Egzekucja z hipoteki a sprzedaż nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Egzekucja z hipoteki a sprzedaż nieruchomości

Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, czyją stała się własnością. Gdy nieruchomość przejdzie już na nabywcę, wierzyciel może z niej zaspokoić swoją wierzytelność. W sytuacji, gdy dłużnik osobisty wierzyciela zbył nieruchomość obciążoną hipoteką, ponosi on odpowiedzialność całym swym majątkiem, nabywca zaś tylko z nieruchomości obciążonej hipoteką. Obaj odpowiadają in solidum: zaspokojenie wierzytelności przez jednego z nich zwalania drugiego. Wierzycielowi rzecz jasna łatwiej jest zaspokoić się z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Art. 75 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny. Wierzyciel winien uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko nabywcy wierzytelności. Nie może on zatem nadać klauzuli przeciwko nabywcy tytułowi egzekucyjnemu skierowanemu przeciwko zbywcy, lecz wszcząć nowe postępowanie przeciwko nabywcy nieruchomości, powołując się na czynność prawną zbycia nieruchomości i wpis hipoteki na rzeczonej nieruchomości w księdze wieczystej. Wydane przez sąd tytuł przeciwko nabywcy winien być zaopatrzony w klauzulę wykonalności  z ograniczeniem odpowiedzialności nabywcy do hipoteki obciążającej nieruchomość.