Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi bez podania przyczyny?

Pytanie:

Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi bez podania przyczyny? Chcę się pozbyć niechcianego lokatora, niestety wcześniej podpisałam z nim umowę najmu na czas nieokreślony z dwu miesięcznym wypowiedzeniem.

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

(Dz.U.2005.31.266) – dalej: u.o.p.l. oraz aktualnych komentarzy doktryny i orzecznictwa

odnoszących się do rozpatrywanych kwestii.

Z opisu stanu faktycznego wynika, iż umowa najmu mieszkania została zawarta pomiędzy

osobami fizycznymi. Zgodnie z § 2 ust. 2, umowa ta została zawarta na czas nieokreślony, z 2

miesięcznym okresem wypowiedzenia.

W § 7 została przewidziana dla Wynajmującego możliwość rozwiązania umowy ze skutkiem

natychmiastowym, jeżeli Najemca:

1. wykorzystuje lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem określonym w umowie,

2. dopuszcza się opóźnienia w zapłacie określonych umową należności powyżej 30 dni,

3. powoduje nadmierne zniszczenie lokalu przekraczające zwykłe zużycie wynikające z

upływu czasu (…)

4. podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania cały lokal lub część lokalu bez zgody

Wynajmującego,

5. bez zgody Wynajmującego zmienił przeznaczenie lokalu lub jego części,

6. wykroczył w sposób rażący przeciwko postanowieniom porządku domowego lub

czyni niemożliwym korzystanie z innych lokali, o ile Wynajmujący, przynajmniej

jeden raz, upomniał Najemcę na piśmie, że rażąco naruszył on porządek domowy lub

czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali.

W przedmiocie wypowiedzenia należy zauważyć, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu

mieszkalnego przez Wynajmującego (właściciela) zostało określone w art. 11 u.o.p.l.

(wskazując enumeratywnie sytuacje, kiedy może dojść do takiego wypowiedzenia).

Zgodnie ze wspomnianym art. 11 ust. 1 u.o.p.l., jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego

używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z

przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie

powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę

wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może

wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub

niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania

szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców

albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc

uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy

pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku

prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i

bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez

wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub

remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w

skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu

niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca

kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej

samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki

przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może

wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu,

jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich,

jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu

zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi

uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może

wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego

lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o

którym mowa w ust. 4.

(...)

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo

o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie

osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

(…)

art. 21 u.o.p.l.

(...)

4. Ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem

gminy, o których mowa w ust. 2 pkt 8 lit. b, mogą, z zastrzeżeniem ust. 5, stanowić podstawę

do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia

pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego

lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal

zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek

powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu wchodzącego w

skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis ust. 4 stosuje się pod warunkiem, że najemcy

temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z przysługującego

mu pierwszeństwa w jego nabyciu.

W niniejszej sytuacji do wypowiedzenia umowy przez Wynajmującego zastosowanie

mogą więc znaleźć wyłącznie powyższe uregulowania. Tym samym okoliczności wskazane

w zawartej przez Panią umowie nie mogą być samodzielną przyczyną wypowiedzenia

umowy.

Słusznie wskazuje Alfred Gola i Lesław Myczkowski, iż ograniczenia wypowiadania umów

przewidziane w art. 11 dotyczą przede wszystkim umów zawartych na czas nieoznaczony, ale

mogą dotyczyć także umów terminowych. Przyczyny przedterminowego rozwiązania umowy

powinny pokrywać się z przewidzianymi w tym przepisie.

W związku z tym w niniejszej sytuacji wypowiedzenie w praktyce może nastąpić z przyczyn

wskazanych w art. 11 ust. 2 pkt 1, 2 i 3:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może

wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub

niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania

szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców

albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc

uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy

pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia

stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i

bieżących należności,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez

wymaganej pisemnej zgody właściciela

Aby zatem Pani wypowiedzenie było skuteczne, należy po pierwsze wskazać w jego treści

przyczynę rozwiązania umowy najmu (zgodną z wskazanymi przez nas postanowieniami

u.o.p.l.), a po drugie zachować odpowiedni tryb takiego postępowania, a więc w przypadku

wypowiedzenia na podstawie ww. art. 11 ust. 2 pkt 1 i 2 u.o.p.l. wcześniejsze pisemne

upomnienie albo też wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.

Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej i wskazania przyczyny, dla której następuje.

Ma to na celu ułatwienie obrony przed eksmisją, gdyż wskazuje lokatorowi zarzuty, przed

jakimi będzie się bronić. Enigmatyczne wskazanie takich przyczyn lub powołanie w

wypowiedzeniu tylko artykułu ustawy nie spełnia wymagania skutecznego wypowiedzenia.

Trzeba choć skrótowo opisać zachowanie najemcy, które uzasadnia wypowiedzenie. Brak spełnienia tych wymagań może uzasadniać podniesienie przez Najemcę zarzutu

nieskuteczności wypowiedzenia umowy najmu.

W tej sytuacji warto rozważyć również zasadność rozwiązania umowy za porozumieniem

stron, która to czynność ułatwia znacznie procedurę rozwiązywania umowy najmu lokalu

mieszkalnego. Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron jest bowiem możliwe w każdym

czasie. Podobne stanowisko zajmował Sąd Najwyższy podczas obowiązywania ustawy o

najmie, a nowelizacja art. 673 k.c. dokonana przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o

ochronie praw lokatorów pogląd ten utrwaliła przez dodanie § 3 do tego przepisu. Pogląd ten

podziela również Alfred Gola i Lesław Myczkowski w Komentarzu do art. 11 ustawy o

ochronie praw lokatorów. W związku z tym uznać należy, iż jeśli Pani Najemca wyrazi zgodę

na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, można rozwiązać umowę z przyczyn

niewskazanych w u.o.p.l. Dopiero po rozwiązaniu umowy Najemca będzie zajmował lokal

bez tytułu prawnego, co umożliwi przeprowadzenie dalszych czynności mających na celu

opróżnienie lokalu.

Po upływie tego terminu wskazanego w wypowiedzeniu lub porozumieniu stron, zasadnym

będzie wystąpienie na drogę postępowania sądowego, w celu złożenia pozwu o eksmisję.

Niestety nie może podjąć Pani działań dotyczących opróżnienia lokalu samodzielnie. Pozew o

nakazanie opróżnienia lokalu wnosi się do sądu właściwego według miejsca zamieszkania

lokatora, przy czym z reguły właściwy będzie sąd rejonowy. Trzeba też podać w nim

wszystkich domowników (osoby współzamieszkujące, zgodnie z art. 15 ust. 1 u.o.p.l.). W

pozwie można oczywiście wskazać również dalsze argumenty, jak np. niewnoszenie opłat

czynszowych, ewentualną dewastację lokalu i inne uchybienia pozwanego, będą one jednak

miały jedynie walor uzupełniający, wskazujący m. in. na to, że Pani jako właściciel lokalu na

pewno nie nadużywa swojego prawa.

W wyniku przeprowadzonego postępowania, sąd wyda orzeczenie co do obowiązku

opróżnienia lokalu przez osobę, która zamieszkuje go bez tytułu prawnego oraz o

ewentualnym uprawnieniu takiej osoby do otrzymania lokalu socjalnego.

Obowiązujące przepisy nie przewidują tzw. eksmisji na bruk. Jeżeli więc osoba w stosunku

do której sąd orzeknie eksmisję, nie spełnia warunków do otrzymania lokalu socjalnego, który ma obowiązek zapewnić gmina (a o którym to uprawnieniu sąd orzeka w wyroku

eksmisyjnym), na gminie ciąży obowiązek dostarczenia określonej osobie lokal tymczasowy.

