Charakter prawa użytkowania wieczystego

Odpowiedź prawnika: Charakter prawa użytkowania wieczystego

Cytowana w pytaniu treść art. 235 par. 2 kodeksu cywilnego wskazuje na bezwzględnie obowiązujący charakter tego przepisu (co oznacza, iż wyłączona jest możliwość modyfikacji zakresu przedmiotowego objętego tym przepisem wolą stron stosunku prawnego). W piśmiennictwie podkreśla się, iż norma ta stanowi wyraz nadrzędności prawa wieczystego użytkowania gruntu nad prawem własności budynku wzniesionego na tym gruncie. Oznacza to, że prawe głównym jest prawo użytkowania wieczystego, prawem związanym zaś (podrzędnym) - prawo własności budynków i urządzeń. Z tej relacji wynika jednoznacznie akcesoryjność prawa własności w stosunku do użytkowania wieczystego gruntu - żadne z tych praw nie może stanowić przedmiotu obrotu prawnego samodzielnie. W efekcie wygaśnięcie prawa wieczystego użytkowania gruntu powoduje wygaśnięcie prawa własności budynku i urządzeń na nim wzniesionych. Podobnie, w orzeczeniu Sądu Najwyższego z 8 lipca 1998 r. sygn. akt III CKU 15/98 wyrażono tezę, iż w razie skierowania egzekucji do użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego egzekucja musi objąć także własność budynku. Także sama własność budynku na użytkowanym gruncie nie może być przedmiotem egzekucji bez objęcia nią użytkowania wieczystego.

Z powyższych uwag wypływa zatem jednoznaczny w swej treści wniosek, iż nie jest możliwe rozporządzanie w jakiejkolwiek postaci prawem użytkowania wieczystego samodzielnie bez prawa własności wzniesionego na tym gruncie budynku. I odwrotnie, wykluczona jest sprzedaż samego prawa własności budynku wzniesionego na gruncie stanowiącym użytkowanie wieczyste, bez jednoczesnego rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego.