Hipoteka umowna przed sądem

Odpowiedź prawnika: Hipoteka umowna przed sądem

Zgodnie z art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Ugoda sądowa zaopatrzona w klauzulę wykonalności może stanowić podstawę egzekucji (art. 777 § 1 pkt 1 k.p.c.). Tak samo tytułem wykonawczym jest ugoda zawarta w wyniku mediacji po zatwierdzeniu jej przez sąd (art. 777 § 1 pkt 21 i art. 183 z ind. 14 § 1 i 2 k.p.c.).

W przedmiotowym stanie faktycznym będzie chodziło o ugodę sądową. Jeśli dochodzi do zawarcia ugody przed Sądem, w wykonaniu należycie rozumianego obowiązku przewodniczącego z art. 223 § 1 k.p.c. na sądzie spoczywa obowiązek oceny, czy taka ugoda jest zgodna z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo czy rażąco nie narusza usprawiedliwionego interesu osób uprawnionych (art. 184 k.p.c. oraz art. 203 § 4 w związku z art. 223 § 2 k.p.c.). W razie akceptacji ugody Sąd wydaje postanowienie o umorzeniu postępowania, od którego stronom służy zażalenie (art. 394 § 1 k.p.c.). Osnowa ugody zawartej przed sądem powinna być wciągnięta do protokołu rozprawy i stwierdzona podpisami stron.

Wobec tego, po zawarciu ugody przed sądem, należałoby zwrócić się do sądu, w którym sprawa się toczyła, (art. 781 k.p.c.) z wnioskiem o nadanie ugodzie klauzuli wykonalności. Zgodnie z art. 781¹. k.p.c. wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia.

Ustanowienie hipoteki przymusowej wymaga wpisu do księgi wieczystej, który ma charakter konstytutywny. Zgoda właściciela nieruchomości nie jest potrzebna do wpisu. Wobec tego należałoby, po uzyskaniu tytułu wykonawczego, złożyć wniosek o wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej, załączając tytuł wykonawczy.

Jednakże należy pamiętać o tym, że hipoteka przymusowa jest zabezpieczeniem słabszym niż hipoteka umowna, albowiem hipoteka przymusowa nie korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Również, zgodnie z art. 112 u.k.w.h. w razie przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przymusową albo w razie innego rozporządzenia taką wierzytelnością nie stosuje się przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Stąd bardziej korzystne byłoby ustanowienie hipoteki umownej - ta jednak wymaga bezwzględnie zgody dłużnika. Stąd należałoby zawrzeć z dłużnikiem umowę o ustanowieniu hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności wynikłej z zawartej przed sądem ugody. Umowa taka może być zawarta zarówno przed zawarciem ugody (wówczas będzie to hipoteka kaucyjna zabezpieczająca wierzytelność przyszłą - należy określić więc kwotę hipoteki) jak i po zawarciu ugody (wówczas będzie to zwykła hipoteka umowna). Umowa o ustanowienie hipoteki powinna zostać bezwzględnie zawarta na piśmie z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 31 w zw. z art. 65 u.k.w.h.).

Podsumowując należy stwierdzić, że nie można ustanowić hipoteki umownej przed sądem.