Lokal tymczasowy musi się nadawać do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m²

powierzchni mieszkalnej na osobę oraz znajdować się w tej samej lub pobliskiej

miejscowości (art. 2 ust. 1 pkt. 5a u.o.p.l.). Komornik będzie czekał na wskazanie takiego

lokalu przez okres 6 miesięcy. Jeżeli gmina lub nabywca nieruchomości go nie wskażą,

dopiero wówczas możliwa będzie eksmisja danej osoby do wskazanej przez gminę

noclegowni lub schroniska (art. 4 u.o.p.l. w zw. z art. 1046 § 4 k.p.c.).

Warto również zwrócić uwagę, że po upływie terminu wskazanego w wypowiedzeniu umowy

(lub ewentualnie w porozumieniu Stron), zgodnie z art. 18 ust.1 u.o.p.l., osoby zajmujące

lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać

odszkodowanie. Odszkodowanie powinno odpowiadać wysokości czynszu jaki byłby płacony

przez te osoby, gdyby lokal mieszkalny zajmowały na podstawie odpowiedniej umowy

najmu.

Zgodnie z treścią art. 18. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku, o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co

miesiąc uiszczać odszkodowanie.

2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości

czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie

pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1,

odszkodowania uzupełniającego.

3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu

wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają

odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby

obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

4. (utracił moc).

5. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy

wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art.

417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.).

Podsumowanie:

Aby rozwiązanie umowy najmu wywołało w niniejszej sprawie skutki prawne, konieczne

będzie zachowanie trybu określonego w art. 11 u.o.p.l. Tylko bowiem z tych powodów

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego. Ewentualnym

rozwiązaniem będzie zawarcie z Najemcą porozumienia o określenie w nim warunków

rozwiązania umowy. Dopiero po upływie terminu wypowiedzenia (lub terminu wskazanego

w porozumieniu Stron) dotychczasowy Najemca będzie zajmował pomieszczenie bez tytułu

prawnego.

Niestety nie może podjąć Pani samodzielnie czynności, mających na celu opróżnienie lokalu.

W tym celu niezbędne jest bowiem wszczęcie postępowania sądowego a następnie

postępowania egzekucyjnego dotyczącego eksmisji lokatora zajmującego lokal bez tytułu

prawnego. Odpowiedni pozew może oczywiście zostać przez nas przygotowany na

późniejszym etapie sprawy.

Przed wystąpieniem na drogę postępowania sądowego zalecamy jednak polubowne

rozwiązanie problemu. Być może pisma kierowane przez Panią do Najemcy (w tym pismo

informujące o naruszaniu warunków umowy) sprawią, iż opuści on lokal dobrowolnie. Nie

zalecamy jednak posługiwania się w tym celu środkami przymusu bezpośredniego.

Tagi:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

18.4.2017

Wypowiedzenie umowy najmu - Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania lub lokalu?

Do najmu lokali mieszkalnych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Ma ona zastosowanie wyłącznie (...)
7.11.2018

Naganne zachowanie najemcy - Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Do umowy najmu prywatnego lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdują nie tylko przepisy kodeksu cywilnego ale także ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu (...)
22.10.2013

Umowa najmu lokalu - jak bezpiecznie ją zawrzeć? Podstawowe obowiązki wynajmującego i najemcy

W umowie najmu lokalu wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy lokalu do używania. Najemca natomiast zobowiązuje się płacić w zamian określony czynsz. Zgodnie z nowelizacją Kodeksu cywilnego (...)
18.9.2018

Umowa zlecenie - Co musisz wiedzieć o umowie zlecenie

Z tego tekstu dowiesz się, czym umowa zlecenie różni się od umowy o dzieło. Czy zlecenie obejmuje wyłącznie dokonywanie czynności prawnych? Czy w każdym czasie możesz wypowiedzieć umowę (...)
12.9.2018

Wypowiedzenie umowy o pracę - wszystko, co musisz wiedzieć

Tematem artykułu jest zagadnienie wypowiedzenia i rozwiązania umowy o pracę oraz wskazanie przykładowych błędów, jakie w tych sytuacjach popełniają strony stosunku pracy. Omówione (...)