Dzierżawa współwłasności

Odpowiedź prawnika: Dzierżawa współwłasności

Przyjmujemy założenie, iż Pani siostra nie zawarła z osobą trzecią umowy dzierżawy. Tym samym przyjmujemy, iż to Pani siostra korzysta z całej nieruchomości wypasając własne zwierzęta. Jeżeli nasze założenia rozmijają się z prawdą prosimy uprzejmie o ponowne zadanie pytania. Oczywiście w takiej sytuacji limit pytań zostanie Pani odnowiony.

            Ze stanu sprawy jaki Pani opisała wynika, że Pani i Pani przyrodnia siostra są współwłaścicielkami działki budowlanej. Udział w tej nieruchomości Pani przyrodniej siostry wynosi 12 arów, a Pani 4 ary. Nie było między Paniami żadnych uzgodnień co do zasad korzystania z tej nieruchomości. Nieruchomość nie została podzielona i leżała odłogiem. Są Panie współwłaścicielkami tej nieruchomości w częściach ułamkowych. Udział Pani przyrodniej siostry wynosi 75% a Pani 25%.

            Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego, Pani przyrodnia siostra ma prawo współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z Pani korzystaniem i współposiadaniem. Z Pani opisu wynika, że Pani przyrodnia siostra korzysta z całej nieruchomości, a Pani nie korzysta z niej wcale. Ponadto sposób w jaki korzysta (wypas zwierząt, pokos siana) nie pozwala Pani na współposiadanie i korzystanie z tej nieruchomości. Taki sposób korzystania z nieruchomości narusza Pani prawa.

            Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (uchwała SN III CZP 3/2008), współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 kc w sposób wykluczający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy z zachowaniem przesłanek określonych w art. 224 § 2 lub art. 225 kc. Podstawą takiego żądania jest art. 206 kc.

            Zgodnie ze stanowiskiem doktryny, za korzystanie z rzeczy należy się właścicielowi wynagrodzenie w takiej wysokości, w jakiej - w danych okolicznościach - mógłby je uzyskać, gdyby rzecz wynajął lub wydzierżawił czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego (tak S. Rudnicki w: Najnowsze wydanie:  Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe; Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 560).

            Pani przyrodnia siostra jest uprawniona do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem nieruchomości przez Panią. Pani przyrodnia siostra jest uprawniona z większości udziałów, co oznacza, że do czynności zwykłego zarządu nie potrzebuje Pani zgody. Natomiast Pani zgoda jest konieczna do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

            Należy się Pani od Pani przyrodniej siostry wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy z wyłączeniem Pani. Na przyszłość mogłaby Pani wystąpić o dokonanie podziału nieruchomości do korzystania (miałaby Pani fragment działki na własny użytek) lub domagać się zniesienia współwłasności (jest z możliwości podziału jest przyznanie Pani siostrze całej nieruchomości na własność z obowiązkiem spłaty).