Kupno działki obciążonej hipoteką
Pytanie:
"Jak najbezpieczniej kupić działkę, która w księdze wieczystej jest obciążona długiem? Propozycja sprzedającego jest następująca: Sprzedający przedłoży u notariusza w dniu podpisania umowy kupna zaświadczenie z banku, że zaciągnięty dług został spłacony. Notariusz, w trakcie jednego posiedzenia sporządzi akt wymazania długów i akt kupna działki. Kupujący (tzn. ja) przekazuje sprzedającemu całą sumę kupna (ok. 80000 pln) gotówką, co potwierdza w akcie notarialnym notariusz. Moja obawa: mimo że mam wniosek notarialny zmazania długów, teoretycznie mogę kupić działkę zadłużoną. Czyli zapłacę cenę działki i dług. Czy moje obawy są uzasadnione? Jeśli tak, jakie są inne możliwości rozwiązania tego problemu. Sprzedający twierdzi ze może spłacić dług, ale nie chce czekać na zmazania długu z księgi wieczystej (podobno ta procedura trwa ok. 1 miesiąca), gdyż w tym czasie zostaje bez środków na swoja działalność gospodarczą). Czy nie ma innych, pewnych i bezpiecznych dla sprzedającego i kupującego, możliwości przekazywania należności? Z tego co słyszałem, płacenie gotówką u notariusza jest na porządku dziennym nawet przy sumach większych niż w moim przypadku. "
Odpowiedź prawnika: Kupno działki obciążonej hipoteką
W rzeczy samej obawy jak najbardziej uzasadnione. Otóż nie istnieje coś takiego, jak zmazanie długów, a tym bardziej notarialne. Jeśli w księdze wieczystej znajduje się wpis obciążający nieruchomość, jedynym sposobem na jego usunięcie jest wszczęcie postępowania wieczystoksięgowego o usunięcie wpisu. Jedynie sąd władny jest dokonywać zmian w treści księgi wieczystej.
Jeżeli zaś zawarta zostanie umowa sprzedaży nieruchomości, w księdze której znajduje się obciążający wpis, uprawniony z tytułu wpisu będzie mógł się skutecznie zaspokoić z nieruchomości, mimo iż ona ma już innego właściciela. Dopóki więc w księdze wieczystej tkwi wpis obciążający nieruchomość, umowa sprzedaży nie jest dla nabywcy z reguły korzystna.
Działka obciążana hipoteką, co zrobić?
Najrozsądniej zatem byłoby poczekać, aż zbywca ureguluje swoje zobowiązania, sąd przeprowadzi postępowanie i wpis zostanie z księgi usunięty. Wtedy można śmiało kupować nieruchomość wiedząc, że nie jest obciążona żadnym długiem.
Jeżeli jednak nabywcy się spieszy, by zawrzeć umowę sprzedaży (np. w obawie, by kto inny nie kupił nieruchomości), może skorzystać z następujących rozwiązań:
- może zawrzeć ze sprzedawcą umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza w formie aktu notarialnego.
- Może zawrzeć ze sprzedawcą umowę zobowiązująca pod warunkiem zawieszającym, że wpis zostanie w odpowiednim terminie z księgi wykreślony. Zaproponowane rozwiązania w sposób zadowalający zabezpieczają pozycję kupującego, a poparte rozsądnymi uwagami notariusza, powinny wywołać oczekiwany skutek.
Odnośnie płatności między stronami umowy, należy zauważyć, iż chodzenie do notariusza z gotówką nie należy do zachowań najbezpieczniejszych. Jak się wydaje najlepsze zabezpieczenie, dające dużą dozę bezpieczeństwa, to rozliczenie w formie przelewu na rachunek bankowy. Obrót bezgotówkowy ma bowiem swoje zalety. Po pierwsze, nie naraża posiadacza kwot pieniężnych na spacerowanie bez ochrony. Po drugie, jako że dokonanie rozliczenia bezgotówkowego poprzedzone jest pewnymi formalnościami, pozwala tym samym na dodatkową chwilę namysłu przed rozporządzeniem tak znacznymi sumami.
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?