Naruszenie zasad współwłasności
Pytanie:
"Nieruchomość jest zapisana w księdze wieczystej jako współwłasność w częściach równych. Współwłaścicielami są: ja i moja żona (1/2 nieruchomości) oraz nasza znajoma wraz z małżonkiem (1/2 nieruchomości). W skład w/w nieruchomości wchodzą: działka o pow. ok. 700 m2, budynek mieszkalny z dwoma mieszkaniami (nie wydzielonymi jako odrębna własność) i budynek gospodarczy. Pod budynkiem mieszkalnym znajduje się: garaż, kotłownia i skład opału oraz piwnica. Przed kilkoma laty umówiliśmy się ustnie, że my będziemy użytkowali garaż, ponieważ mamy samochód, a znajoma z mężem, w zamian za to, będzie użytkowała cały budynek gospodarczy ( do tej pory użytkowali tylko połowę). Około rok później kupili samochód i część budynku gospodarczego przerobili za naszą zgodą na garaż. W 2003 roku zmarł mąż naszej znajomej, a ona w ok. dwa lata później związała się związkiem nieformalnym z następnym mężczyzną (nie mają ślubu), którego za naszą zgodą zameldowała. Za jego namową zawarła z firmą ochroniarską umowę o ochronę nieruchomości (bez pytania nas o zgodę), co skutkowało zainstalowaniem systemów alarmowych w części nieruchomości, którą zamieszkuje, oraz w budynku gospodarczym. Zainstalowano też kamery, które monitorują wejście na teren posesji i część działki z budynkiem gospodarczym (również bez naszej zgody). Po włączeniu się alarmu pojawia się grupa interwencyjna z firmy ochroniarskiej i nie pytając nikogo o zgodę wkracza na teren nieruchomości.( robi to nawet pomimo tego, że wyraźnie podczas jednej z interwencji stwierdziłem,że nie życzę sobie ich obecności na moim terenie). Również bez naszej zgody, pozwoliła swojemu konkubentowi na wjazd na teren posesji jego prywatnym samochodem, oraz na garażowanie tego samochodu w budynku gospodarczym. Moim zdaniem działania takie naruszają zasady współwłasności. Czy działania tej pani są zgodne z prawem? "
Odpowiedź prawnika: Naruszenie zasad współwłasności
Co do zasady, każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzaniu rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 201 kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu (do których można zaliczyć założenie alarmu) rzeczą wspólną, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Na podstawie art. 206 kc, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
W przedstawionym stanie faktycznym należy zwrócić uwagę, iż współwłaściciele wydzielili między sobą części rzeczy wspólnej do wyłącznego użytku (tzw. podział quoad usum), poprzez podzielenie między sobą zajmowanych mieszkań oraz garażu i budynku gospodarczego. W związku z powyższym naszym zdaniem założenie alarmu na części używanej (na wyłączność) przez współwłaścicielkę nie będzie zatem stanowiło naruszenia przepisów o współwłasności. Jeśli założenie alarmu nastąpiłoby na pozostałej części, musiałby Pan argumentować, że ogranicza to Pana możliwość posiadania i korzystania z rzeczy.
Równocześnie podkreślamy, iż oddając do wyłącznego użytku współwłaścicielce pomieszczenie gospodarcze, ma ona, w tym przedmiocie, prawo do korzystania z tego budynku w dowolny sposób (który nie naruszałby korzystania z rzeczy wspólnej - nie wyłączonej do wyłącznego użytku - przez pozostałych współwłaścicieli) - może więc wpuszczać kogo chce na teren posesji i garażu. Należy więc przyjąć, że współwłaścicielka ma prawo wpuszczać na teren posesji swojego konkubenta oraz przyzwalać na garażowanie jego samochodu w w/w pomieszczeniu gospodarczym.
Zainstalowanie kamery przy wejściu na posesję trudno traktować jako naruszenie zasad współwłasności, albowiem czynność ta zasadniczo nie utrudnia Panu korzystania z nieruchomości (może Pan swobodnie z niej korzystać). Prawdopodobnie zainstalowane kamery nie rejestrują na stałe obrazu, jest on bowiem przechowywany w danym urządzeniu przez krótki czas, a następnie automatycznie kasowany. Jednocześnie podkreślamy, że nie może Pan zabronić wstępu na teren posesji pracownikom ochrony, albowiem jest to związane z przyzwolenie współwłaścicielki (do wejścia na posesję wystarczy przyzwolenie co najmniej jednego współwłaściciela) oraz z ochroną mienia). Również i w tym przypadku trudno byłoby uwiarygodnić, iż wejście na teren posesji pracowników ochrony uniemożliwia Panu korzystanie ze wspólnej nieruchomości.
W w/w przedmiocie proponujemy również zapoznać się z treścią artykułu zatytułowanego A jeśli nie jesteś jedynym właścicielem? Co może współwłaściciel?
Jak wynika z powyższego, naszym zdaniem, współwłaścicielka nie naruszyła zasad współwłasności.
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?