Bezprawne zajmowanie lokalu a odcięcie dopływu wody i gazu

Odpowiedź prawnika: Bezprawne zajmowanie lokalu a odcięcie dopływu wody i gazu

Na wstępie warto wyjaśnić podstawową wątpliwość jaka nasuwa się w związku ze statusem osoby bezumownie korzystającej z lokalu. Problem wiąże się z dalszymi prawami i obowiązkami stron, np. utrzymywaniem lokalu w należytym stanie przez wynajmującego, czy też dokonywania napraw ciążących na najemcy. W literaturze wypowiedziano pogląd, w myśl którego
tak ukształtowana sytuacja zbliża się do umowy najmu, tj. wynajmujący jest obowiązany znosić
zamieszkiwanie przez lokatora w lokalu, a ten ostatni ma obowiązek opłacać odszkodowanie
w określonej wysokości, które de facto odpowiada czynszowi (tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu
cywilnego Warszawa 2002 roku). Konsekwencją tego stanowiska, jest odpowiednie stosowanie
przepisów o najmie, z uwzględnieniem faktu, że dawny lokator zajmuje lokal bez tytułu. Stąd
oczywiste jest, że odpowiednie stosowanie przepisów o najmie nie obejmuje przepisów
o wypowiedzeniu najmu. Inną konsekwencją jest z kolei to, że wynajmujący powinien
utrzymywać lokal w stanie nadającym się do używania, a za bezprawne należy uznać
te działania, które zmierzają do uniemożliwienia eks - lokatorowi używanie lokalu jak np.
odcinanie dopływu wody, czy prądu (zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, op. cit.). Zgodnie
bowiem z art. 6a ustawą o ochronie lokatorów wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania
istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie
z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych
instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi
przepisami. W wyroku z 7 marca 1997 r. (II CKN 25/97, LexPolonica nr 394254) Sąd Najwyższy
stwierdził: „Wynajmujący, z mocy art. 662 par. 1 k.c. i art. 9 ustawy o najmie lokali [obecnie
w stosunku do lokali mieszkalnych kwestie tę reguluje wspomniany wyżej art. 6a u.ochr.lok.,
przyp. red.], obowiązany jest utrzymywać lokale w stanie przydatnym do użytku. Mieści się w tym
obowiązek zapewnienia najemcy możliwości korzystania z wody, gdyż bez tej możliwości lokalu
mieszkalnego nie można uznać za przydatny do użytku". Najemca, którego prawa zostały
naruszone, może domagać się nakazania wykonania określonych prac, podjęcia określonych
czynności, w tym złożenia oświadczenia woli, jak również stwierdzenia ich nieważności lub bezskuteczności (tak Roman Dziczek, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, Warszawa 2008 rok). Istotna jest również treść art. 6f u.ochr.lok., na mocy której w umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu
mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki niż wymienione powyżej.
Należy więc uznać, że wynajmujący, w braku przeciwnych postanowień umownych, obowiązany
jest do zapewnienia lokatorom dostępu do szeroko pojętych mediów. W związku z powyższym
całkowite odcięcie zawsze będzie łączyć się z roszczeniami lokatorów, które z dużą dozą
prawdopodobieństwa będą uzasadnione w oczach sądu. Inaczej wygląda sprawa w przypadku
tylko ograniczenia dostępu do mediów. W zależności od „natężenia" tego ograniczenia możemy
mieć do czynienia z działaniem bezprawnym, ewentualnie tylko z naruszeniem klauzuli generalnej
„zapewnienia godnego mieszkania" czy zasad współżycia społecznego. Dlatego wydaje się,
że dopuszczalne będzie ograniczenie dostępności np. do wody tylko do określonych godzin
w dniu, np. albo tylko z określonego miejsca poza lokalem, np. ujścia w części wspólnej budynku,
jest do obronienia z punktu widzenia wykonywania obowiązków wynajmującego. Łączyć się to
będzie z obniżeniem standardu lokalu jednak wydaje się że nie będzie bezprawne. Jak już
wspomnieliśmy, lokator może poprzez zwrócenie się do sadu o dokonanie określonej czynności
czy też złożenia oświadczenia woli dochodzić wykonania obowiązku zapewnienia możliwości
korzystania z mediów. W procesie powód - lokator będzie musiał wykazać (w zgodzie z ogólną
regułą ciężaru dowodu z art. 6 k.c.), że wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków
przez odcięcie wody, prądu, gazu, itp., w związku z czym wnosi do sadu o zobowiązanie go do ich
dopełnienia. Natomiast Pan jako pozwany, będzie musiał wykazać, że poprzez zapewnienie tylko
częściowego do niego dostępu, w istocie nie uchybia Pan swoim obowiązkom. Niestety sytuacja
procesowa korzystniejsza jest dla powoda - lokatora, gdyż wydaje się, że podczas rozpatrywania
sprawy, sąd zbada tylko faktyczną okoliczność dostępu do mediów, pomijając argumentację,
że dany lokator nie płaci za wynajem. Z drugiej strony powyższa sytuacja faktyczno - prawna
może być korzystna dla Pana w tym zakresie, że obowiązek zapewnienia dostępu do mediów jest
wypełniany również wtedy, gdy ów dostęp ma charakter ograniczony. Zawsze należy mieć na
uwadze, że ostateczna decyzja należy do sądu, który orzeka biorąc pod uwagę całokształt
okoliczności.