Nabycie nieruchomości przez spółkę
Pytanie:
"Jestem prokurentem (prokura samoistna) w jednoosobowej spółce z o.o, która istnieje od listopada 2005 roku. Kilka dni temu na polecenie jedynego udziałowca spółki zakupiłem na firmę spółdzielcze własnościowe mieszkanie z przeznaczeniem na mieszkanie pracownicze. Wartość tego zakupu przekracza 2-krotność kapitału zakładowego spółki. Dodam tylko że akcie założycielskim spółki znajduje się zapis: „z zastrzeżeniem przepisów bezwzględnie obowiązujących rozporządzanie przez Spółkę prawami i zaciąganie przez Spółką zobowiązań bez względu na ich wartość nie wymaga uchwały Zgromadzenia Wspólników. Dotyczy to w szczególności rozporządzania prawami lub zaciągania zobowiązań do świadczeń o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego Spółki, o których mowa w art. 230 ksh". Czy jako prokurent mogłem dokonać powyższego zakupu bez uchwały wspólnika w tej sprawie?"
Odpowiedź prawnika: Nabycie nieruchomości przez spółkę
Zapis umowny wskazany w pytaniu wyłącza działanie art. 230 ksh, ale tylko w stosunku do czynności, do których uchwała wspólników nie jest konieczna w świetle innych przepisów. Jednym z takich przepisów jest art. 229, zgodnie z którym umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 000 złotych, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki. Zatem, jeżeli umowa została zawarta przed upływem 2 lat od dnia zarejestrowania spółki (i spełnione jest kryterium ceny), a nie była przewidziana w umowie spółki to do jej zawarcia konieczna jest uchwała wspólników.
Ponadto, zgodnie z art. 228 ksh, uchwały wspólników wymaga nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej. Zatem, jeżeli w umowie spółki nie znajduje się postanowienie, że do nabycia nieruchomości nie jest potrzebna uchwała wspólników to podjęcie takiej uchwały jest konieczne. W tym miejscu powstaje pytanie, czy cytowany zapis umowny może być interpretowany jako takie postanowienie, gdyż nie jest on precyzyjny.
Z zadanego pytania wynika, że spółka nie nabyła prawa własności nieruchomości, lecz ograniczone prawo rzeczowe jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo. Powstaje zatem pytanie, czy do takiego nabycia należy stosować art. 228. Naszym zdaniem takie nabycie podlega również art. 228, a zatem również nabycie spółdzielczego własnościowego prawa wymaga (jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej)m uchwały wspólników.
Jeżeli do dokonania czynności prawnej przez spółkę ustawa wymaga uchwały wspólników albo walnego zgromadzenia bądź rady nadzorczej, czynność prawna dokonana bez wymaganej uchwały jest nieważna. Zgoda może być wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę. Potwierdzenie wyrażone po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?