Obowiązki i uprawnienia zarządcy powołanego umową we wspólnocie mieszkaniowej

Odpowiedź prawnika: Obowiązki i uprawnienia zarządcy powołanego umową we wspólnocie mieszkaniowej

Umowa zawarta z zarządcą, bądź późniejsza uchwała zaprotokołowana przez notariusza powinna określać zakres kompetencji i uprawnień zarządcy. Postanowienia takiej umowy mają pierwszeństwo przed uregulowaniami ustawowymi dotyczącymi zarządu (art 18 ust 3 ustawy o własności lokali). Jeżeli jednak umowa nie wskazuje wymienionych elementów, zastosowanie znajduje art. 33 u.w.l.:
Art. 33. W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.
W przypadku braku szczegółowych postanowień umowy co do tego, jakich czynności może dokonywać zarządca i jakiego umocowania do tego potrzebuje, rozwiązania tych kwestii należy poszukiwać w art. 21, 22, 29, 30 u.w.l., do nich bowiem odsyła art. 33 u.w.l.
W kwestii reprezentowania wspólnoty przez zarządcę Sąd Najwyższy stwierdził: „W literaturze trafnie wskazano na to, że dla rozstrzygnięcia zagadnienia istnienia i zakresu upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali pomocny mógłby okazać się przepis art. 33 ustawy z 1994 r. wówczas, gdyby w umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartą z zarządcą (art. 18 ust. 1 ustawy) pominięto w ogóle sprawę reprezentacji. Otóż zgodnie z tym przepisem, w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy, w braku odmiennych postanowień umowy stosuje się przepisy niniejszego rozdziału. Oznacza to możliwość odesłania m.in. także do art. 21 ust. 2 ustawy z 1994 r., wskazującego na kompetencje zarządu (w znaczeniu podmiotowym) do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Możliwości odpowiedniego stosowania art. 21 ust. 2 ustawy dla określenia kompetencji zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) nie stoi na przeszkodzie jednak inny – wskazywany już – status prawny zarządu w znaczeniu podmiotowym i zarządu w znaczeniu funkcjonalnym. Przewidziane w art. 33 ustawy odesłanie m.in. do art. 21 ust. 2 ustawy ma bowiem na celu przesądzenie jedynie kwestii uprawnień zarządu (funkcjonalnego) do występowania w imieniu właścicieli lokali, jeżeli zagadnienie reprezentacji pominięte zostało w umowie zarządu nieruchomością wspólną, zawartą pomiędzy właścicielami lokali i zarządcą na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy.
Prezentowane wywody prowadzą do wniosku, że istnieją wystarczające jurydyczne argumenty, mogące służyć do przyjęcia stanowiska, zgodnie z którym zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy)”1.
Doktryna traktuje odesłanie z art. 33 u.w.l. jeszcze szerzej, twierdząc, że ustanowiony umową zarządca dysponuje zasadniczo takimi samymi uprawnieniami i obowiązkami jak zarząd w dużej wspólnocie mieszkaniowej: „Normalnie jest to [odesłanie z art. 33 u.w.l.] odczytywane w ten sposób, że zarządca, któremu powierzono zarząd – o ile umowa nie stanowi inaczej – ma analogiczne obowiązki i uprawnienia jak wybrany przez właścicieli lokali zarząd”2.

1 postanowienie SN z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05,

 2 Bończak-Kucharczyk E., Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Oficyna, 2010