Obowiązek opieki nad zbywcą nieruchomości
Pytanie:
"Rok temu wraz z żoną kupiliśmy od znajomej (84 lata) zabudowaną nieruchomość składającą się z trzech działek. Mamy umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, a w księdze wieczystej jesteśmy wpisani jako właściciele tej nieruchomości na prawach wspólności ustawowej. W jednym z paragrafów oświadczyliśmy, iż zobowiązujemy się do opieki nad w/w 84-letnią Panią. Istnieje też zapis, że ma ona "bezpłatną i dożywotnią służebność mieszkania polegającą na prawie korzystania przez uprawnioną z całej nieruchomości". Do czerwca 2007 r. żona chodziła do tej Pani w celach robienia porządków, zakupów, gotowania obiadów itd. W miesiącu lipcu w/w stwierdziła że nie chce korzystać z naszej opieki, bo jest sprawna ruchowo i obecnie nie chce nas wpuszczać do domu. Raz poszedłem do niej z sąsiadem, w obecności którego ona powiedziała, że nie chce pomocy ze strony mojej i żony. Napisałem oświadczenie, iż ten sąsiad był obecny przy tym stwierdzeniu, które i ja i on podpisaliśmy, natomiast ta Pani nie podpisała. Nie wiem co powinniśmy zrobić w tej sytuacji. Dla nas nie ma żadnego problemu, aby sprawować nad nią opiekę, ale skoro ona nie chce, a jest to w akcie notarialnym, to obawiamy się ktoś z jej dalszej rodziny może nam coś zarzucać? Druga kwestia dotyczy tego, że chcielibyśmy sprzedać jedną z działek, na której nie stoi dom, w którym ta Pani mieszka. Czy możemy tę działkę sprzedać, pomimo że ta Pani ma dożywotnią służebność mieszkania i korzystania z całej nieruchomości? Co należy zrobić w w/w sytuacji związanej z opieką? Czy można sprzedać działkę bez uzyskiwania jakiejkolwiek zgody?"
Odpowiedź prawnika: Obowiązek opieki nad zbywcą nieruchomości
W pytaniu nie sprecyzował Pan czy zawarli Państwo ze zbywcą umowę sprzedaży, gdzie dodatkowym świadczeniem z Państwa strony będzie służebność dożywotniego korzystania przez zbywcę z tej nieruchomości oraz sprawowanie opieki nad zbywcą, czy też zawarta została umowa dożywocia na podstawie której zbywca nieodpłatnie przekazał nieruchomość nabywcy w zamian za dożywotnie korzystanie przez zbywcę z tej nieruchomości oraz sprawowanie opieki nad zbywcą.
Przeniesienie własności nieruchomości (niezależnie czy odpłatne czy nieodpłatne) w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego prawa zamieszkania na tej nieruchomości, korzystania z niej i opieki sprawowanej przez nabywcę, zobowiązuje do wykonywania tych czynności przez nabywcę. Umowa przeniesienia własności nieruchomości powinna szczegółowo określać zakres obowiązków, które wchodzą w skład opieki sprawowanej przez nabywcę. Ze względu na brak możliwości zapoznania się z treścią tej umowy, nie jesteśmy w stanie odpowiedzieć jakie obowiązki względem zbywcy obowiązany jest spełnić nabywca. Opieka może przyjąć różne formy: od doglądania stanu zdrowia zbywcy, poprzez pomoc w czynnościach życia codziennego, po osobistą pielęgnację zbywcy. Decydująca w tej mierze będzie treść umowy dożywocia oraz stan zdrowia zbywcy. Oświadczenie zbywcy "że nie chce korzystać z opieki" należy potraktować jako czasowy brak konieczności osobistych starań o tę osobę, a nie jako definitywną rezygnację z uprawnień, które przysługują tej osobie z umowy dożywocia. Należy więc systematycznie odwiedzać tę osobę i dopytywać, czy nie potrzebuje ona opieki, a w razie odmowy traktować to, jako chwilowy brak takiej potrzeby ze strony zbywcy.
Nabywca nieruchomości, który skutecznie nabył własność nieruchomości może skutecznie zbyć to prawo i nie jest do jego skuteczności konieczna zgoda uprawnionego ze służebności zamieszkania. Należy jednak pamiętać, że służebność ta stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Jeśli prawo to będzie wpisane w księdze wieczystej to w razie zbycia tej nieruchomości, prawo własności nieruchomości przechodzi na nabywcę obciążone tym ograniczonym prawem rzeczowym. Uprawniony ze służebności mieszkania będzie mógł skutecznie domagać się od nabywcy nieruchomości wykonania tego prawa.
Także w przypadku zawarcia umowy dożywocia nabywca nie jest pozbawiony prawa rozporządzania nieruchomością stanowiącą przedmiot umowy dożywocia. Dla dokonania zbycia nieruchomości nie jest konieczne wyrażenie zgody przez uprawnionego z umowy dożywocia, czemu wyraz daje Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 12 października 1973 r. (sygn. akt III CRN 194/73, OSPiKA 1974, nr 7-8, poz. 156). W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywotnika do korzystania z tej nieruchomości, prawo to utrzymuje się na nieruchomości i nabywca nieruchomości ponosi odpowiedzialność osobistą i rzeczową. W takim wypadku zbywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia z chwilą zbycia nieruchomości nie ponosi już odpowiedzialności za wykonanie zobowiązań wobec dożywotnika. Jednakże ponosi on odpowiedzialność osobistą za świadczenia wymagalne przed zbyciem nieruchomości, czemu wyraz dał Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 20 czerwca 1968 r. (sygn. akt II CR 236/68, OSPiKA 1969, nr 12, poz. 254).
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?