Czynsz przy umowie dzierżawy

Odpowiedź prawnika: Czynsz przy umowie dzierżawy

Dzierżawa polega na tym, że dzierżawca bierze od wydzierżawiającego rzecz (także nieruchomość, gospodarstwo rolne, przedsiębiorstwo) i może jej używać i pobierać z niej pożytki; obowiązany jest jednak płacić umówiony czynsz. Jeżeli zawarto umowę, której przedmiotem jest nieruchomość rolna (a taka zapewne wchodzi w skład gospodarstwa rolnego) i osoba biorąca rzecz do używania i pobierania pożytków nie ma obowiązku uiszczania czynszu, a jedynie musi ponosić ciężary podatkowe i inne związane z własnością lub posiadaniem gruntu, to nie zawarto umowy dzierżawy, ale umowę podobną do dzierżawy. Jakie to ma konsekwencje? Otóż z racji nieokreślenia czynszu nie ma możliwości w drodze jednostronnego oświadczenia narzucenia teraz tego czynszu. By móc określić czynsz i zacząć go pobierać, konieczne jest teraz zawarcie umowy dzierżawy. Najprostszy sposób na dokonanie tego to dojście do porozumienia z osoba dotychczas władającą gospodarstwem rolnym i przekształcenia obecnej umowy w umowę dzierżawy. Rzecz jasna wysokość czynszu będzie musiała być do zaakceptowania przez obie umawiające się strony, nie może być więc jednostronnie ukształtowana przez wydzierżawiającego, o ile ma doprowadzić do zawarcia umowy. Określając kwotę czynszu najlepiej wziąć pod uwagę wartość gospodarstwa rolnego, okres, na jaki zawierana będzie umowa, można tez kierować się przyjętymi w okolicy zwyczajami. Jeżeli terminu płatności czynszu nie oznaczono w umowie, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a jeśli brak takiego zwyczaju – półrocznie z dołu. W przypadku obarczania dzierżawcy dodatkowymi opłatami, także podwyżką czynszu – co do zasady nie musi on wyrażać na nie zgody. Jednak wydzierżawiający musi się liczyć z faktem, iż nadmierny ucisk dzierżawcy może doprowadzić do wypowiedzenia przez niego umowy. Niemniej należy także zauważyć, że brak w polskim ustawodawstwie przepisów, które by ograniczały możliwości dokonywania podwyżek czynszu przez wydzierżawiających. Jako że osoba obecnie korzystająca z gospodarstwa raczej nie zechce zmieniać umowy na dzierżawę, gdyż wiąże się to z dodatkowymi obciążeniami finansowymi, należy rozważyć możliwe do zastosowania środki, mające na celu skłonienie jej do tego. Otóż ustawodawca nie przewiduje możliwości wypowiedzenia umowy przed terminem, na który została zawarta. Oznacza to, iż umowa wygaśnie dopiero z chwilą upływu umówionego terminu, chyba że przedmiot umowy nie zostanie odebrany osobie nim władającej. Aby móc wypowiedzieć umowę zawarta na czas oznaczony, muszą zajść następujące okoliczności po stronie osoby korzystającej z gospodarstwa: oddanie osobie trzeciej bez zgody osoby pierwotnie oddającej do używania i pobieranie pożytków do bezpłatnego używania albo do używania i pobierania pożytków. Pozostaje zatem jedyny legalny sposób, czyli rozwiązanie dotychczasowej umowy, ale na nie muszą się zgodzić obie strony. Niemniej umiejętne używanie instrumentu, jakim jest czynsz, może przyspieszyć proces oczekiwania na zgodę na rozwiązanie umowy.