Zarządzanie nieruchomością czy prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia – opinia prawna
Stan faktyczny
Czy dla Sądu samozwańczy administrator (współwłaściciel), który dbał o część nieruchomości (oddzielonej płotem z pozostałymi współwłaścicielami) jest wedle prawa administratorem? Nikt mu nie płacił za dbanie o nieruchomość, ani też nie było oficjalnej zgody na piśmie wszystkich współwłaścicieli na jego administrowanie. Zajmował się nią ponieważ musiał, nikt inny sprawami nieruchomości się nie zajmował. Nadmieniam, że w części nieruchomości z rodzicami mieszkało małżeństwo współwłaścicieli, którzy z powodu braku spadkobierców i alkoholizmu nie dbali o tę część nieruchomości. Ojciec po prostu dbał o tę część, pilnował wszystkich płatności (podatek, za wodę, wywóz nieczystości itd.). Po ich śmierci zajmował się naprawą dachu i innymi niezbędnymi sprawami. Pozostali współwłaściciele nie interesowali się tą częścią nieruchomości. Założyli sprawę o zasiedzenie. Nasunęło mi się jeszcze jedno pytanie. Czy w tej sytuacji mam prawo jako współwłaściciel (rodzice przekazali mi swoje udziały aktem darowizny) o większość tej działki. Budynek jest do wyburzenia, nie stanowi żadnej wartości na dzień dzisiejszy. Adwokat tamtej strony mówi, że skoro ojciec był administratorem to musiał o wszystko dbać. Wg mnie tamta strona też mogłaby dbać, ale wygodniej było im nie interesować się tą częścią nieruchomości.
Opinia prawna
W prawie polskim występują dwa zbliżone pojęcia – administratora oraz zarządcy. Nie są one jednak rozdzielane (tak np. w orzecznictwie – uchwała SN z 20 lipca 1999r. (III CZP 19/99 OSNC 2000/2/23). Pojęcie zarządcy pojawia się w ustawie o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. nr 46, poz. 543). Według tej ustawy (przepis art. 185 ustawy) zarządzanie nieruchomoością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
-
zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
-
zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
-
zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
-
bieżące administrowanie nieruchomością;
-
utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
-
uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa ta wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Zarządca zaś wykonuje zarządzanie nieruchomością w ramach swojej działalności zawodowej (wymaga to posiadania licencji nadanej wedle przepisów wymienionej ustawy). Wyjątki wskazuje jednak art. 190 ustawy, który wprost stanowi, iż przepisów art. 189 (o licencjonowanym zarządcy) nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa, Wojskową Agencję Mieszkaniową, Agencję Mienia Wojskowego oraz Agencję Budowy i Eksploatacji Autostrad, a także do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości. Przepis ten zezwala zatem właścicielom (współwłaścicielom) i użytkownikom wieczystym nieruchomości na sprawowanie zarządu bezpośrednio, bez zatrudniania licencjonowanego zarządcy.
Zarządca rzeczy wspólnej
W stosunku do nieruchomości wspólnej jej współwłaściciele mogą postanowić, aby sprawy jej dotyczące były przeprowadzane przez jednego z nich, jako zarządcę (jak wyżej wspomniano nie wymaga on licencji). Zarządcę (administratora) można ustanowić przez umowę między współwłaścicielami, albo na zasadach przewidzianych przez art. 203 kodeksu cywilnego, który mówi, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Zakres zadań tak ustalonego administratora będzie uzależniony od treści umowy lub postanowienia sądu, ale w szczególności można mu powierzyć utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku, bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej, zapewnienie dostaw energii i windykację należności stanowiących pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej.
W opisanym stanie faktycznym czynności wykonywane przez Pani ojca są zbieżne z zakresem zadań, jaki zwykle przypisuje się administratorowi nieruchomości, jednakże brak jest odpowiedniej umowy zlecającej mu takie działanie. Jego zachowanie będzie zatem podlegać kodeksowej regulacji prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 i n. kodeksu cywilnego), a w wypadku potwierdzenia przez współwłaścicieli uzyska według art. 756 kodeksu cywilnego skutki zlecenia.
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?