Hipoteka na budynku spółdzielni a zakup mieszkania
Pytanie:
"Jestem zainteresowany kupnem mieszkania spółdzielczego własnościowego z rynku wtórnego ( rok budowy 2004). Obecni właściciele zakupili mieszkanie od spółdzielni za gotówkę w związku z czym nie potrzebowali oddzielnej Księgi Wieczystej - mieszkanie do tej pory jest więc bez księgi wieczystej. Uzyskałem odpis KW gruntu (\"księga matka\") i okazuje się, że wpisana jest tam hipoteka (\"Kredyt na budowę budynku mieszkalnego\" udzielony przez bank). Z informacji jakie posiadam hipoteka może zostać przepisana na wydzielaną księgę wieczystą dla lokalu mieszkalnego (być może są inne prawa dla nieruchomości spółdzielczych). Aby temu zapobiec trzeba prawdopodobnie dostarczyć zaświadczenia spółdzielni lub banku wpisanego do hipoteki w trakcie podpisywania umowy u notariusza. Dodatkowo - zakup mieszkania chcę sfinansować kredytem hipotecznym, bank w którym będę brał kredyt również będzie potrzebował potwierdzenia że hipoteka znajdująca się na KW gruntu nie zostanie przepisana na nową KW zakładaną dla lokalu mieszkalnego. Jak zapobiec przepisaniu hipoteki, lub jej części na zakładaną KW dla ww. lokalu i jakie dokumenty/zaświadczenia są do tego potrzebne? "
Odpowiedź prawnika: Hipoteka na budynku spółdzielni a zakup mieszkania
W prawie polskim brak jest przepisu, z którego wynikałoby, że w momencie utworzenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, automatycznie (z mocy prawa) dochodzi do przejścia obciążenia hipotecznego z nieruchomości gruntowej na ograniczone prawo rzeczowe (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
Odnośna regulacja (pozwalająca na „przejście" obciążenia hipotecznego z nieruchomości na prawo do lokalu) przewidziana jest w art. 44 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dotyczy jednak wyodrębnienia lokali (ustanowienia odrębnej własności lokali), a nie prawa spółdzielczego. Do tej sytuacji nie znajdzie zastosowania również art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotec e, który odnosi się do podziału nieruchomości i powstania hipoteki łącznej na utworzonych w wyniku podziału nieruchomościach (ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a tym bardziej założenie dla niego księgi, nie stanowi podziału nieruchomości, a jedynie ustanowienie na tej nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego - do podziału nieruchomości doszłoby w przypadku ustanowienia odrębnych lokali).
Do powstania hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu w tej sytuacji mogłoby dojść tylko wtedy, gdy została by ona ustanowiona przez uprawniony podmiot (np. poprzedniego uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, bądź Pana), brak jest podstawy do przyjęcia jej powstania z mocy prawa.
Stąd też, naszym zdaniem, nie jest Pan zobowiązany do przedstawiania notariuszowi żadnych dokumentów, aby uchronić się przed powstaniem hipoteki.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?