Niewykonanie umowy przedwstępnej

Pytanie:

"Czy kwestia roszczeń wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości jest uzależniona od formy, w jakich ta umowa została zawarta?"

Odpowiedź prawnika: Niewykonanie umowy przedwstępnej

Należy wskazać, że w tej kwestii duże znaczenie ma forma, w jakiej została zawarta umowa przedwstępna, a to ze względu na brzmienie art. 390 K.c.:


Art. 390. § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.


Podkreślenia wymaga, że ważność umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży nieruchomości, zależy w szczególności od sporządzenia jej w formie aktu notarialnego. Tym samym, aby umowa przedwstępna wywoływała skutek określony w cytowanym wyżej art. 390 § 2 również powinna być zachowana forma aktu notarialnego. Innymi słowy do ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagane dochowanie formy szczególnej, jednakże jej zaniechanie powoduje niemożność skorzystania z uprawnienia określonego w § 2.

Natomiast uprawnienie do żądania naprawienia szkody przewidziane w § 1 pozwala na uzyskanie odszkodowania w ramach tzw. negatywnego interesu umownego, czyli przede wszystkim: koszty zawarcia i przygotowania umowy przedwstępnej, w tym koszty przeprowadzenia rokowań, składania ofert, przejazdów, opłaty notarialne i fiskalne, jeżeli konieczność poniesienia tych ostatnich wynikała z obowiązujących przepisów. Szkoda obejmuje także wydatki związane z własnym świadczeniem, a więc poniesione w celu zawarcia umowy przyrzeczonej i pozostające w normalnym związku przyczynowym z przekonaniem, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednak odszkodowanie nie obejmuje uszczerbków poniesionych wskutek działań, które oznaczałyby wykonywanie umowy przyrzeczonej, ani korzyści nieosiągniętych wobec jej niewykonania (por. wyrok SN z 5 grudnia 2006 r., II CSK 274/06)1. Rozumieć przez to należy, że szkoda będąc skutkiem niewykonania umowy przyrzeczonej nie jest objęta obowiązkiem odszkodowawczy.

1 Andrzej Kidyba (red.), Zdzisław Gawlik, Andrzej Janiak, Grzegorz Kozieł, Adam Olejniczak, Agnieszka Pyrzyńska, Tomasz Sokołowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część ogólna, 2010.05.01



Zespół prawników
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika