Hipoteka na udziałach

Odpowiedź prawnika: Hipoteka na udziałach

Art. 65 u.k.w.h. hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość celem zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. Na mocy hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Hipoteką można obciążyć: 1) własność nieruchomości, 2) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, 3) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, 4) wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w pkt 1 i 2.

Zasadniczą funkcją hipoteki jest umożliwienie wierzycielowi zaspokojenia się z nieruchomości w sytuacji, gdy dłużnik nie spełnia świadczenia zabezpieczonego hipoteką. Uprawnienie wierzyciela hipotecznego do zaspokojenia się z przedmiotu hipoteki istnieje niezależnie od tego czy dłużnik zbył nieruchomość czy też nie. Hipoteka obciąża bowiem za każdym razem prawo, a nie dłużnika (jego majątek). Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny.

Na możliwość obciążenia hipoteką udziału w nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności wskazuje wprost art. 65 ust. 3 u.k.w.h. Na marginesie należy dodać, że nie jest możliwe obciążenie hipoteką ułamkowej części prawa własności nieruchomości w sytuacji, gdy nieruchomość przysługuje tylko jednemu właścicielowi. Nie mamy bowiem w tym przypadku do czynienia ze współwłasnością. Zatem wyłączny właściciel nie może obciążyć hipoteką tylko części prawa własności nieruchomości. Hipoteka obciąża zatem całą nieruchomość. Analogicznie współwłaściciel, któremu przysługuje tylko ułamkowa część nieruchomości może obciążyć hipoteką tylko cały swój udział, a nie może obciążyć części tego udziału.

Zasadniczo hipoteka na ułamkowej części prawa własności obciąża tylko ten oznaczony udział i nie ma wpływu na pozostałe części czy prawa pozostałych współwłaścicieli. Ustanowienie hipoteki przez jednego ze współwłaścicieli na swoim udziale także nie ma wpływu na prawa pozostałych współwłaścicieli.