Deweloper uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mieszkania

Odpowiedź prawnika: Deweloper uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mieszkania

Przepisy Kodeksu cywilnego regulują wprost szczególny rodzaj umowy jakim jest umowa przedwstępna. Jej cechą charakterystyczną jest to, że na mocy jej postanowień strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Szczególny rodzaj tej umowy przejawia się zatem w tym, że świadczeniem strony, znacznie upraszczając, jest złożenie oświadczenia woli o określonej treści. Dlatego też przepisy Kodeksu cywilnego przewidują znacznie mniejsze wymogi formalne dla takiej umowy. Należy bowiem wskazać, że przepisy ustawy wymagają jedynie, by taka umowa określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W literaturze dość jednolicie prezentowane jest stanowisko, że przez „istotne postanowienia umowy przyrzeczonej" należy rozumieć tzw. essentalia negotii danego typu umowy nazwanej. Jednocześnie należy zwrócić uwagę na fakt, że dla ważności umowy przedwstępnej nie jest konieczne zachowanie formy szczególnej wymaganej dla zawarcia umowy przyrzeczonej. Dotyczy to także sytuacji, kiedy ustawa zastrzega wymóg formy szczególnej pod rygorem nieważności.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że dla ważności i skuteczności umowy przedwstępnej sprzedaży konieczne jest jedynie to, aby ta umowa określała istotne warunki samej sprzedaży. Odwołać należy się zatem do art. 535 k.c., który stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Z wskazanego przepisu wynika, że istotne postanowienia umowy przyrzeczonej sprzedaży to przede wszystkim określenie przedmiotu sprzedaży oraz ceny. Tym samym umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna dla swojej skuteczności określać, która nieruchomość będzie przedmiotem sprzedaży, a także jaka cena zostanie za nią zapłacona przez kupującego. Bez określenia tych warunków wydaje się, że umowa będzie raczej nieskuteczna. Nie będzie można bowiem ustalić do dokonania jakiej czynności prawnej zobowiązały się strony. Przyjmijmy zatem założenie, że zawarta umowa przedwstępna określa wskazane powyżej istotne postanowienia umowy sprzedaży, w szczególności poprzez sprecyzowanie, która nieruchomość będzie sprzedawana oraz jaką cenę będzie trzeba uiścić.

Skutki zawarcia umowy przedwstępnej określa art. 390 k.c. Wskazany przepis stanowi:

Art. 390. § 1.Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. § 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

W związku z powyższym, w doktrynie wyróżnia się dwa skutki umowy przedwstępnej: tzw. skutek słabszy (art. 390 § 1 k.c.) oraz tzw. skutek silniejszy (art. 390 § 2 k.c.). Cechą charakterystyczną pierwszego skutku jest to, że strona umowa przedwstępnej może dochodzić tylko odszkodowania w zakresie tzw. ujemnego interesu umownego, czyli za szkodę poniesioną przez to, że umowa przyrzeczona nie została zawarta. Skutek silniejszy wyraża się natomiast w tym, że stronie przysługują alternatywnie dwa roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej, tj. roszczenie o odszkodowanie opisane powyżej oraz roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.  Wystąpienie tzw. skutku silniejszego jest jednakże uzależnione od uczynienia zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Jak wskazano wyżej, Kodeks cywilny nie przewiduje, że umowa przedwstępna musi być zawarta pod rygorem nieważności w określonej formie. Niemniej jednak zachowanie formy szczególnej przewidzianej dla umowy przyrzeczonej stanowić będzie właśnie zachowanie warunków, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej.

Jak wynika z art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości (np. umowa sprzedaży) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Sankcją za niezachowanie formy aktu notarialnego jest nieważność umowy sprzedaży (art. 73 § 2 k.c.). Tym samym dla wystąpienia tzw. skutku silniejszego umowy przedwstępnej niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Przy czym treść aktu powinna w sposób jednoznaczny określać essentialia negotii umowy sprzedaży (a więc sprzedawaną nieruchomość oraz cenę). Zakładamy, że powyższe wymagania zostały spełnione. Tym samym należy uznać, iż można alternatywnie żądać zawarcia umowy sprzedaży albo też odszkodowania z tytułu jej niezawarcia.

Z opisu danej sytuacji wynika, że deweloper nie chce uczynić zadość roszczeniu klienta o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Dlatego też można dochodzić przed sądem zawarcia takiej umowy na podstawie art. 390 § 2 k.c. Przepisem dającym sądowi kompetencję do wydania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli dewelopera jest art. 64 k.c. Zgodnie z tym przepisem prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Koniecznym jest jednakże w takiej sytuacji wytoczenie powództwa. Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu zastępującego oświadczenie woli dewelopera, zawarta zostanie umowa przyrzeczona - w tym wypadku umowa sprzedaży nieruchomości.