Ogólne zasady

Wykonanie umowy

Umowa o dzieło

Umowy

Zasady odpowiedzialności wykonawcy w umowie o roboty budowlane - opinia prawna

Stan faktyczny

Zawarłem z firmą umowę na budowę domu. Inwestycja jest w trakcie wykonywania. Jednak pojawiają się coraz większe problemy z jakością wykonywanych prac, skłaniające mnie do potrącenia pewnej kwoty od przewidzianej umową należności za jeden z etapów budowy. Właściciel firmy, mimo, że usterki są oczywiste i przez niego nie kwestionowane, zamierza wystawić mi fakturę na kwotę przewidzianą umową. Czy, jeśli przyjmę taką fakturę mam obowiązek uiścić pełną kwotę, na jaką ona opiewa? Ustaliliśmy z firmą, że - pomimo, iż cały etap budowy nie został zakończony, zapłacę jej za wykonane już prace, resztę zaś, gdy ten etap zostanie ostatecznie protokolarnie odebrany. Również i w tym wypadku firma chce wystawić fakturę na sumę odpowiadającą wartości umownej należności za cały etap. Czy powinienem się na to zgodzić, nie mając żadnych gwarancji, że cały etap zostanie wykonany bet usterek?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie:

Umowa o roboty budowlane została uregulowana w kodeksie cywilnym w przepisach art. 647 - 658. W zakresie regulacji skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, w zakresie rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Przepisy, które znajdują odpowiednie zastosowanie to: art. 635 - art. 638 oraz art. 644 - art. 646 kc.

Uprawnienia inwestora w przypadku wadliwego wykonywania budynku

Zgodnie ze znajdującym odpowiednie zastosowanie do umowy o roboty budowlane przepisem art. 636 § 1 k. c.: "jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie." Przepis ten przewiduje, iż w takim jak Pan opisał przypadku - wadliwego wykonania części prac budowlanych w pierwszej kolejności może Pan wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania zakreślając mu odpowiedni termin a po bezskutecznym upływie terminu może Pan od umowy odstąpić bądź zlecić dokończenie lub poprawę prac innej osobie i obciążyć kosztami wykonawcę.

Niezależnie od powyższego należy zwrócić uwagę na okoliczność, że "odbiór częściowy nie rozlicza wykonawcy z odpowiedniej części robót, ze skutkiem w postaci wygaśnięcia zobowiązania i rozpoczęcia biegu rękojmi. Inwestor potwierdza jedynie fakt ukończenia pewnego zakresu robót (w praktyce - wymienionych w umowie etapów) w celu umożliwienia zapłaty odpowiedniej części wynagrodzenia" (za Komentarzem do Kodeksu Cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. pod redakcją Gerarda Bieńka, LexisNexis, wydanie 6, teza: J. P. Naworskiego).

Cytowany wyżej przepis art. 636 § 1 kc nie przewiduje możliwości potrącenia z wynagrodzenia jakiejś jego części tytułem niejako "odszkodowania" za wadliwie wykonane prace. Oczywiście nie można wykluczyć, że taką możliwość daje Panu umowa.

Nie może więc Pan pomniejszyć w sposób dowolny kwoty wynikającej z faktury, jeśli zgadza się ona z postanowieniami umowy o roboty budowlane i jeśli umowa nie przewiduje możliwości takiej jednostronnej korekty.

Uwagi powyższe o niemożności potrącenia z wynagrodzenia dotyczą jedynie zapłaty wynagrodzenia przy odbiorach częściowych, nie dotyczą jednak sytuacji odbioru całości obiektu na zakończenie prac budowlanych. W momencie zakończenia całości prac i oddania budynku w całości nabędzie Pan uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku. Jednym z tych uprawnień  jest uprawnienie do żądania obniżenia ceny. Zgodnie z art. 637 k.c.: „Jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Przyjmujący może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Gdy wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim, zamawiający może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne; jeżeli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczy wypadku, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego.”
Oznacza to, że przy ostatniej wystawianej fakturze VAT będzie mógł Pan zażądać obniżenia ceny po uprzednim wezwaniu do usunięcia wad i dokonać potrącenia odpowiedniej Pańskim zdaniem kwoty. Dlatego tez w Pańskim interesie jest aby finalna faktura VAT opiewała na jak najwyższą kwotę. Dodatkowo już teraz powinien Pan zadbać o pisemne oświadczenia, z których wynikałoby ze zgłaszał Pan na poszczególnych etapach budowy swoje zastrzeżenia wykonawcy i w miarę możliwości potwierdzenie wykonawcy, że tego nie kwestionuje.

