Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Prawo cywilne nie przewiduje wymogu zawarcia umowy przedwstępnej w szczególnej formie. To czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, pisemnej czy też ustnej nie ma znaczenia dla jej ważności. Ma jednak istotne znaczenie z punktu widzenia skutków prawnych jakie może wywołać umowa przedwstępna. Jeśli umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego, druga strona umowy nie może dochodzić przed sądem zawarcia umowy ostatecznej (przyrzeczonej), może jednakże dochodzić odszkodowania za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez drugą stronę umowy.
Inną kwestią jest dokonanie czynności prawnej dotyczącej majątku wspólnego małżonków przez jednego z nich. Otóż, czynność prawna zbycia nieruchomości wchodzącej skład wspólności majątkowej małżeńskiej wymaga współdziałania małżonków bądź też przynajmniej wyrażenia zgody na dokonanie tej czynności przez jednego z nich. Zgoda może być wyrażona zarówno przed dokonaniem czynności, w trakcie jej dokonania jak i po jej dokonaniu, konwalidując bezskuteczną (lecz jeszcze nie nieważną) czynność prawną. Jak wynika z opisu sytuacji małżonek sprzedającego nie podpisał umowy a na dodatek nie wyraził zgody na dokonanie czynności prawnej przez drugiego małżonka. W świetle powyższego można przyjąć iż nie ma zgody na dokonanie tej czynności prawnej - jest więc ona nieważna ex tunc (tzn. od samego początku). Oczywiście druga strona może argumentować, iż pomiędzy małżonkami istniała zgoda i że jedne z małżonków działał jakoby w imieniu drugiego z nich, jednakże nie wynika to ani z sytuacji ani nawet z treści umowy, skoro wynika z niej konieczność złożenia podpisów przez oboje małżonków. W związku z powyższym, jeśli umowa jest nieważna ex tunc, umowa nie łączy stron i są one zobowiązane dokonać zwrotu tego co otrzymały od drugiej strony. Jest więc Pan zobowiązany do zwrotu otrzymanej sumy (nominalnej, nie dwukrotności tej kwoty - nie można więc mówić o zadatku). Kupujący nie może nawet dochodzić zawarcia umowy, gdyż jest ona nieważna od początku. Mógłby wyznaczyć drugiemu z małżonków termin na wyrażenie zgody, brak jednak zgody drugiego z małżonków powoduje w/w skutki w zakresie nieważności umowy.