Brak tytułu prawnego do nieruchomości a decyzja WZ

21.7.2010

Pytanie:

"Uzyskałem niedawno warunki zabudowy w ramach zabudowy zagrodowej na jednej z działek wchodzących w skład mojego gospodarstwa rolnego. Z kolei chciałbym uzyskać warunki zabudowy w ramach zabudowy zagrodowej na leżącej w tej samej gminie działce rolnej, która nie jest moją własnością. Złożyłem wniosek o wydanie WZ, ale dochodzą do mnie nieoficjalną drogą sygnały, że gmina ma wątpliwości, czy może wydać warunki osobie, która ma już ważne WZ na swojej działce i w ramach wciąż tego samego gospodarstwa rolnego chce uzyskać WZ na działce nie wchodzącej w skład tego gospodarstwa. Podkreślam, że działka na którą chcę obecnie uzyskać WZ nie dość, że nie jest moją własnością, to nie wchodzi w skład mojego gospodarstwa, tzn. nie stanowi gospodarczej całości wraz z moim gospodarstwem (nie jest także przedmiotem dzierżawy). Oczywiście działka ta spełnia wszystkie kryteria wymagane ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym. Chcę po prostu sprawdzić, czy i pod jakimi warunkami możliwa jest zabudowa tej działki, aby ewentualnie ją kupić. Czy gmina może odmówić mi ustalenia warunków zabudowy na takiej działce tylko dlatego, że mam już ważną ( ale nie skonsumowaną?) decyzję o WZ na jednej z działek wchodzących w skład mojego gospodarstwa?"

Odpowiedź prawnika: Brak tytułu prawnego do nieruchomości a decyzja WZ

Nie ma przeszkód do złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy w stosunku do nieruchomości, co do której wnioskodawca nie przedstawia tytułu prawnego. Art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu i nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Stanowisko to znalazło także potwierdzenie w wyrokach sądowych, np. WSA w Poznaniu z dnia 25 lipca 2008 r., sygn. II SA/Po 156/2008, WSA w Lublinie z dnia 23 kwietnia 2008 r., sygn. II SA/Lu 59/2008. Decyzja o warunkach zabudowy nie tworzy określonego stanu prawnego, ale go deklaruje i ma charakter promesy uprawniającej do uzyskania pozwolenia na budowę (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 29 marca 2007 r., sygn. II SA/Bk 374/2006). Fakt, czy inwestor będzie dysponował tytułem prawnym do nieruchomości będzie miał znaczenie na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

W odniesieniu do tego samego terenu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może się ubiegać kilku wnioskodawców, ale podmiot który już otrzymał taką decyzję jest uprawniony do ponownego ubiegania się o wydanie decyzji w odniesieniu do tego samego terenu, jednak w sprawie innej budowy (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z dnia 5 lutego 1998 r., sygn. II SA/Po 873/97). W stanie faktycznym przedmiotem rozstrzygnięcia sądowego było udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy dla nieruchomości objętej już decyzjami o warunkach zabudowy inwestor może wystąpić o wydanie kolejnej decyzji o warunkach zabudowy. Sąd stanął na stanowisku, że jest to dopuszczalne, ale wniosek o warunki zabudowy musi dotyczyć innej inwestycji budowlanej. Nie może więc zachodzić tożsamość przedmiotów decyzji. Jeśli zatem na terenie, co do którego ma Pan zamiar wystąpić o warunki zabudowy w ramach zabudowy zagrodowej, takowe są już wydane, to może Pan się ubiegać o wydanie decyzji, ale związanej z inną budową niż już objęte poprzednimi decyzjami. Natomiast wnioskowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczących tych samych inwestycji (w ramach zabudowy zagrodowej), ale na różnych działkach w naszej ocenie jest dopuszczalne. Organ nie powinien w takiej sytuacji odmówić wydania decyzji.

Decyzja o warunkach zabudowy będzie wydana w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ustawy. Należą do nich:

a) zabudowanie co najmniej jednej sąsiedniej działki mającej dostęp z tej samej drogi publicznej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

b) dostęp terenu do drogi publicznej

c) uzbrojenie terenu istniejące lub projektowane jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego

d) nie jest wymagane uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo teren jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc wraz z uchyleniem ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym

e) zgodność decyzji z przepisami odrębnymi

Jeśli te warunki pozostają spełnione, to organ jest zobligowany do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Ta bowiem należy do tzw. aktów związanych, czyli takich w którym organ bada jakiś stan faktyczny z punktu widzenia zgodności z prawem i jeśli przepisy nie sprzeciwiają się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ musi wydać decyzję pozytywną.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Brak tytułu prawnego do nieruchomości a decyzja WZ

Komentarze