Milcząca zgoda na dokonanie ulepszeń w lokalu
Pytanie:
"Nowy właściciel - czyli aktualny Wynajmujący - powołując sie na zapisy umowy najmu z poprzednim właścicielem, który brzmi - "najemca może dokonywać remontów kapitalnych oraz ulepszeń lokalu po uzyskaniu zgody Wynajmującego i uzgodnieniu z nim sposobu rozliczenia za dokonane remonty kapitalne i ulepszenia" - domaga się ode mnie pisemnej zgody na dokonanie ulepszeń wynajmowanego lokalu oraz uzgodnień dotyczących rozliczenia kosztów dokonanego remontu i ulepszeń. W zapisie umowy nie jest sprecyzowane, że zgoda ta wymaga formy pisemnej. Czy można więc traktować, że wynajmujący wyraził zgodę na remonty kapitalne i ulepszenia jeżeli nie zgłaszał sprzeciwu podczas wykonywania prac remontowych i czy taka zgoda domniemana jest zgodna z warunkami umowy najmu? Czy w takim przypadku ma zastosowanie art. 676 kc.?"
Odpowiedź prawnika: Milcząca zgoda na dokonanie ulepszeń w lokalu
Jeżeli umowa nie przewidywała, że określona czynność prawna powinna być dokonana w szczególnej formie, wówczas nie można się powoływać na bezskuteczność czynności, jeśli nie została ona dokonana w formie pisemnej. Art. 60 kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Kodeks cywilny wyraża w ten sposób regułę, wedle której wola osoby skierowana na wywołanie zamierzonego skutku prawnego związanego z dokonywaną czynnością prawną może być uzewnętrzniona w każdy dowolny sposób ujawniający ją tak, że staje się dostatecznie zrozumiała dla adresata. Zasadniczo milczenia nie uważa się za wyraz uzewnętrznienia woli, jednak w wyjątkowych okolicznościach, w których dana osoba powinna oświadczyć swą wolę w określonej sprawie i mogła to uczynić, jej milczenie może świadczyć o zajęciu konkretnego stanowiska i zostać uznane za oświadczenie woli (tak SN w wyroku z 16 stycznia 1970 r., III PRN 96/69). Trudno w opisanym stanie faktycznym uznać, czy brak sprzeciwu poprzedniego wynajmującego można uznać za zgodę na przeprowadzenie prac remontowych i rozliczenie kosztów. Należałoby w takiej sytuacji zbadać, czy poprzedni najemca wiedział w ogóle o prowadzonym remoncie i czy wiedząc o takim remoncie w sposób dorozumiany wyraził zgodę na jego kontynuację. O ile „milcząca” zgoda na sam remont może nie być kwestionowana, o tyle domniemanie uzgodnień w przedmiocie rozliczeń takiego remontu, może budzić uzasadnione wątpliwości i raczej trudno przypuszczać by zostało zaakceptowane. Uzgodnienie rozliczeń ma bowiem bezpośredni wpływ na interes wynajmującego i, opierając się na doświadczeniu życiowym, trudno by uznać, że kwestia ewentualnych spłat zostałaby przez niego milcząco zatwierdzona.
Art. 676 kc stanowi, iż w razie ulepszenia rzeczy najętej przez najemcę, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru, albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przepis ten znajduje zastosowanie dopiero po zakończeniu najmu i jedynie w sytuacji gdy strony umownie tej kwestii nie uregulowały. Jako, że w przytoczonej umowie, znajduje się postanowienie dotyczące ulepszania najętego lokalu, należy stosować w pierwszej kolejności te postanowienia.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?