Faktura VAT i obowiązek zapłaty za fakturę VAT

Trudno jest kategorycznie odpowiedzieć na pytanie czy w Pańskim konkretnym przypadku wykonawca ma prawo wystawić fakturę bez np: formalnego odbioru robót przez Pana czyli np: bez dokumentu potwierdzającego ich przyjęcie z zastrzeżeniami bądź bez zastrzeżeń. Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w umowie.

W każdym razie z umowy powinno wynikać czy fakturę wykonawca wystawia po zakończeniu jakiegoś etapu bez względu na fakt jego odbioru przez Pana czy dopiero po takim odbiorze oraz w jakiej formie ma się odbyć odbiór itp.

Inną kwestią jest ciążący z mocy ustawy obowiązek odbioru częściowego o ile z umowy nie wynika co innego. Jeżeli więc w umowie nie został przewidziane szczególne uregulowania dotyczące częściowego odbioru prac budowlanych albo jeśli umowa w ogóle wyłączyła częściowy odbiór to wówczas zastosowane znajdzie przepis art. 654 k. c. Zgodnie z tym przepisem: „w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.”

Dodatkowo opiniujący zwraca uwagę na okoliczność, iż obowiązek zapłaty umówionej kwoty nie jest związany z jak Pan pisze „przyjęciem” bądź nieprzyjęciem faktury. Pański podpis nie musi znaleźć się na fakturze aby można było uznać, ze otrzymał Pan fakturę. W związku z tym odmowa przyjęcie faktur nie zwalnia Pana z zapłaty umówionej kwoty. Zapewne zresztą w umowie z wykonawcą wskazany został Pański adres do korespondencji, na który wykonawca może i zapewne prześle rzeczoną fakturę.

Jeśli więc nie zapłaci Pan za fakturę wystawioną zgodnie z umową wykonawca będzie mógł na jej podstawie i na podstawie umowy o roboty budowlane dochodzić niezapłaconej całości bądź części kwoty na drodze sądowej. Oczywiście wykonawca będzie musiał wykazywać przed sądem, że wykonał określoną część robót budowlanych w sposób prawidłowy.

Zaznaczyć należy, że jeśli na tym etapie prac dojedzie między Państwem do sporu w przedmiocie prawidłowości wykonania robót budowlanych może on w efekcie doprowadzić do zakończenia współpracy a to w wyniku odstąpienia od umowy przez jedną ze stron: Pana jeśli będzie Pan kwestionował jakość wykonanych robót, które mimo wezwania wykonawcy do poprawy nie zostaną prawidłowo wykonane lub wykonawcę jeśli będzie Pan odmawiał zapłaty za, jego zdaniem prawidłowo wykonane roboty budowlane.

W odniesieniu do drugiego pytania, zdaniem opiniującego najrozsądniejszym wyjściem będzie postępowanie zgodnie z postanowieniami wiążącej Pana i wykonawcę umowy, a nie odstępowanie od jej regulacji. Jeśli więc umowa przewiduje zapłatę po każdym etapie a przy tym etap został szczegółowo opisany to należy pozostać przy tym rozwiązaniu. Oczywiście zawsze może Pan (a jeśli w ogóle umowa nie reguluje kwestii odbiorów częściowy to zgodnie z tym co wskazano wyżej jest Pan nawet zobowiązany) odebrać i zapłacić za część prac dokonanych w ramach danego etapu jednak wyłącznie cenę, która odpowiada zaawansowaniu tych prac, a nie zaliczkowo za cały etap. Zapłata zaliczkowa jest tym bardziej nieuzasadniona, że jak wynika z opisu stanu faktycznego ma Pan ograniczone zaufanie do wykonawcy a rzetelność wykonywania prac budzi wątpliwości.

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: