Budowa garażu na cudzym gruncie
Pytanie:
"W kwietniu 1999 r. wystąpiliśmy do gminy o wykupienie gruntu należącego do Skarbu Państwa zabudowanego garażem wybudowanym ze środków własnych. Zezwolenie na budowę zostało udzielone w maju 1989 r. pierwszemu najemcy, od którego wykupiliśmy w maju 1992 r. poniesione koszty na wybudowanie fundamentów i dokończyliśmy budowę w 1992 r. i od tej pory jesteśmy dzierżawcami gruntu zabudowanego garażem. W styczniu 2007 r. dostaliśmy od gminy odmowną odpowiedź. Gmina twierdzi, iż nie ma możliwości zastosowania regulacji prawnych zgodnie z art. 211 lub 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl których nabycie budynku garażowego następuje nieodpłatnie. W związku z powyższym, jak twierdzi gmina, procedura uwłaszczeniowa w stosunku do przedmiotowej działki gruntu może być zrealizowana jedynie w trybie art. 34 ust. 6 ustawy, tzn. z pełną odpłatnością za budynek garażowy. Czy gmina ma prawo żądać ode mnie zapłacenia za garaż, który jest moją własnością?"
Odpowiedź prawnika: Budowa garażu na cudzym gruncie
Przede wszystkim, choć garaż został wybudowany za Państwa środki, nie są Państwo jego właścicielami. Budynek jest bowiem częścią składową nieruchomości i, z pewnymi wyjątkami, nie może być odrębnym przedmiotem prawa własności. Budowa budynku na cudzym gruncie nie powoduje, że inwestor (osoba, która wybudowała budynek) nabywa własność budynku.
Inwestor ponosi ryzyko takiego działania. Z drugiej strony właściciel gruntu, na którym wybudowano budynek, staje się wzbogacony, na skutek budowy na ogół wzrasta bowiem wartość nieruchomości.
Z opisu sytuacji wynika, iż od 1992 r. są Państwo dzierżawcami nieruchomości. Przepisy dotyczące dzierżawy mają więc pierwszeństwo w kwestii rozstrzygania o ewentualnych rozliczeniach kosztów budowy. Jak rozumiemy w tej umowie była przewidziana budowa garażu. W razie nabycia nieruchomości, która była wcześniej przedmiotem dzierżawy, rozliczenia kosztów budowy powinny nastąpić na podstawie umowy. Domyślamy się jednak, iż w tej kwestii niestety umowa nie zawiera żadnych postanowień.
Zgodnie z przepisem art. 676 kodeksu cywilnego, który stosuje się odpowiednio do umowy dzierżawy, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Takie są ogóle zasady umów dzierżawy. Nie znajdują tu zastosowania przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?