Nabycie mieszkania przez małoletniego

Odpowiedź prawnika: Nabycie mieszkania przez małoletniego

 Małoletnim jest osoba, która nie ukończyła 18 roku życia. Osoba taka nie posiada pełnej zdolności do czynności prawnych, a więc nie może całkowicie swobodnie występować w obrocie prawnym. W przedziale wieku do 18 roku życia istnieje jeszcze zróżnicowanie na osoby nie posiadające zdolności do czynności prawnych (dzieci do 13 roku życia i ubezwłasnowolnieni całkowicie) oraz na osoby posiadające ograniczoną zdolność do czynności prawnych (osoby w wieku od 13 do 18 lat oraz ubezwłasnowolnieni częściowo). Osoby małoletnie mogą nabyć własnościowe prawo do lokalu co do zasady tak samo jak osoby pełnoletnie, jednak może to być ograniczone pewnymi dodatkowymi obowiązkami. Osoby małoletnie mogą nabyć własnościowe prawo do lokalu w drodze dziedziczenia, darowizny, kupna - sprzedaży. W przypadku dziedziczenia, nie ma żadnych formalnych przeszkód. W razie dziedziczenia testamentowego lub ustawowego, osoba małoletnia dziedziczy własnościowe prawo do lokalu z chwilą otwarcia spadku, a więc z chwilą śmierci spadkodawcy. Dokumentem potwierdzającym nabycie takiego prawa będzie orzeczenie sądu stwierdzające nabycie spadku po zmarłym spadkodawcy. W przypadku umów darowizny i sprzedaży, sytuacja będzie zróżnicowana w zależności od wieku małoletniego. W przypadku małoletniego, którego wiek nie przekracza 13 lat, zarówno przyjęcie darowizny jak i kupno własnościowego prawa do lokalu wymaga działania przedstawicieli małoletniego (rodziców). Taki małoletni nie może samodzielnie składać oświadczeń woli. Mogą to czynić za niego wyłącznie jego przedstawiciele. W przypadku umowy kupna - sprzedaży konieczne może być również uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na rozporządzenie majątkiem małoletniego. Jest to wynikiem zasady, iż rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na wykonywanie takich czynności przez dziecko. Do reprezentowania małoletniego w przypadku umowy kupna, umocowani będą z pewnością jego rodzice, jako przedstawiciele ustawowi. Dokumentem potwierdzającym umocowanie będzie np. odpis aktu urodzenia wskazujący rodziców małoletniego. W przypadku małoletniego w wieku po wyżej 13 lat, to do ważności czynności prawnej, przez którą osoba ta zaciąga zobowiązanie lub rozporządza swoim prawem, potrzebna jest zgoda jej przedstawiciela ustawowego, a więc rodziców. W przypadku umowy kupna własnościowego prawa do lokalu, z uwagi iż jest to czynność zobowiązująco - rozporządzająca, wymagana jest zgoda rodziców. Jeżeli czynność ta będzie również przekraczać zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka, to konieczne stanie się uzyskanie zgody sądu opiekuńczego. Natomiast w przypadku umowy darowizny, która nie wiąże się z żadnymi obciążeniami, przyjęcia darowizny może dokonać sam małoletni. Jeżeli będzie się to wiązało z powstaniem dodatkowego zobowiązania małoletniego, to niezbędna będzie zgoda przedstawiciela ustawowego i ewentualnie jeszcze sądu opiekuńczego.