Dostęp nieruchomości do światła słonecznego
Pytanie:
"Od 2 lat wynajmuję lokal mieszkalny w prywatnym budynku (nie ma szczegółowego regulaminu dla mieszkańców ani żadnej rady czy wspólnoty w tym obiekcie). Do mojego mieszkania przylega taras, który jest integralną częścią mojego mieszkania i tylko ja mam do niego dostęp poprzez drzwi z mieszkania. Pół roku temu został wybudowany przez tego samego właściciela drugi budynek w taki sposób, że przylega do pierwszego (w którym mieszkam). Nowy budynek jedną swoją ścianą opiera się o ścianę starego budynku w taki sposób, że powstała przy tarasie ściana (dotychczas taras o kształcie prostokąta miał dwie ściany; teraz są trzy i barierka od strony frontowej budynku). Co najważniejsze: z nowego budynku w ścianie przylegającej do tarasu wychodzi okno na taras. Okno to otwiera się do środka, czyli osoba zamieszkująca w nowym budynku decyduje czy jest otwarte czy zamknięte. Co więcej, w każdej chwili może dostać się na taras i dalej już tylko krok do mojego mieszkania. Czy mam prawo po swojej stronie zabezpieczyć okno (np kratą)? Czy mam prawo na tarasie ustawiać przedmioty według własnego uznania, nawet jeżeliby zasłaniały widok z okna sąsiada?"
Odpowiedź prawnika: Dostęp nieruchomości do światła słonecznego
W stanie faktycznym nie zostało wyraźnie wskazane w jaki sposób miałoby nastąpić zabezpieczenie okna kratą. Na pewno osoba nie będąca właścicielem nieruchomości ani osoba, której nie przysługują żadne prawa do nieruchomości nie może ingerować w prawo własności nieruchomości sąsiedniej poprzez założenie na tej nieruchomości kraty na oknie. Może Pan natomiast rozważyć postawienie na tarasie (jeżeli taras stanowi część nieruchomości, do której przysługują Panu prawa) kraty, która nie będzie bezpośrednio zainstalowana na budynku sąsiednim tylko na tarasie, a jednocześnie uniemożliwi przejście na dalszą część tarasu, tak aby sąsiad nie miał bezpośredniego dostępu do okna Pana mieszkania znajdującego się nad tarasem. Należy jednak pamiętać aby krata ta, nawet jeżeli nie znajduje się na nieruchomości sąsiedniej i nie ingeruje w nią bezpośrednio, nie zasłaniała dostępu światła do nieruchomości sąsiedniej. Z tego powodu nie ma Pan prawa do swobodnego ustawiania na tarasie (części nieruchomości do której przysługują Panu prawa) przedmiotów w taki sposób, aby zasłaniały dostęp do światła słonecznego nieruchomości sąsiedniej. Zasłanianie dostępu światła słonecznego do nieruchomości sąsiedniej stanowi immisję pośrednią, która na mocy art. 144 Kodeksu cywilnego jest zabroniona (właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych).
Może Pan natomiast rozważyć możliwość zainstalowaniu na swoim oknie wychodzącym na taras kraty zabezpieczającej przed nieuprawnionym wtargnięciem osób trzecich. Zainstalowanie krat na oknach co do zasady nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia właściwemu organowi. Wyjątek stanowią kraty instalowane na oknach budynków mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków, które wymagają zgłoszenia właściwemu organowi. Należy zastanowić się czy oprócz uzyskania zgody właściwego organu najemca musi uzyskać zgodę na założenie kraty w oknie. Zainstalowanie kraty w oknach budynku stanowi ulepszenie lokalu, a zgodnie z art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzenie ulepszeń w lokalu wymaga uzyskania zgody wynajmującego i ustalenia wzajemnych rozliczeń z tego tytułu w drodze pisemnej umowy.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?