozliczane łącznie.  

Zgodnie z art. 21 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Sprawami wspólnoty są więc z pewnością sprawy związane z tzw. nieruchomością wspólną. Stanowi ją ogólnie rzecz biorąc grunt, na którym postawiony został budynek oraz część budynku służąca wszystkim współwłaścicielom mieszkań, np. klatka schodowa.  

Należy uznać, że wspólnota podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Nie jest właściwe stwierdzenie, że skoro za podjęciem uchwały głosowała większość właścicieli, to uchwała ta obowiązuje bez względu na jej materię.

Opłaty za wodę, wywóz nieczystości, ogrzewanie, z wyjątkiem opłat za ogrzewanie i wodę wykorzystane dla części wspólnej, są opłatami związanymi z danym lokalem. Kwoty przekazywane zarządcy wspólnoty mieszkaniowej na pokrycie opłat związanych z lokalem nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Kwoty te są przekazywane zarządcy do rozliczenia.

W obowiązujących obecnie przepisach, w szczególności w ustawie o własności lokali, brak podstawy prawnej pozwalającej na uznanie, iż wspólnota mieszkaniowa ma prawo dysponować tymi środkami. W zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli mieszkań we wspólnocie przekazanymi do rozliczenia wspólnota nie ma żadnych uprawnień. Pieniądze przekazane zarządcy stanowią własność każdego z mieszkańców z osobna i zebranie wspólnoty mieszkaniowej nie może ingerować w to prawo ani w żaden sposób go ograniczać. Środki z tytułu nadwyżki opłat za media związane z lokalem, które znajdują się na rachunku bankowym wspólnoty należą nadal do osób, które je wpłaciły.

Prawo do dysponowania nadpłatą służy więc jedynie danym właścicielom. Powyższe potwierdza również wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r. (I ACa 1309/2000, OSA 2002/4/30), zgodnie z którym "wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie."

W uzasadnieniu Sąd Apelacyjny wskazał również, iż "okoliczność, że taki sposób [przy. red. podjęcie uchwały o przekazaniu nadpłat na fundusz remontowy] skraca proces decyzyjny i ogranicza zespół czynności księgowych i faktycznych związanych z rozliczeniem zaliczek, nie może być usprawiedliwieniem dla działania sprzecznego z prawem, z prawami właścicieli lokali".

Zdaniem opiniującego z powyższych względów praktycznych nie jest wykluczone podjęcie uchwały o przekazaniu nadwyżki na fundusz remontowy. Warunkiem jednak jest podjęcie jej przez wszystkich właścicieli. Uchwała musi być więc przyjęta jednogłośnie. Podkreślenia wymaga też to, iż przekazanie środków w taki sposób musi nastąpić z uwzględnieniem stopnia, w jakim każdy z właścicieli jest obowiązany dokonywać wpłaty na fundusz remontowy. Po zaliczeniu nadpłaty na fundusz remontowy każdy z właścicieli będzie więc zwolniony przez określony czas z obowiązku wpłat na fundusz remontowy - zależnie od wysokości opłat na fundusz remontowy i wysokości nadpłaty. 

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.