Charakter roszczenia o przeniesienie własności z art. 231 Kodeksu Cywilnego

Odpowiedź prawnika: Charakter roszczenia o przeniesienie własności z art. 231 Kodeksu Cywilnego

Art. 231. § 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Omawiany przepis znajduje się w Dziale V. zatytułowanym Ochrona Własności, Tytułu I. Księgi drugiej Kodeksu cywilnego. Takie usytuowanie przepisu w systematyce Kodeksu cywilnego wskazuje na fakt, iż jego główną funkcją ochrona prawa własności.

Zgodnie z art. 48 w zw. z art. 47 § 1 k. c. budynki wzniesione na nieruchomości stanowią jej części składowe i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Konsekwencją tych przepisów jest fakt, iż nie może istnieć w rzeczywistości prawnej sytuacja, w której właściciel nieruchomości gruntowej nie jest jednocześnie właścicielem budynków wzniesionych na tej nieruchomości. Dalszą konsekwencją jest to, iż nie jest możliwe zbycie prawa własności budynków bez zbycia prawa własności nieruchomości, na której te budynki stoją.

Tak więc zasadą jest (znaną już za czasów prawa rzymskiego a wyrażoną w paremii: superficies solo cedit), iż prawo własności budynków wzniesionych na nieruchomości jest związane z prawem własności nieruchomości.

Z dyspozycji obu tych przepisów wynika, że ten, kto dokonał zabudowy cudzego gruntu w warunkach opisanych w każdej z tych hipotez, nie staje się przez to właścicielem ani budynku lub innego urządzenia, ani zajętego pod budowę gruntu. Nabywa jedynie roszczenie, które wymaga realizacji. Konsekwencją tego jest, że zgodnie z zasadą superficies solo cedit wzniesiony budynek jako obiekt trwale związany z gruntem stanowi część składową nieruchomości (tak: Stanisław Rudnicki w: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 560).

Art. 231 nie stanowi wyjątku od tak wyrażonej zasady a jedynie wprowadza ochronę samoistnego posiadacza w dobrej wierze. Przepis ten jest przejawem nie wyrażonej nigdzie wprost zasady, iż nie należy burzyć już wzniesionych budynków.

Innym przejawem tej zasady jest art. 48 i 49 prawa budowlanego, który pozwala na zalegalizowanie budowy, która została rozpoczęta lub już zakończona bez uzyskania pozwolenia na budowę.

Art. 231 § 1 daje możliwość posiadaczowi samoistnemu w dobrej wierze nabycia prawa własności nieruchomości, na której wzniósł budynek o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki. Możliwość taka przybiera postać roszczenia.