Budowa garażu na cudzym gruncie

12.2.2007

Pytanie klienta:

""W kwietniu 1999 r. wystąpiliśmy do gminy o wykupienie gruntu należącego do Skarbu Państwa zabudowanego garażem wybudowanym ze środków własnych. Zezwolenie na budowę zostało udzielone w maju 1989 r. pierwszemu najemcy, od którego wykupiliśmy w maju 1992 r. poniesione koszty na wybudowanie fundamentów i dokończyliśmy budowę w 1992 r. i od tej pory jesteśmy dzierżawcami gruntu zabudowanego garażem. W styczniu 2007 r. dostaliśmy od gminy odmowną odpowiedź. Gmina twierdzi, iż nie ma możliwości zastosowania regulacji prawnych zgodnie z art. 211 lub 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl których nabycie budynku garażowego następuje nieodpłatnie. W związku z powyższym, jak twierdzi gmina, procedura uwłaszczeniowa w stosunku do przedmiotowej działki gruntu może być zrealizowana jedynie w trybie art. 34 ust. 6 ustawy, tzn. z pełną odpłatnością za budynek garażowy. Czy gmina ma prawo żądać ode mnie zapłacenia za garaż, który jest moją własnością?""

Odpowiedź prawnika:

Przede wszystkim, choć garaż został wybudowany za Państwa środki, nie są Państwo jego właścicielami. Budynek jest bowiem częścią składową nieruchomości i, z pewnymi wyjątkami, nie może być odrębnym przedmiotem prawa własności. Budowa budynku na cudzym gruncie nie powoduje, że inwestor (osoba, która wybudowała budynek) nabywa własność budynku.

Inwestor ponosi ryzyko takiego działania. Z drugiej strony właściciel gruntu, na którym wybudowano budynek, staje się wzbogacony, na skutek budowy na ogół wzrasta bowiem wartość nieruchomości.

Z opisu sytuacji wynika, iż od 1992 r. są Państwo dzierżawcami nieruchomości. Przepisy dotyczące dzierżawy mają więc pierwszeństwo w kwestii rozstrzygania o ewentualnych rozliczeniach kosztów budowy. Jak rozumiemy w tej umowie była przewidziana budowa garażu. W razie nabycia nieruchomości, która była wcześniej przedmiotem dzierżawy, rozliczenia kosztów budowy powinny nastąpić na podstawie umowy. Domyślamy się jednak, iż w tej kwestii niestety umowa nie zawiera żadnych postanowień.  

Zgodnie z przepisem art. 676 kodeksu cywilnego, który stosuje się odpowiednio do umowy dzierżawy, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Takie są ogóle zasady umów dzierżawy. Nie znajdują tu zastosowania przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. 

Zespół prawników
e-prawnik.pl -

Powiązane artykuły

Umowa zawarta przez osobę nieuprawnioną

Często podpisując umowę z daną firmą, czy instytucją, nie weryfikujemy, czy osoba podpisująca się za naszego kontrahenta jest uprawniona do jej zawarcia. Jakie mogą być konsekwencje podpisania (...)

Rozliczenia małżonków po ustaniu ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej z tytułu nakładów i wydatków związanych z budową budynku mieszkalnego na gruncie jednego z małżonków

Częstym przypadkiem z jakim spotykamy się na kanwie spraw związanych z podziałem majątku wspólnego małżonków jest sytuacja, w której małżonkowie wspólnie dokonują budowy budynku mieszkalnego (...)

Użytkowanie wieczyste 2025 | Aktualne przepisy i stawki

Wszystko o użytkowaniu wieczystym w 2025 roku: aktualne przepisy, stawki opłat, przekształcenie we własność, terminy i praktyczne porady. Kompletny przewodnik prawny.

Jak chronić swoje dobra osobiste?

Jeżeli chodzi o dobra osobiste to ich katalog otwarty zawarty jest w przepisie art. 23 k.c. Doktryna i orzecznictwo doprecyzowuje charakter tych dóbr oraz metody ich ochrony. Gdy nasze dobra osobiste (...)

Czym się różnią czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd?

Praktyczny przewodnik o różnicach między czynnościami zwykłego zarządu a przekraczającymi zwykły zarząd rzeczą wspólną. Aktualne przepisy, orzecznictwo i przykłady z 2025 roku.

Immisje - czyli co zrobić, jeżeli sąsiad zakłóca korzystanie z mieszkania lub działki?

Kompleksowy przewodnik po immisjach sąsiedzkich w 2025 roku. Dowiedz się jak skutecznie bronić się przed uciążliwymi sąsiadami, jakie przysługują Ci prawa i jak dochodzić odszkodowań.

Jak rozliczać się z podatku od nieruchomości?

Każdy posiadacz domu, działki budowlanej, czy też lokalu użytkowego bądź mieszkania będącego odrębną własnością, powinien się liczyć z koniecznością płacenia podatku od nieruchomości. (...)

Reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu sądowoadministracyjnym

Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych, tj. takich wspólnotach, w których lokali wyodrębnionych wraz (...)

Nabycie przez zasiedzenie użytkowania wieczystego i służebności gruntowej

Przedmiotem zasiedzenia jako sposobu nabycia może być prawo własności lub użytkowania wieczystego. Ponadto służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie - ale tylko w wypadku, gdy (...)

Jak ubiegać się o rentę wdowią?

Po nowym roku ruszy przyjmowanie wniosków o tzw. rentę wdowią. W praktyce nie jest to nowe świadczenie, lecz prawo do wypłaty dwóch różnych świadczeń w określonym zbiegu. (...)