Niewykonanie umowy przedwstępnej

Odpowiedź prawnika: Niewykonanie umowy przedwstępnej

Należy wskazać, że w tej kwestii duże znaczenie ma forma, w jakiej została zawarta umowa przedwstępna, a to ze względu na brzmienie art. 390 K.c.:

Art. 390. § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Podkreślenia wymaga, że ważność umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży nieruchomości, zależy w szczególności od sporządzenia jej w formie aktu notarialnego. Tym samym, aby umowa przedwstępna wywoływała skutek określony w cytowanym wyżej art. 390 § 2 również powinna być zachowana forma aktu notarialnego. Innymi słowy do ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagane dochowanie formy szczególnej, jednakże jej zaniechanie powoduje niemożność skorzystania z uprawnienia określonego w § 2.

Natomiast uprawnienie do żądania naprawienia szkody przewidziane w § 1 pozwala na uzyskanie odszkodowania w ramach tzw. negatywnego interesu umownego, czyli przede wszystkim: koszty zawarcia i przygotowania umowy przedwstępnej, w tym koszty przeprowadzenia rokowań, składania ofert, przejazdów, opłaty notarialne i fiskalne, jeżeli konieczność poniesienia tych ostatnich wynikała z obowiązujących przepisów. Szkoda obejmuje także wydatki związane z własnym świadczeniem, a więc poniesione w celu zawarcia umowy przyrzeczonej i pozostające w normalnym związku przyczynowym z przekonaniem, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednak odszkodowanie nie obejmuje uszczerbków poniesionych wskutek działań, które oznaczałyby wykonywanie umowy przyrzeczonej, ani korzyści nieosiągniętych wobec jej niewykonania (por. wyrok SN z 5 grudnia 2006 r., II CSK 274/06)¹. Rozumieć przez to należy, że szkoda będąc skutkiem niewykonania umowy przyrzeczonej nie jest objęta obowiązkiem odszkodowawczy.