Obowiązek zwrotu zadatku
Pytanie:
"Zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania bez formy aktu notarialnego. W umowie przedwstępnej znajduje się numer księgi wieczystej nieruchomości, w której ujawnieni są jako współwłaściciele oboje małżonkowie. Oboje zostali określeni w umowie przedwstępnej jako \"Sprzedający\". Drugi z małżonków był wprawdzie obecny przy podpisywaniu umowy, jednak z uwagi na niepełne informacje dotyczące wiarygodności Kupującej nie podpisał umowy. Kupującym jest osoba pozostająca w związku małżeńskim, która twierdziła, że przed podpisaniem ostatecznej umowy notarialnej zakupu mieszkania uzyska prawomocny wyrok rozwodowy. Jej współmałżonek był również obecny przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, jednak nie chciał być w niej ujęty i nie podpisywał jej. Kupujący został powiadomiony przed datą potencjalnego zawarcia umowy ostatecznej, że umowa jest nieważna, a zatem Sprzedający chce zwrócić otrzymaną kwotę zadatku jako świadczenie nienależne. Kupujący domaga się zawarcia umowy w formie aktu notarialnego bądź zwrotu zadatku w podwójnej wysokości? Czy w opisanych wyżej okolicznościach powstaje konieczność zwrotu podwójnego zadatku? "
Odpowiedź prawnika: Obowiązek zwrotu zadatku
Prawo cywilne nie przewiduje wymogu zawarcia umowy przedwstępnej w szczególnej formie. To czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, pisemnej czy też ustnej nie ma znaczenia dla jej ważności. Ma jednak istotne znaczenie z punktu widzenia skutków prawnych jakie może wywołać umowa przedwstępna. Jeśli umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego, druga strona umowy nie może dochodzić przed sądem zawarcia umowy ostatecznej (przyrzeczonej), może jednakże dochodzić odszkodowania za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez drugą stronę umowy.
Inną kwestią jest dokonanie czynności prawnej dotyczącej majątku wspólnego małżonków przez jednego z nich. Otóż, czynność prawna zbycia nieruchomości wchodzącej skład wspólności majątkowej małżeńskiej wymaga współdziałania małżonków bądź też przynajmniej wyrażenia zgody na dokonanie tej czynności przez jednego z nich. Zgoda może być wyrażona zarówno przed dokonaniem czynności, w trakcie jej dokonania jak i po jej dokonaniu, konwalidując bezskuteczną (lecz jeszcze nie nieważną) czynność prawną. Jak wynika z opisu sytuacji małżonek sprzedającego nie podpisał umowy a na dodatek nie wyraził zgody na dokonanie czynności prawnej przez drugiego małżonka. W świetle powyższego można przyjąć iż nie ma zgody na dokonanie tej czynności prawnej - jest więc ona nieważna ex tunc (tzn. od samego początku). Oczywiście druga strona może argumentować, iż pomiędzy małżonkami istniała zgoda i że jedne z małżonków działał jakoby w imieniu drugiego z nich, jednakże nie wynika to ani z sytuacji ani nawet z treści umowy, skoro wynika z niej konieczność złożenia podpisów przez oboje małżonków. W związku z powyższym, jeśli umowa jest nieważna ex tunc, umowa nie łączy stron i są one zobowiązane dokonać zwrotu tego co otrzymały od drugiej strony. Jest więc Pan zobowiązany do zwrotu otrzymanej sumy (nominalnej, nie dwukrotności tej kwoty - nie można więc mówić o zadatku). Kupujący nie może nawet dochodzić zawarcia umowy, gdyż jest ona nieważna od początku. Mógłby wyznaczyć drugiemu z małżonków termin na wyrażenie zgody, brak jednak zgody drugiego z małżonków powoduje w/w skutki w zakresie nieważności umowy.
Grzegorz Pawelec
Adwokat
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?