Granice przestrzenne prawa własności

Odpowiedź prawnika: Granice przestrzenne prawa własności

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego własność gruntu rozciąga na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią w granicach określonych przez społeczno - gospodarcze przeznaczenie gruntu (art. 143 Kodeksu cywilnego). Właściciel gruntu może w pełni korzystać z przysługującego mu prawa własności tylko w granicach jego nieruchomości. Prawo dopuscza możliwość zaistnienia sytuacji kiedy nastąpi ingerencja na grunt sąsiedni i sytuacja taka będzie dopuszczalna. Chodzi o tzw. immisje czyli oddziaływanie na grunt sąsiedni w sposób nie przekraczajacy przeciętnej miary wynikającej ze społeczno -gospodorczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jako przykłady immisji podaje się hałas do odpowiedniego poziomu, wydobywanie się dymu z komina itp. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika jednak, że mamy tutaj do czynienia z ingerencją sąsiada, która przekracza korzystanie z nieruchomości w sposób przekraczający ową przeciętną miarę, innymi słowy mówiąc nie będzie to immisja, ale naruszenie prawa własności skoro Pana sąsiad wtargnął na pański grunt i postawił rusztowania. Zdarzenie to miało miejce bez uzyskania Pańskiej zgody. W takiej sytuacji przysługuje Panu tzw. roszczenie negatoryjne o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie dalszych naruszeń Pana gruntu (art. 222 par. 2 Kodeksu cywilnego). Dodatkowo sytuację taką normuje szczególnie art. 151 ustawy Kodeks cywilny, stanowiąc, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego (czyli usunięcia ociepleń, które powodują, że została przekroczona granica sąsiedniego gruntu), chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Jeżeli nie jest możliwe przywrócenie stanu poprzedniego sprzed naruszenia granicy nieruchomości, właściciel naruszonego gruntu może żądać stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej lub wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Należy pamietać, że w każdym przypadku właściciel, którego grunt został naruszony przez sąsiada przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego, jeśli sąsiad miał świadomość, że naruszył grunt sąsiada. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego docieplenie ścian budynku o wysokości do 12 m nie wymaga pozwolenia na budowę (art.29 ust.2 pkt 4 ustawy prawo budowlane), a z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że ściany budynku pańskiego sąsiada nie przekraczają wysokości określonej przez ustawodawcę. Sąsiad nie musi zatem legitymować się pozwoleniem na wykonanie tego typu robót budowlanych. Tego typu roboty wymagają jedynie zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Zgłoszenie właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej budowy lub robót jest formą wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie wymagającej ustalenia przez wymieniony organ, czy zamierzona budowa lub roboty budowlane odpowiadają wymaganiom prawa i mogą być realizowane, czy też organ powinien nie dopuścić do realizacji danej budowy (robót budowlanych). W konsekwencji organ administracji architektoniczno-budowlanej może wyrazić zgodę na dokonanie przebudowy (zgoda jest wyrażana w sposób milczący, tzn. jeśli organ nie wypowie się co do zgłoszenia w terminie 30 dni, mozna rozpocząć prace budowlane).