Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej
Pytanie:
"W dużej wspólnocie mieszkaniowej część mieszkań została wydzielona z piwnicami, a część bez nich. Powoduje to, że rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wg udziałów jak przewiduje art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali jest wyraźnie niesprawiedliwe. Jednocześnie zmiana udziałów jest operacją trudną do przeprowadzenia ponieważ nie wszyscy właściciele wyrażają na tę zmianę zgodę. Czy art.12 ust. 2 ustawy o własności lokali jest przepisem ius cogens ? Czy właściciele mogą ustalić sposób rozliczania wg. innych kryteriów np. powierzchni mieszkań?"
Odpowiedź prawnika: Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej
Właściciele lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych ponoszą koszty utrzymania swoich lokali jak i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do przysługujących im udziałów w tejże nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, właściciele nie mogą ustalić innego sposobu podziału kosztów. Ustawa ustawa dopuszcza jedynie w ust. 3 art.12, iż uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Należy jednak zauważyć, iż zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali - udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Przepis powyższy, regulujący zasady ustalania wysokości udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej - jest przepisem bezwzględnie obowiązującym. Udział w nieruchomości wspólnej powinien być więc ustalony zgodnie z jego brzmieniem.Zgodnie z przepisami powierzchnia piwnic powinna zostać uwzględniona przy ustalaniu udziału poszczególnych osób we współwłasności.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?