Podział nieruchomości a hipoteka
Pytanie:
"W czerwcu 2007 roku otrzymaliśmy preferencyjny kredyt mieszkaniowy na budowę domu. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka wpisana w księdze wieczystej działki na której wybudowaliśmy dom . Jesienią 2008 zwróciliśmy się do banku z zapytaniem o możliwość zdjęcia obciążenia z części nieruchomości . W odpowiedzi bank napisał, że istnieje możliwość bezobciążeniowego wydzielenia części nieruchomości, jeżeli wartość nieruchomości pozostającej na zabezpieczenie kredytu jest wystarczająca na zabezpieczenia przedmiotowego kredytu. Napisano również, że decyzja dotycząca bezobciążeniowego wydzielenia części nieruchomości może zostać podjęta po przeprowadzeniu analizy: złożonych przez nas dokumentów dotyczących podziału nieruchomości, wywiązywania się z warunków umowy, terminowości spłat. Jako, że wzorowo wywiązujemy się z warunków umowy i terminowo spłacamy kredyt, przystąpiliśmy do procedury podziału nieruchomości. Podzieliliśmy działkę na cztery części. W styczniu tego roku wystąpiliśmy do banku z prośbą o zdjęcie obciążenia z niezabudowanych działek i pozostawienia zabezpieczenia na działce zabudowanej, przedstawiając dokumenty potwierdzające dokonanie podziału nieruchomości. Jako warunek pozytywnego rozpatrzenia prośby, bank chce ponownie zbadać naszą zdolność kredytową (o czym wcześniej nie było mowy). W obecnej chwili według banku nie mamy jednak takiej zdolności. Pomimo, że przedstawiliśmy oświadczenie o naszej dobrej sytuacji finansowej bank nie zgodził się na zdjęcie obciążenia. Czy bank postąpił zgodnie z prawem i czy możemy żądać od banku zmiany decyzji? "
Odpowiedź prawnika: Podział nieruchomości a hipoteka
Zgodnie z art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Następuje to z mocy prawa, z chwilą dokonania podziału.
Dopiero z chwilą sprzedaży jednej z takich nieruchomości, zgodnie z art. 90 ustawy, sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Uprawnienie takie nie przysługuje więc z mocy ustawy już przy samym podziale nieruchomości.
Konstrukcja hipoteki łącznej w ujęciu prawa polskiego polega na tym, że - wbrew mylącej nazwie - mamy do czynienia nie z jedną, lecz tyloma hipotekami, ile jest obciążonych nieruchomości zabezpieczających jedną wierzytelność, z tym tylko zastrzeżeniem, że cechuje je wzajemny związek wynikający z celu, który realizują, a mianowicie zabezpieczenia tej samej wierzytelności (por. J. Ignatowicz, System prawa cywilnego, t. II. Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Ossolineum 1977 , t. II, s. 768). Samodzielność każdej z tych hipotek przejawia się w tym, że każda osobno może stanowić przedmiot rozporządzenia. (por. S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz., Warszawa 2006 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, wyd. V, s. 536 ; patrz też L. Mazur: Budowa hipoteki łącznej i jej podział, „Rejent" 9/00, s. 60 i n.).
Wobec tego „bezobciążeniowe wydzielenie części nieruchomości" będzie niczym innym, jak zrzeczeniem się przez bank jednej lub więcej hipotek przysługujących mu na poszczególnych, wydzielonych nieruchomościach. Zrzeczenie jest jednostronną czynnością prawną banku, dokonywaną przez oświadczenie banku (wierzyciela hipotecznego) w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ustawy). Jeżeli zrzeczeniu się nie towarzyszy wygaśnięcie wierzytelności, jest ono skuteczne dopiero z chwilą wykreślenia hipoteki.
O ile bank nie zobowiązał się do dokonania takiego zrzeczenia umownie, nie można się go od banku domagać. Ze stanu faktycznego wynika, że takie zobowiązanie nie zostało podjęte, a bank przedstawił jedynie podstawowe warunki, w jakich możliwe jest przeprowadzenie „bezobciążeniowego wydzielenia części nieruchomości". Nie jest to więc wypowiedź w formie stanowczej, pozwalającej uznać ją za ofertę zawarcia umowy, która w wypadku przyjęcia, doprowadziła do zawarcia umowy. Był to więc etap negocjacji.
Prowadzenie negocjacji w celu dokonania czynności prawnej reguluje art. 72 k.c. Zgodnie z jego § 2 strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 listopada 2008 r. (sygn. akt I ACa 669/2008) „Swoboda zwierania umów, w szczególności ich negocjowania, nie może naruszać obowiązku uczciwego postępowania, zgodnie z zasadami dobrej wiary i obyczajów kupieckich. Naruszenie tych zasad uzasadnia przyznanie odszkodowania wyrównującego szkodę powstałą przez to, że zamierzona umowa nie doszła do skutku". Odpowiedzialność odszkodowawcza ma charakter deliktowy (art. 415 k.c.). W przypadku dochodzenia odszkodowania na drodze sądowej, po uprzednim wezwaniu do naprawienia szkody, należy udowodnić wysokość szkody oraz związek przyczynowy między szkodą a zachowaniem dłużnika (banku), winę banku (umyślną lub nieumyślną) oraz bezprawność, tj. prowadzenie negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów.
Klauzula dobrych obyczajów nie powinna wywoływać większych wątpliwości w konkretnych okolicznościach towarzyszących negocjacjom i samemu sposobowi ich prowadzenia przez negocjatora, w społeczeństwie bowiem, w którym system wartości chrześcijańskich - jako kryterium oceny postępowania pod kątem widzenia uczciwości i dobrej wiary - nie jest sprzeczny z systemem wartości opartym na laickim światopoglądzie, ocena taka może być bez większego trudu jednoznacznie dokonana i akceptowana. Niewątpliwie każdy tego rodzaju wypadek łączy się z dużymi trudnościami dowodowymi dotyczącymi wykazania, że negocjator prowadził negocjacje w sposób określony w hipotezie normy (por. Z. Radwański, System prawa prywatnego, t. 2. Prawo cywilne - część ogólna. Suplement, Warszawa 2004, s. 49 i n.; M. Staszkiewicz-Skowrońska, M. Wrzołek-Romańczuk, List intencyjny, MoP 5/94, s. 129; O. Trzaskalska, List intencyjny w świetle prawa polskiego, „Glosa" 9/2001, s. 15. ).
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?